界面新聞記者 | 王婷婷

上海土拍向來不缺熱度。在年內第四批次土拍中，本土房企表現亮眼，國企上海城投置地（集團）有限公司(下稱上海城投)和民企上海大華集團(下稱上海大華)均高溢價奪得地塊。

5月28日，上海開啟年內最火土拍。本批次土拍一舉推出五宗地塊，分為兩天出讓。首日出讓虹口、閔行、青浦共三幅涉宅用地；次日出讓的兩宗地塊分別位于虹口區四川北路、浦東世博。

虹口嘉興社區地塊經過63輪競價被上海城投拿下，青浦地塊由保利發展底價拿得，閔行地塊被上海大華收入囊中，溢價率超過40%，刷新今年紀錄，三幅地塊總成交額達到61.26億元。

“上半年，不少房企沒有獲得地塊，上海城投現在土地斬獲不多，所以必須啃一些硬骨頭。上海大華是民營企業中代表之一，也在積極拿地，說明上半年最后的時間窗口在鞭策房企主動出擊，爭取趕在年底前入市，對今年營收產生推動作用。”上海中原地產市場分析師盧文曦向界面新聞表示。

盧文曦認為，兩幅重要地塊都是上海本土企業拿下，在眾多頭部央企中殺出一條血路，賺足了臉面。

未拍先火，10余家房企競奪虹口

虹口區C080301單元hk306-08地塊，是本場土拍的“明星地塊”，吸引來10余家開發商一比高低。

參拍的這些開發商也堪稱上海樓市“明星陣容”，包括上海城投、綠城、浙江龍盛、招商蛇口&海鴻&瑞城、中海地產、華潤置地、建發房產、中鐵置業、廈門國貿地產、越秀地產、保利發展、金茂&清能等12家競買人。

競拍現場，最先出手的是廈門國資房企國貿地產。隨后，中鐵置業、越秀地產、招商蛇口等房企紛紛加價。在前10輪競拍中，越秀最積極，共加價3次，其次是中鐵置業，參與競價兩次。

界面新聞截圖自上海土地交易直播。

很快，金茂也開始發力了，頻繁加價。競價到第36輪，浙江龍盛也開啟爭奪，此時地塊的溢價率已經超過20%。眼看其他家房企對地塊勢在必得，保利發展也坐不住了，迅速出擊。

后期的競拍屬于金茂和上海城投的戰場，雙方互不相讓。最終，現場經過63輪競價，由上海城投以總價19.3億元競得地塊，成交樓面價108502元/平方米，溢價率35.63%。

據界面新聞了解，該地塊的土地出讓面積7115.32平方米，規劃建筑面積17788平方米，容積率2.5，起始價14.23億元，起始樓面價80000元/平方米。

中指研究院上海數據總經理張文靜告訴界面新聞，虹口嘉興路街道地塊依托中心城區核心區位優勢，錄得35%的溢價率，這一成績印證了核心區稀缺資源的極強韌性。

界面新聞截圖自上海土地交易直播。

“12位競買人參與，上海市場內主流大中型房企已悉數到場角逐。”盧文曦向界面新聞表示，這幅地塊熱度符合大家預期，上海城投、金茂、綠城等都叫價非常積極，尤其是金茂，在附近有項目，已打下基礎。

“不管誰拿下這幅地塊，只要樓板價上升，對現有項目就是最好的促銷。”盧文曦稱。

界面新聞了解到，該地塊周邊紅盤“地王項目”不少，如北側不遠處有金茂·璞元，均價16.6萬元/平方米；東南側1公里左右有綠城·潮鳴外灘，均價17.5萬元/平方米。

這宗地塊自身優勢十分明顯。這是上海住宅新規落地后，虹口首批明確鼓勵抬板式設計的純宅地，既無風貌保護要求，也無需配建保障房與租賃住房，不設中小套型比例限制，開發商對產品打造的自主權較大。

這也是該地塊未拍先火的重要原因。界面新聞了解到，在土拍開拍之前，已有三家房企對該地塊進行公開招標，分別是中鐵置業、上海城投、保利發展。

5月9日，中鐵置業集團上海有限公司發布了該地塊的招標計劃公告，總投資約21.03億元，建安費為3億元。

5月12日，上海城投發布該地塊的項目招標計劃公告，項目總投資21.5億元，建安費3億元。

5月14日，保利發展對本批次土拍的虹口兩宗地發布了招標公告，總投資50億元。對于今日出讓的虹口地塊，保利發展預計總投資27億元，建安費2.5億元。

在盧文曦看來，上海城投拿下該地塊令市場很意外，但也說明市場熱度上來后，國企有些“按捺不住”，上半年幾乎沒有土地入賬，必須加快拿地節奏。

“35.63%的溢價率破了今年的溢價率紀錄，是城投的高光時刻。金茂同時得到益處，按10.85萬元/平方米的樓板價計算，未來售價至少要16萬+，肯定會超過金茂·璞元的價格。”盧文曦告訴界面新聞。

有業內人士向界面新聞分析，在國內一眾城投平臺中，上海城投的盈利表現尤為突出。結合地塊條件與市場定位判斷，該項目未來將規劃打造小高層住宅產品。

大華再破紀錄，40.72%溢價落子閔行

在上海城投之后，上海大華又以40.72%溢價破了今年上海土拍溢價紀錄。

28日下午，閔行區MHP0-1305單元1-4-12地塊被擺上拍賣桌。公開資料顯示，該地塊的土地出讓面積79795.81平方米，規劃建筑面積83785.60平方米，容積率1.05，起始價25.97億元，起始樓面價31000元/平方米。

該地塊的參拍房企，雖然只有上海大華、建發、招商蛇口、保利發展、金茂&象嶼等五家，但競拍熱度并不輸上午推出的虹口地塊。

據界面新聞了解，現場經過81輪競價后，觸達中止價33.76億元，轉入競高品質建設環節。隨后在第二輪競價環節，又經過55輪競價，最終由民營房企上海大華斬獲地塊，成交總價36.55億元，溢價率40.72%，成交樓板價43623元/平方米，裝修標準不低于4000元/平方米。

盧文曦認為，該地塊雖然距離地鐵8號線蘆恒路站約1公里，但地塊規劃指標有優勢，容積率僅1.05，具備打造疊拼類改善型住宅的條件。

大華此番加碼拿地，是對現有板塊布局的進一步加倉。地塊南側三公里左右有閔行區浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊，2024年4月由大華集團搖號競得，成交總價25.56億元，成交樓面價42350元/平方米，即大華星樾項目。

業內預測，大華本次拿得的地塊建成后，預計洋房產品售價約6.5 -7萬元/平方米，疊墅單價接近8萬元/平方米，聯排產品單價或將突破9萬元/平方米。

28日出讓的另一宗地塊為青浦區QPS5-0001單元36a-02地塊。該地塊的土地出讓面積19897.8平方米，規劃建筑面積33826.26平方米，容積率1.7，起始價5.41億元，起始樓面價16000元/平方米。

最終，保利發展以總價5.41億元競得該地塊，成交樓面價16000元/平方米，溢價率0%。

至此，28日推出的三宗地塊全部完成出讓，兩宗高溢價出讓，一宗底價出讓，總成交額為61.26億元。

“此次土拍再次表明，上海樓市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少數核心板塊與好房子藍圖上。”張文靜向界面新聞表示。

值得一提的是，本批次土拍尚未落幕，5月29日還將推出兩宗地塊，均有不少房企參拍，最終花落誰家，明日便可揭曉。