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上海土拍,開始造勢了

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來源:市場資訊

(來源:上海進深)

文/上海進深 魏薇

上海四批次土拍,如火如荼。

在地塊本身之外,拍地時間的變化也耐人尋味。

這一批次共推出5幅涉宅地塊,分布于浦東、虹口、閔行、青浦四區(qū),其中4幅都有多家房企報名參拍。

這4幅地,被拆成了四個半天來拍,也就是一個半天只拍一塊地。

這個安排和過去幾年明顯不同。

此前上海土拍,通常是一個半天同時拍兩塊地。雖然兩塊地同步競價,但上海土地市場官網(wǎng)往往只直播其中一場,另一邊到底搶成什么樣,外界其實看不到。

而這一次,每個半天只安排一宗熱門地塊,就是為了確保每一場搶地大戰(zhàn)都能被完整直播。


上海已經(jīng)很久沒有出現(xiàn)這么多房企同時搶地的場面了,舉牌、加價、落槌,每個角逐瞬間都有話題。

本輪土拍也是今年以來競爭最激烈的一批。上海土地市場,需要把久違的熱度傳遞出來。

其中,最受關(guān)注的兩宗地——虹口瑞虹地塊與浦東南碼頭地塊,分別被安排在周四上午和周五下午壓軸登場,意味已經(jīng)非常明顯。

虹口瑞虹:12家房企混戰(zhàn)

今天上午率先出讓的虹口hk306-08地塊,直接把本輪土拍的火藥味拉滿。

地塊出讓面積約7115.32㎡,容積率2.5,建筑面積約1.78㎡,限高80米,起始價約14.23億元,起始樓面價約8萬元/㎡。

從目前劇透信息來看,該地塊是此批次土拍中參拍房企最多的。

地塊吸引了12家房企參拍,包括:上海城投、綠城、浙江龍盛、招商+海門海鴻及瑞城、中海、華潤、建發(fā)、中鐵置業(yè)、國貿(mào)、越秀、保利發(fā)展、金茂+清能。

參拍陣容相當豪華。既有深耕上海的央國企巨頭,也有擅長高端產(chǎn)品打造的民營房企,甚至還有試圖重返核心區(qū)的外來玩家。

土拍前半程,國貿(mào)、中鐵置業(yè)、越秀等房企爭相出價,浙江龍盛也積極舉牌;競拍后半程,是上海城投和金茂聯(lián)合體的戰(zhàn)場,現(xiàn)場越發(fā)安靜。

經(jīng)過63輪競拍后,最終由上海城投拿下,成交樓板價約10.85萬/㎡,溢價率約35.6%,總價19.3億元。

可售樓板價超11萬/㎡,未來售價要賣到15萬+/㎡了。

這宗地本身條件也確實夠硬。

地塊原先為幼兒園及部分公共綠地用地,調(diào)整后轉(zhuǎn)為住宅。東側(cè)就是瑞虹新城一期,北側(cè)緊鄰金茂璞元,周邊瑞虹天地太陽宮、月亮灣等高端商業(yè)配套齊全。

三面環(huán)綠、兩面環(huán)水,未來19號線接入海倫路站后,將與既有的4號線、10號線形成三軌換乘。



開拍之前,虹口雙子星的熱度就非常高,很多房企提前進入備戰(zhàn)狀態(tài)。

一周時間內(nèi),包括中建東孚、中鐵置業(yè)、上海城投、保利發(fā)展在內(nèi)的4家國央企密集發(fā)布6份招標公告。

兩幅地塊都規(guī)劃為抬板小區(qū),開發(fā)條件友好,無風(fēng)貌保護要求,無需配建保障房與租賃住房,無中小套型比例限制,地塊也沒有明顯短板,開發(fā)商有較大的開發(fā)空間。

青浦重固:保利底價再進安全區(qū)

青浦區(qū)QPS5-0001單元36a-02地塊起拍價1.6萬/㎡,總價5.4億元,由保利發(fā)展底價獲得。

對保利來說是一次非常典型的補倉。

過去幾年,保利在重固板塊連續(xù)落子。北側(cè)虹橋和頌·IN255曾連續(xù)拿下青浦區(qū)“三冠王”,5個月售罄;南側(cè)虹橋和頌·西岸去化也已超七成。

可以說,這里已經(jīng)被保利驗證成了一塊“安全區(qū)”。 此次新拿下的地塊,正好位于兩個項目之間。

算上這次,保利已經(jīng)在重固形成“2年3子”的布局。


在第四批次土拍名單公示后第二天,保利發(fā)展旗下上海保劭置業(yè)有限公司已對該地塊發(fā)布了招標公告,計劃總投資13億元,建安費4.1億元。

今年3月,地塊完成了一輪“減負”式調(diào)整。容積率由2.3下調(diào)至1.70,建筑限高由50米降至40米,并取消保障房和沿街商業(yè)配建要求。


調(diào)整方案還明確提出,要適當抬升36a-02地塊的地坪標高,并在沿河設(shè)置寬度不小于2米的公共綠地步行通道。

地塊直線距離在建的上海示范區(qū)線趙重公路站僅約400米。示范區(qū)線通車后,從這里2站可達虹橋前灣,3站直達虹橋樞紐。

目前示范區(qū)線12標趙重公路站主體建設(shè)已進入實質(zhì)性施工階段,徐樂北路站至趙重公路站區(qū)間工程也已確定2028年底竣工。

對于保利來說,這是一筆確定性很強的投資。


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