就在剛剛，上海今年第4批次首場(chǎng)土拍落下了帷幕。

　　
此次共推出5總宅地，今日開拍3宗宅地，總規(guī)劃建筑面積約13.54萬㎡，總起拍價(jià)約45.6億元，吸引了十多家房企參拍，也基本都是大家熟悉的老朋友：

　　有保利發(fā)展、華潤置地、中海、招商蛇口、金茂、中鐵等央企；有建發(fā)、越秀、象嶼、國貿(mào)、上海城投等優(yōu)秀地方國企；還有混合所有制房企綠城以及民企大華等；還出現(xiàn)了“新面孔”——龍盛。

　　最終3宗地塊均被大家熟悉的硬核房企拿下：

　　青浦區(qū)重固鎮(zhèn)地塊，被保利發(fā)展以約5.42億底價(jià)拿下，樓面價(jià)約1.6萬/㎡，第4次落子重固，也成為了重固最大的“地主”。

　　虹口區(qū)瑞虹地塊，63輪競(jìng)價(jià)后，被上海城投以總價(jià)19.3億拿下，溢價(jià)率35.63%、樓面價(jià)10.85萬/㎡；

　　閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地塊，136輪競(jìng)價(jià)后，最終被大華以總價(jià)36.55億，溢價(jià)率40.72%、樓面價(jià)4.36萬/㎡，并刷新板塊單價(jià)地王。

　　接下來艷姐就和大家簡單嘮嘮此次土拍。

　　01

　　樓面價(jià)4.36萬/㎡、溢價(jià)率40.72%

　　大華競(jìng)得閔行浦江“地王”！

　　先說說閔行浦江地塊的成交情況。

　　下午開拍的浦江地塊，是此次出讓面積最大的一宗宅地。原本以為會(huì)拖底成交，讓人意外的是競(jìng)爭相當(dāng)激烈，還創(chuàng)下“單價(jià)地王”。

　　地塊還算優(yōu)質(zhì)，出讓面積約7.98萬㎡、起始總價(jià)25.97億，容積率1.05，限高18米，典型的低密別墅地塊。

　　地塊位置也還不錯(cuò)，距離8號(hào)線蘆恒路約1公里、三林印象城約1.2公里，2站到達(dá)前灘。

　　地塊西側(cè)便是低密中式別墅上海桃花源·金瑞園，容積率0.4，總價(jià)4000萬起，近期開放了實(shí)景示范區(qū)。

　　閔行浦江地塊區(qū)位示意

　　讓艷姐意外的是，地塊仍吸引了5個(gè)買家：

　　保利發(fā)展、招商蛇口、金茂&象嶼、建發(fā)、大華。

　　保利發(fā)展今年在上海沖的相當(dāng)猛，年初以來先后在中山公園、青浦重固等拿下多宗宅地，新增貨值近100億；前4個(gè)月權(quán)益銷售88.78億，排名第3，保利珺園、外灘曜、保利都匯和煦也都有紅盤之勢(shì)獲得不俗業(yè)績；

　　招商蛇口這兩年憑借在產(chǎn)品上的迭代沉淀了不錯(cuò)的口碑，去年以536億的全口徑銷售位居第1，今年在上海核心區(qū)的徐匯長橋、普陀石泉重磅加倉，穩(wěn)固第1的欲望非常強(qiáng)烈；

　　金茂這兩年在上海也是爆款頻出，金茂·璞元、江灣·金茂府、金茂·棠前、金茂·滿譽(yù)都是紅盤，即將入市的象嶼金茂·滿嘉產(chǎn)品力也相當(dāng)能打；

　　大華、象嶼和建發(fā)更不用說，也算是閔行的“老朋友”了。

　　大華在閔行浦江先后開發(fā)了大華·星樾、大華·星曜等熱門紅盤，刷新了區(qū)域產(chǎn)品力的上限，精準(zhǔn)把握了板塊發(fā)展節(jié)奏和輪動(dòng)價(jià)值，每一次落子都實(shí)現(xiàn)熱銷，而從全市看，大華·靜安年華、大華·望樾、大華·公園柏翠、大華·星曜等項(xiàng)目也都呈現(xiàn)多子齊發(fā)之勢(shì)；

　　象嶼在閔行先后落下2子，閔行浦江的象嶼·天宸雅頌，紫竹板塊的象嶼·天譽(yù)蘭香，這2個(gè)象嶼產(chǎn)品力迭代的標(biāo)桿之作，也都在上海市場(chǎng)引起了不小的轟動(dòng)，今年他們還聯(lián)合金茂獲得嘉定新城象嶼金茂·滿嘉項(xiàng)目；

