廣東
21世紀經濟報道記者 唐韶葵
5月28日，上海第四批次土拍首日，位于虹口、閔行、青浦的3宗涉宅用地順利出讓，收金約61.26億元。
其中，上海城投拿下虹口hk306-08地塊，大華集團拿下閔行浦錦街道的1-4-12地塊，保利發展則以底價拿下青浦重固36a-02地塊。
由于這是上海上半年拿地的最后節點，加之房企補倉意愿強烈，此輪土拍熱度提升不少，最熱門的閔行低密宅地經歷了136輪競價才一錘定音。
虹口區的地塊也競爭激烈。當天上午，虹口區嘉興社區hk306-08地塊經過63輪激烈競價，最終由上海本土龍頭國企——上海城投置地（集團）有限公司（簡稱“上海城投”）以19.3億元的總價成功摘得，成交樓面價約10.85萬元/平方米，溢價率高達35.6%。
這一結果不僅讓上海城投在上半年收官階段精準補倉，更因其與周邊在售豪宅的土地價差，給直線距離只有300米的金茂璞元項目帶來壓力。
（金茂璞元實景樣板房。唐韶葵/攝）
時間倒回2025年2月，金茂聯合體以樓面價約11.75萬元/平方米、溢價率38.2%的代價，奪下如今金茂璞元所在的地塊。但僅僅過去15個月，上海城投卻以降了接近1萬元/平方米（據房企內部測算可售樓面價）的成本拿到了限制更少、條件更優的地塊。
hk306-08地塊堪稱上海內環內罕見的迷你純宅地，建面僅約1.78萬平方米，但開發條件優越：無風貌保護要求，無中小套型比例限制，無需配建保障房與租賃房。這意味著開發商產品自由度較高。
該地塊未拍先火。中鐵置業、保利發展與上海城投先后發布地塊的開發預算，三家公司對地塊的開發預算（含建安）在25億元-27億元之間。最終，地塊吸引了包括保利、綠城、中海、華潤以及金茂聯合體在內的12家頭部房企同臺廝殺。其中，金茂、綠城、華潤在虹口區均有在售項目。
不過，整場競拍全程拉鋸博弈，最終演變為上海城投與金茂聯合體的直接對決。
分析人士指出，金茂與上海城投競爭到最后并不意外，其在地塊北側有璞元在售，有護盤的訴求。公開信息顯示，金茂璞元備案均價約16.7萬元/平方米，2025年8月首開推出99套房源，創下了26分鐘售罄的業績。
但上海城投新地塊的落位，與金茂璞元形成直接競爭。
上海易居研究院副院長嚴躍進指出，上海城投未來在定價上擁有更大的戰略彈性空間。既可貼近競品定價獲取超額利潤，也可采取更具競爭力的價格策略，對金茂璞元形成擠壓。對于已經建立板塊價格錨點的金茂璞元而言，如何向客戶解釋地價更貴背后的價值邏輯，或將成為其銷售敘事中難以回避的挑戰。
值得一提的是，上海城投并非純粹的城市開發“托底”角色，其在上海高端產品與城市更新領域頗有建樹。滬上頂豪思南公館東苑便由上海城投主導開發，據中介掛牌信息，思南公館東苑目前二手房均價約19.6萬元/平方米。上海城投開發的風貌別墅露香園目前在售，高層備案均價約17.6萬元/平方米、總價3500萬元起，別墅單價26-32萬元/平方米，總價1.2億元起。
梳理上海城投拿地情況發現，2022年-2025年間，上海城投保持每年1到2宗地的獲取節奏，布局涵蓋黃浦老城廂、長寧西郊、楊浦濱江及普陀真如等核心板塊。
可以說，上海城投的土地儲備質量較高。但現階段實現規模化業績轉化的項目僅有露香園，其余項目多處于開發或籌備期。
分析人士認為，此次虹口地塊的落位，將進一步充實上海城投在中心城區的土儲。盡管此次拿地相比附近在售項目的可售樓面價低了將近1萬元/平方米，為后續定價策略預留了彈性空間，但是否會轉化為價格下探，仍取決于上海城投對高端改善客群的定位、建安成本管控及整體開發節奏。
該人士指出，在核心城區購房需求趨于理性、市場從“地段溢價”向“產品力與服務力”轉移的當下，土地成本優勢已非決定去化的唯一變量，規劃公示、戶型設計、交付標準及物業運營的綜合表現才是關鍵因素。
前述分析人士指出，優質地塊是當下房企重點爭搶標的，而小型高端社區打造難度偏大，普遍缺乏成熟運營邏輯。面對金茂璞元已建立的價格錨點與客群基礎，上海城投拿下的微型地塊將以何種產品形態入市、如何平衡成本與定位，仍有待規劃方案與銷售策略的落地。
上海中原分析師盧文曦表示，虹口hk306-08地塊的成交，是上海核心區土地市場供需博弈的常態縮影。上海城投以市場化方式接手優質宅地，既體現了地方國企在土拍中的“托底”角色，也預示著內環高端住宅市場將進入新一輪產品精細化競爭階段。
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