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多方洽談，變賣資產。

記者丨李惠琳 張偉澤

編輯丨陳曉平

香港鄭家純家族，正想盡辦法自救。

5月27日，有消息稱，新世界正考慮出售旗下香港中環一項商業用地，預計交易金額約為10億港元。

該用地面積約4450平方英尺，合408平方米，可重建成約6100平方米的商業物業，已獲得財團出價洽購。

就在本月，鄭家接連曝出多項資產處置計劃，如位于香港機場航天城的11 SKIES項目，以及三家香港酒店資產。

香港四大家族之一，為何會如此窘迫？

癥結依然是巨大的債務壓力，新世界借貸總額超1400億港元，且正迎來兌付高峰。

“以減低負債為首要任務，將全力推行‘七招減債’策略。”新世界發展行政總裁黃少媚公開表示，其中兩項就是出售發展項目、處置非核心資產。

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密集上架

鄭家純掌舵的新世界，是一家綜合開發商，資產結構大致是“三成住宅、七成商業”。

如今，香港商業地產仍然承壓。第一太平戴維斯華南區董事總經理吳睿告訴《21CBR》記者，當前香港商辦尚處于極低點位，寫字樓、商鋪的租金回升仍需等待。

鄭家正迫切將在手的部分重資產項目，擺上貨架。

拿航天城的11 SKIES項目來說，這是鄭氏一個地標式綜合性發展項目，備受矚目。

其總樓面面積達380萬平方呎，約合35.3萬平方米，計劃投資額高達200億港元，打造為一站式零售飲食娛樂商業區。

鄭家純家族相關投入，已超過160億港元，其中有大量預付款和合約資產。此外，還需為項目向香港機管局支付年費。

據瑞銀預計，2028-2066年，該公司每年將至少支付18億港元，總額將達到約548億港元。短期內，對于負債高企的新世界，持有這種項目，有點不合時宜。

圖源：香港君悅酒店

2025年7月，鄭家據傳計劃虧本出售“11 SKIES”項目，以改善流動性，且與香港機管局作初步討論。

當時的估值，介于150億-170億港元之間。

今年5月中旬，新世界專門發公告回應，關于“11 SKIES”項目，仍在商討中，“以重新檢視及探索項目在合約安排方面作出任何變更的可能性”。

運營中的酒店項目，同樣在鄭氏的變現名單上。

來源：香港海景萬麗酒店

5月初，日本三井住友與新世界接觸，涉及香港君悅酒店、萬麗海景酒店及尖沙咀凱悅三家酒店，有意向獲取該資產包50%的股權，總估值約156億港元。

意向雖有，落槌尚早。

“有潛在買家不時就各項資產（包括香港酒店資產）與本公司接洽，尚未就任何該等出售事項訂立協議。”新世界官方專門回應。

鄭家如此頻繁的接洽，關鍵在于地產旗艦債務壓身。

截至2025年底，新世界總借貸約1443億港元，凈債務約1227億港元。

今年，其就有76.3億港元到期債務。真正償債高峰還在后面，2027-2029年，每年要還285億港元、476億港元、428億港元。

萬一違約，后果不堪設想。

2

內外求解

面對債務困境，鄭家在同步推進兩大動作。

其一，內部騰挪，家族參與注資。

3月，有消息傳出，鄭家純考慮，以配股或供股形式向新世界注資312億港元。

鄭家純 來源：網絡

供股和配股這兩種做法，都是發新股籌錢。區別在于，供股先面向現有股東，自愿參與；配股則直接將新股賣給特定投資者。

作為大股東，鄭家都準備掏錢。

最新胡潤富豪榜顯示，鄭家純的財富值為1700億元，家底依然深厚。

之前，新世界已將旗下多宗資產，出售給鄭家的周大福企業以換取資金，涉及新創建、深圳前海天得項目30%股權、啟德體育園項目，獲得資金合計超過236億港元。

其二，尋求外援，在這場困局中，黑石被反復提到。

黑石可謂是專業的地產“撿漏王”，最擅長在市場最差的時候，抄底巨額房產，如2008年美國樓市崩盤后，它就大量買法拍房，狂賺一筆。

2025年8月，第一次傳出黑石介入，新世界專門澄清，否認鄭家聯同黑石提出私有化要約。

來源：網絡

就在半個月前，市場又稱，黑石已放棄這筆大約40億美元的交易。

黑石想在亂局中分一杯羹，只是，要吃下新世界，實際上不太可能。

據摩根大通分析，黑石若要收購控股權，不僅要支付買股票的錢，還要在賬面上承擔約1460億港元的債務，這筆收購將變得極其昂貴。

況且，新世界的很多資產已被抵押。

2025年中，鄭家牽頭完成了新的再融資定期貸款和融資協議，合共覆蓋約882億港元境外無抵押金融債務，最早到期日推遲到2028年6月。

對比融資前后的債務結構，可以發現，有抵押銀行貸款，從337億港元急升至1183億港元。

即使黑石入主，也很難在短期內處置所有資產。

若其真的重新上桌，最現實的路徑，更可能是圍繞部分資產去做結構化合作，前提是開出的價碼，鄭家純能認可。

3

籌碼仍在

于鄭氏家族而言，手頭仍然有籌碼。

截至2025年末，新世界總資產為4180億港元，凈資產仍有近2000億港元，盡管大量已被質押。

同時，融資成本按年降至31億港元，平均利率下降80個基點至3.9%。過去半年，總債務規模縮減17億港元。

更好的消息是，香港住宅市場正在回暖。

吳睿告訴《21CBR》記者，香港是當前內地人配置境外房產的最優選擇，加之港府調整稅費后，購房稅費大幅降低，今年大量內地買家來置業，驅動了本港樓市復蘇。

5月21日，新世界高管公開表示，開年以來，旗下負責銷售及合作的項目，共售出約1300伙，如香港項目“瑧玥”及“柏傲莊”，銷售金額已破200億港元（連同車位），同比大漲約1.7倍。

柏傲莊銷售現場 來源：網絡

據稱，新世界與招商蛇口、華潤置地合作的兩大香港項目，已于2025年動工，將合計提供3000套住宅，最早于2027財年上市。這又能帶來大筆現金。

接下來，鄭家純計劃持續盤活土地儲備。

在香港北部都會區，新世界擁有近1500萬平方英尺土儲，多數屬于農地，管理層正推進規劃及轉換程序。

來源：圖蟲

2025年底，其西貢沙下項目額外面積的住宅用途規劃申請，已獲城市規劃委員會批準。

若能完成換地，新世界中長期仍有價值釋放空間。

鄭氏家族的暫時困境，固然有自身的失策，也是過去香港地產周期的縮影。利率環境變了，銷售節奏變了，資產就不再天然保值。

這場“渡劫”，說明一個殘酷的真相：在周期面前，沒有永遠的巨頭。

圖片來源：新世界發展，除標注外

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