　　而建發(fā)此前在閔行浦江開發(fā)了建發(fā)·浦上灣、建發(fā)·縵云，這兩年憑借燈塔戰(zhàn)略，建發(fā)·海宸、建發(fā)·云湖玥、建發(fā)·印象青城、建發(fā)·瑞湖也都取得了不錯(cuò)的業(yè)績，前4個(gè)月以36.77億權(quán)益銷售位居上海房企第6。

　　競(jìng)拍環(huán)節(jié)的競(jìng)價(jià)相當(dāng)激烈，建發(fā)、大華頻頻舉牌。81輪競(jìng)價(jià)后進(jìn)入33.72億中止價(jià)，并進(jìn)入高品質(zhì)競(jìng)價(jià)階段。

　　在高品質(zhì)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，大華、建發(fā)、保利發(fā)展均接受裝標(biāo)4000元/㎡、配建1670㎡公共服務(wù)設(shè)施、2%高端人才住房比例，并進(jìn)入第二輪競(jìng)價(jià)。

　　最終，在第136輪，大華以總價(jià)36.55億、樓面價(jià)4.36萬/㎡、溢價(jià)率40.72%競(jìng)得，刷新了板塊“單價(jià)地王”！

　　一切似乎預(yù)示著：

　　大華正在大力加倉大本營上海。

　　02

　　4次落子青浦重固

　　保利發(fā)展成為最大“地主”

　　在今天上午，青浦重固地塊最先開拍。

　　出讓信息顯示，地塊出讓面積約1.99萬㎡，容積率1.7，規(guī)劃建面約3.38萬㎡、起始樓面價(jià)1.6萬/㎡、總價(jià)約5.41億。

　　保利發(fā)展重固地塊區(qū)位示意

　　地塊比較秀珍，樓面價(jià)也不高，但只吸引了保利發(fā)展一家房企參與競(jìng)拍。

　　實(shí)際上保利發(fā)展對(duì)這塊地志在必得，早在1個(gè)月前就發(fā)布地塊招標(biāo)公告。

　　作為唯一競(jìng)買人，保利發(fā)展也是如愿以償將地塊收入囊中。

　　這也是保利發(fā)展在青浦重固拿下的第4個(gè)項(xiàng)目。從2023年開始，保利發(fā)展先后在重固開發(fā)了虹橋和頌、虹橋和頌·IN25、虹橋和頌·西岸，目前，前2個(gè)項(xiàng)目已售罄，后1個(gè)項(xiàng)目也接近售罄。

　　保利發(fā)展重固三子信息

　　保利發(fā)展此番拿下重固地塊，也算是一張穩(wěn)贏牌：

　　地塊優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，直線距離在建的示范區(qū)線重固站僅約400米，未來2站可達(dá)虹橋前灣，3站直達(dá)虹橋樞紐，5站直達(dá)華為練秋湖研發(fā)中心；

　　更關(guān)鍵的是，保利發(fā)展早已通過虹橋和頌、虹橋和頌·IN25和虹橋和頌·西岸3個(gè)項(xiàng)目深耕重固，精準(zhǔn)把握了板塊發(fā)展節(jié)奏和輪動(dòng)價(jià)值，每一次落子都實(shí)現(xiàn)熱銷。

　　保利發(fā)展虹橋和頌·西岸實(shí)景

　　在艷姐看來，保利發(fā)展此番加碼重固，根本不是簡單補(bǔ)倉，而是身為“面積之王”的必然選擇——賣得快、賣得穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)必須跟上節(jié)奏。

　　2025年，保利發(fā)展在上海的成績單足夠硬核，不僅以315.1億的權(quán)益銷售額穩(wěn)居前三，更以52.3萬㎡權(quán)益銷售面積直接登頂?shù)谝唬?strong>名副其實(shí)的上海樓市“面積之王”。

　　高速去化之下，持續(xù)補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)土地，才能穩(wěn)住開發(fā)節(jié)奏、守住市場(chǎng)份額。此次拿下青浦重固宅地，正是保利發(fā)展鞏固龍頭優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵一步。

