記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 張偉賢

近期，企業(yè)高管、新興產(chǎn)業(yè)高凈值人群蜂擁至豪宅售樓處看房，引爆了杭州頂豪行情。

濱江集團(tuán)旗下奧映世紀(jì)軒項(xiàng)目，在4月26日首開(kāi)推出86套房源，備案均價(jià)87681元/平方米，最貴房源總價(jià)近4500萬(wàn)元。其中一套熱門(mén)房源吸引27組客戶搖號(hào)爭(zhēng)搶，項(xiàng)目單日銷售額達(dá)20.6億元。

頂豪的看房門(mén)檻也在抬高。5月20日，記者從濱江望天際項(xiàng)目售樓處了解到，該盤(pán)最高驗(yàn)資門(mén)檻達(dá)8000萬(wàn)元，創(chuàng)下了杭州樓市驗(yàn)資最高紀(jì)錄。當(dāng)天由于驗(yàn)資門(mén)檻抬高、看房限流，有客戶表示排隊(duì)等候了一小時(shí)。

此前，望天際項(xiàng)目因看房客流扎堆，被購(gòu)房者吐槽“像菜市場(chǎng)”。為此，項(xiàng)目?jī)?yōu)化看房準(zhǔn)入規(guī)則，按戶型劃分三檔驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)，分別為3000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元、8000萬(wàn)元。目前項(xiàng)目售價(jià)尚未正式公布，市場(chǎng)傳聞其頂層大平層單價(jià)或?qū)⑼黄?0萬(wàn)元/平方米。

此外，建發(fā)房產(chǎn)旗下棲湖云莊看房驗(yàn)資門(mén)檻也達(dá)到3000萬(wàn)元，落位凍資金額500萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于杭州普通樓盤(pán)10萬(wàn)元的凍資標(biāo)準(zhǔn)。

盡管門(mén)檻被抬高，杭州豪宅市場(chǎng)仍然迎來(lái)了火爆行情。

（濱江集團(tuán)旗下濱杭傳麒府。唐韶葵/攝）

27個(gè)客戶搖號(hào)一套房

2024年下半年，杭州在土地拍賣(mài)中取消“雙限”（限房?jī)r(jià)、限地價(jià)）。次年，杭州核心土拍熱度爆發(fā)，濱江、中海、建發(fā)精準(zhǔn)卡位主城、濱江、未來(lái)科技城等核心稀缺地塊，拿下六宗“地王”，業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱“頂豪六小龍”。

已陸續(xù)入市的“頂豪六小龍”中，濱江集團(tuán)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占據(jù)三席，分別為濱江望天際、濱江金帝奧映世紀(jì)軒、濱杭傳麒府。其余三個(gè)項(xiàng)目為中海地產(chǎn)主導(dǎo)的中海萬(wàn)潮玖序、中海海潮玖序，建發(fā)主導(dǎo)的棲湖云莊。

據(jù)項(xiàng)目銷售人員透露，奧映世紀(jì)軒是目前杭州放開(kāi)限價(jià)后，唯一一個(gè)單套平均總價(jià)超2000萬(wàn)元且一次性推出兩棟樓80多套房源的項(xiàng)目，體量是常規(guī)首開(kāi)項(xiàng)目的兩倍。

中海萬(wàn)潮玖序則是限價(jià)解除后，首個(gè)均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的住宅項(xiàng)目。42套房源均價(jià)約10.5萬(wàn)元/平方米，單套總價(jià)2200萬(wàn)元至3300萬(wàn)元。據(jù)稱，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)也告售罄。

建發(fā)棲湖云莊首批推出的38套排屋已售罄，備案均價(jià)154262元/平方米，總價(jià)區(qū)間6000萬(wàn)元至1億元。二批次推出20套排屋，備案均價(jià)163521元/平方米。據(jù)介紹，開(kāi)盤(pán)不到半月，該項(xiàng)目的去化率就達(dá)60%。

從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，雖然門(mén)檻高企，參與驗(yàn)資和搖號(hào)的客戶仍然較多。濱杭傳麒府的銷售人員介紹，項(xiàng)目來(lái)訪驗(yàn)資客戶已經(jīng)超過(guò)2000組，單日就有100多組客戶驗(yàn)資看房。

“熱度最高的一套房，有27組客戶同時(shí)參與搖號(hào)。”奧映世紀(jì)軒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，一位客戶通過(guò)視頻號(hào)看到項(xiàng)目后，讓其母親來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房，后者選了一套更大戶型的房源當(dāng)場(chǎng)就下定了。

