就在今天，上海四批次土拍開槌，三塊地成交61.3億，這也是今年熱度最高的一次。

上海城投，從12家房企中殺出重圍，總價19.3億、樓面價10.85萬/㎡摘下虹口瑞虹地塊。

民企大華，歷經整整136輪競價，擊敗保利和建發(fā)，總價36.55億、樓面價約43623元/㎡，溢價約40.72%拿下“浦江地王”。

保利發(fā)展，4年4子延續(xù)深耕戰(zhàn)略，總價5.41億、樓面價1.6萬/㎡底價獲取青浦重固地塊。

今天的上海土拍真的太猛了，太久沒看到12進1的殘酷拼殺、溢價超40%的地王。

今天總爺就和大家聊聊，今年最火這場土拍，究竟暗藏怎樣的信號。

01

上海城投意外殺出，搶下瑞虹核心地塊

今天報名最多、競拍最熱的一塊地，是位于虹口的瑞虹地塊。

這塊地出讓面積約7115.32㎡，容積率2.5，起始樓面價就高達約8萬/㎡。

在總爺看來，虹口地塊擁有三大核心優(yōu)勢：

1）兩面臨水：西側、南側臨河，景觀優(yōu)勢明顯

2）核心配套：一路之隔是太陽宮、月亮灣

3）體量優(yōu)勢：總建面17788㎡，快周轉無壓力

要知道，瑞虹新城本就是北上海高端改善區(qū)域，這塊地就在瑞虹一期南側，容積率2.5、雙面臨水，坐享板塊所有核心配套。

再加上金茂璞元16.6萬元/㎡的支撐，區(qū)域價值已經形成高度共識。

所以這塊地也引發(fā)眾多房企關注，多達12組競買人參與競拍，包括——

國貿、浙江龍盛、中海、保利發(fā)展、華潤、招商&鴻海&瑞城、金茂&清能、建發(fā)、越秀、綠城、中鐵置業(yè)、上海城投

令人意外的是，在經過63輪報價后，上海城投殺出重圍，以總價19.3億、樓面價108501 元/㎡強勢摘地，預期售價可能要超16萬/㎡。

溢價率高達35.63%，本身就是本地國企對市場積極看好的信號。

上海城投作為扎根本土的“隱形地主”，一直非常低調，但2024年一年就斥資超百億拿地。

同時他們也具備豪宅開發(fā)經驗，老城廂頂級豪宅露香園，曾創(chuàng)下3.79億的單套成交紀錄。

虹口歷經金茂、華潤、綠城在的巔峰產品洗禮，接下來就看上海城投，能不能滿足豪宅客戶的更高期盼。

02

大華溢價超40%，摘得閔行低密地塊

在兵家必爭的閔行，本次也迎來浦江重磅地塊的出讓。

本次推出地塊雖然在外環(huán)外，但容積率僅1.05，直線距離8號線蘆恒路站僅約1公里——

是本批次出讓面積最大、容積率最低的一幅，非常適合打造低密改善產品。

尤其考慮到浦江本身的改善屬性，板塊擁有強大購買力，新地塊吸引了5家組合角逐——

建發(fā)、大華、招商蛇口、保利發(fā)展、金茂+象嶼

這些房企幾乎都在周邊有開發(fā)歷史，對區(qū)域市場很熟悉，本次參拍并不意外。

經過數(shù)十輪角逐，大華、保利、建發(fā)一直拼到30%首輪溢價封頂，三家都表現(xiàn)出勢在必得進入二輪競價。

最終民企大華總價36.55億、樓板價43623元/平、溢價率40.72%拿下這塊低密土地。

大華近年產品力迭代有目共睹，尤其是在低密領域展現(xiàn)出強大兌現(xiàn)力，最近更是“四墅聯(lián)動”點燃市場——

內環(huán)旁新規(guī)疊大華·靜安年華，新一代濱水軌交墅作大華·星嶼，都心半島源墅大華·望樾，寶山主城浮島墅境大華·錦樾。

同時他們曾在浦江鎮(zhèn)打造過大華·星曜、大華·星樾，有比較深厚的客戶資源積累、本地開發(fā)經驗。

深耕低密賽道的他們，正在成為上海新一代“別墅專家”，期待下半年大華新產品的亮相。

而在如今市場，一家民企可以不斷拿地、持續(xù)進步，本身就是一個值得尊重的標桿。

03

保利4年4子，延續(xù)重固區(qū)域深耕

青浦重固再度上新，地塊位于保利虹橋和頌·西岸北側，容積率僅1.7，總建面約3.38萬方，延續(xù)了板塊“小步快跑”的特征。

最終結果也毫無意外，深耕板塊的保利發(fā)展以總價5.41億、樓板價1.6萬/平底價獲取。

早在4月土拍名單公示的第二天，他們就發(fā)布了地塊招標公示，可以說是勢在必得。

畢竟對于重固板塊來說，保利發(fā)展是絕對的引領者，從2023年開始每年拿一宗地，并創(chuàng)造了“三年三冠”的驚人業(yè)績。

2023年保利虹橋和頌10個月售罄；2024年保利虹橋和頌·IN255 5個月售罄；2025年保利虹橋和頌·西岸問鼎區(qū)域網簽套數(shù)、面積、金額三冠王。

在深耕上海的一眾央國企巨頭中，保利是少有市中心和郊區(qū)“全面開花”的房企。

尤其在容易被忽視的五大新城，他們依舊是開發(fā)主力，松江的西郊和煦、青浦的虹橋和頌、江橋的虹橋和著，都成為板塊引領者。

順利拿下重固地塊后，保利實現(xiàn)4年4子的深耕布局，又一座“保利城”徹底爆發(fā)了。

04

重燃熱度，土拍進入“短平快”時代

今年上半年以來，隨著二手市場的強刺激，上海土拍活躍度、溢價率在持續(xù)提升。

尤其是瑞虹地塊、浦江地塊的高溢價成交，重燃土拍熱度，也是一個很明顯的風向標。

1）短平快+小而美，市區(qū)土地加速搶跑

去年以來，城市更新類的小地塊在加速出讓，這些地塊體量小、限制少，能夠快速出貨值、出業(yè)績。

因此你會發(fā)現(xiàn)，央國企對這些地塊非常渴望，過去一周至少4家房企發(fā)布6則招標公告，在拿地前提前布局。

2）追求確定性，房企都在找“舒適區(qū)”

與此同時房企大多在鎖定長期深耕、或有項目在售的區(qū)域，也就是所謂操盤的“舒適區(qū)”。

比如保利在重固的4年4子、綠城金茂角逐虹口地塊、大華建發(fā)爭搶浦江地塊，本質上都是在追求市場、操盤的確定性。

這場高熱度的土拍未完待續(xù)，明天還有虹口、浦東的重磅地塊出讓，總爺也將持續(xù)關注。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。