　　將重固地塊收入囊中，未來打造出來的項(xiàng)目估計(jì)也會(huì)延續(xù)虹橋和頌的熱銷基因，為在上海的全年業(yè)績貢獻(xiàn)力量。

　　03

　　樓面價(jià)10.85萬/㎡、溢價(jià)率35.63%

　　上海城投強(qiáng)勢(shì)落子虹口瑞虹

　　這次土拍最具看點(diǎn)的王炸地塊當(dāng)屬虹口瑞虹地塊。

　　該地塊屬于瑞虹板塊優(yōu)質(zhì)宅地，出讓面積約0.71萬㎡，起始價(jià)約14.23億，起始樓面價(jià)約8萬元/㎡。

　　上海城投瑞虹地塊區(qū)位示意

　　地塊相對(duì)秀珍，容積率為2.5，限高80米，建筑面積約1.78萬㎡。

　　但質(zhì)素還算不錯(cuò)，內(nèi)環(huán)內(nèi)，直線距離外灘約2公里，直線距離4號(hào)線臨平路站、海倫路站約600米；周邊約300米就是瑞虹新天地等高能級(jí)購物中心；無需配建保障房等，無中小套型比例限制，鼓勵(lì)抬板設(shè)計(jì)，能讓開發(fā)商有較大的發(fā)揮空間。

　　瑞虹新天地商圈實(shí)景

　　綜合來看，未來這個(gè)項(xiàng)目將會(huì)是區(qū)域內(nèi)近幾年少有的抬板式項(xiàng)目。

　　因此，該地塊吸引了12家競(jìng)買人出手拼搶：

　　上海城投、綠城、浙江龍盛、招商蛇口&海鴻&瑞城、中海、華潤置地、建發(fā)、中鐵置業(yè)、國貿(mào)、越秀、保利發(fā)展、12金茂&清能，是本次土拍競(jìng)爭最激烈的一塊地。

　　在競(jìng)拍環(huán)節(jié)，現(xiàn)場(chǎng)爭奪也相當(dāng)激烈，交鋒集中在上海城投和金茂&清能之間。

　　最終，經(jīng)過63輪激烈競(jìng)價(jià)，由上海城投以總價(jià)19.3億競(jìng)得，溢價(jià)率35.63%、成交樓板價(jià)10.85萬/㎡。

　　值得注意的是，地塊北側(cè)約500米即是金茂·璞元，由金茂聯(lián)合體于去年2月以樓面價(jià)約11.75萬/㎡、溢價(jià)率38.2%競(jìng)得。

　　上海城投在上海地產(chǎn)圈過去相當(dāng)?shù)驼{(diào)，但卻造就過不少經(jīng)典，甚至也是上海頂豪序列的高級(jí)玩家。

　　比如上海市區(qū)頂級(jí)別墅代表露香園、甚至是上海最負(fù)盛名的頂級(jí)花園洋房思南公館，都是上海城投一手打造的。

　　露香園·天譽(yù)效果圖過程稿

　　2022年到2025年期間，上海城投幾乎每年都穩(wěn)定保持拿1-2塊地的節(jié)奏，摘下了黃浦老城廂小東門、長寧西郊、楊浦濱江內(nèi)環(huán)、普陀真如、閔行華漕等多宗屬性頗佳的宅地。

　　上海城投手里的“王炸牌”不少，但至今能貢獻(xiàn)業(yè)績的也只有露香園項(xiàng)目。

　　目前板塊內(nèi)唯一的競(jìng)品，就是艷姐在前面提到的金茂·璞元，備案均價(jià)16.7萬/㎡，此前也多次熱銷。

　　未來上海城投又將展現(xiàn)出怎樣驚艷市場(chǎng)的產(chǎn)品力？靜待城投界“頂豪專家”的解題思路。

　　結(jié)語

　　這次的土拍，真的讓人有點(diǎn)激動(dòng)。

　　要知道這兩年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，土拍端誕生了多個(gè)板塊單價(jià)地王，甚至全國單價(jià)地王。市場(chǎng)端日光盤頻現(xiàn)，特別是豪宅盤受到市場(chǎng)追捧。

　　這背后，是房企對(duì)一線城市，特別是上海的全面看好。

　　不過房企在市場(chǎng)端的競(jìng)爭依然白熱化，想要在上海真正做出名堂，除非有無敵的地段，都必然要不斷地卷產(chǎn)品、卷服務(wù)、卷社群運(yùn)營，甚至卷價(jià)格，對(duì)于房企們來說也是一大難題。

　　最后，還是恭喜成功競(jìng)得地塊的房企們。

　　未來的上海土拍，或許還會(huì)持續(xù)精彩。

　　主編：張艷

　　責(zé)編：eric

　　本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請(qǐng)作者與我們聯(lián)系

　　我們建立了“地產(chǎn)人言交流群”