對(duì)于杭州“頂豪六小龍”的熱銷，某不具名房企人士表示，除了產(chǎn)品力的躍升外，積壓的需求也在集中釋放。“業(yè)主對(duì)高端住宅的需求一直存在，但過(guò)去幾年出來(lái)的產(chǎn)品沒(méi)能達(dá)到他們想要的水平。這批豪宅入市后，恰好匹配了他們的置換需求。”

從房企經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模收縮、剛需市場(chǎng)利潤(rùn)持續(xù)攤薄，深耕高能級(jí)核心城市、布局高端改善賽道，成為房企穩(wěn)住營(yíng)收、增厚利潤(rùn)的核心抓手。一方面，濱江、中海、建發(fā)均將杭州高端市場(chǎng)納入全國(guó)核心營(yíng)收增長(zhǎng)極。另一方面，這批高成本地塊的落地，倒逼房企以高標(biāo)產(chǎn)品、完善配套、精細(xì)化服務(wù)構(gòu)建產(chǎn)品溢價(jià)。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，這波行情更多是產(chǎn)品力與置換需求的精準(zhǔn)匹配。“這兩年杭州二手房賣(mài)得不錯(cuò)，有些置換需求把房子賣(mài)了之后也在等這一波豪宅產(chǎn)品。”但他同時(shí)表示，與去年相比，市場(chǎng)的整體流速在放緩。

購(gòu)房客群明顯變化

值得注意的是，杭州這波高端住宅熱銷背后，購(gòu)房客群畫(huà)像發(fā)生了明顯變化。

奧映世紀(jì)軒項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，其原先評(píng)估的客戶年齡層在45歲至50歲，實(shí)際成交客戶的年齡層卻在35歲至45歲之間。客戶構(gòu)成以公司高管、創(chuàng)始人、新三板企業(yè)主等“新貴人群”為主，行業(yè)覆蓋金融、科創(chuàng)、半導(dǎo)體、AI、新能源新材料等領(lǐng)域。

而望天際整體客戶年齡跨度較大。銷售人員介紹，其客戶覆蓋從30歲到50歲的年齡段。30多歲的客戶中，一部分是父輩已有積累，自己出來(lái)看房；另一部分則主要來(lái)自新興科技類企業(yè)。

一個(gè)重要背景是，近年來(lái)，杭州城市科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)能級(jí)躍遷、高端人才集聚，成為杭州豪宅市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的基礎(chǔ)。

當(dāng)前，以杭州科技“六小龍”為代表的硬核科創(chuàng)企業(yè)加速崛起，成為城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)的核心引擎。這批科創(chuàng)獨(dú)角獸、準(zhǔn)獨(dú)角獸企業(yè)，憑借技術(shù)壁壘、商業(yè)化落地能力與高速成長(zhǎng)屬性，構(gòu)建起全國(guó)領(lǐng)先的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，成為杭州區(qū)別于其他新一線城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

目前，杭州科技“六小龍”已集體開(kāi)啟資本化進(jìn)程，比如，群核科技成功登陸港交所，宇樹(shù)科技、云深處科技沖刺科創(chuàng)板，強(qiáng)腦科技啟動(dòng)港股IPO，頭部科創(chuàng)企業(yè)密集上市。科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的高速迭代與資本化落地，直接重構(gòu)杭州高端置業(yè)需求。

濱江集團(tuán)相關(guān)人士指出，不同于傳統(tǒng)實(shí)業(yè)財(cái)富群體，這批科創(chuàng)新貴年輕化、認(rèn)知前沿、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，置業(yè)邏輯徹底脫離剛需改善維度，極度看重產(chǎn)品質(zhì)感、居住圈層、資源稀缺性與資產(chǎn)保值屬性，對(duì)頂豪產(chǎn)品的精細(xì)化、高端化、專屬化要求較高。

此外，隨著科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚與城市能級(jí)躍升，杭州對(duì)科創(chuàng)人才的吸引力增加，其頂豪產(chǎn)品因較強(qiáng)的差異化優(yōu)勢(shì)，也具備了跨區(qū)域資本虹吸能力。分析人士指出，當(dāng)前杭州頂豪的客群邊界，已從本地購(gòu)房者擴(kuò)大至浙江全省、上海乃至全國(guó)。

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