北京
文/上海進深 魏薇
如果說上午的虹口瑞虹賣的是地段，那么下午閔行浦江這塊外環外宅地，賣的就是低密。
這兩塊地，給了土拍市場注入了幾分熱度。
閔行區MHP0-1305單元1-4-12地塊，占地約7.98萬㎡，容積率僅1.05，限高18米，是近十年來浦江鎮出讓的容積率最低的宅地。
這塊地吸引了大華、建發、招商、保利發展、金茂 象嶼5家房企/聯合體參拍。
競拍過程相當焦灼，無論是競價輪數還是溢價率，都遠遠超過上午大熱的瑞虹地塊。
大華、建發、金茂 象嶼是出價主力軍，大華與建發更是緊咬不放、輪番舉牌加價。保利發展主要在后半場發力，招商則相對謹慎，全程未出價。
經過81輪競價后，溢價率觸及30%，總價鎖定在337659萬元的中止價。之后，大華、建發、保利發展三家房企進入競品質階段，精裝標準、高端人才房比例、配建公共服務設施面積全都封頂。
第二輪競價期間，三家房企加價更加果斷。最終經過136輪競價，被大華收入囊中，總價36.55億元，樓面價4.36萬/㎡，溢價率40.7%。
可售樓板價達到了4.75萬/㎡。
上海土地市場已有一年多未出現競爭如此激烈的地塊了，浦江地塊此番能夠走到這一步，實在令人意外。
地塊體量不小，總建面約8.38萬㎡，起始總價約25.97億元，也是本批次出讓中面積最大、總價最高的宅地。
形狀方正，產品形態大概率會是“聯排 疊墅”的組合。
在住宅以外，還需建設大約1710㎡的社區配套。包括居民委員會200㎡、文化活動室100㎡、老年活動室250㎡、室外健身點300㎡（用地面積）、養育托管點360㎡、日間照料中心200㎡、衛生服務站300㎡。
這是一次典型的“熟人局”，來參拍都是深耕閔行、熟悉區域的房企。
地塊總價超36億，未來預計會供應超500套住宅，決定了這不是一塊誰都敢碰的地，它既需要房企有足夠的資金實力，也要求操盤方對閔行改善客群足夠熟悉。更重要的是，必須有真正的產品力去支撐未來售價。
近年來，上海容積率低于1.2的純住宅地塊已經屈指可數。此前浦江板塊的大華星樾、縵云等1.2容積率項目，已經驗證了區域改善需求的存在。
如今，這塊1.05容積率的新地，進一步把低密稀缺性拉高了一個層級。
從區位看，它也并不算傳統意義上的遠郊低密。
地塊緊鄰8號線蘆恒路站，兩站即可直達東方體育中心；浦星公路自駕出行便捷；周邊還有浦發三林印象匯，以及上師大附屬閔行第三小學、第三中學等配套，基本生活成熟度已經具備。
這塊地非常開始接近浦江板塊真正的高端居住帶。
與在售的上海桃花源之間，僅隔一條浦星公路。后者作為中式頂豪代表，總價區間在3500萬-1億 ；此前入市的桂鴻院，容積率僅0.68，別墅均價約9.2萬/㎡；寶華源墅最近一次新房均價也達到8.5萬/㎡。
這次拿下的不只是一個改善項目，更像是在試探浦江低密市場的天花板。
周邊市場方面，浦江鎮象嶼天宸雅頌去年4月底首開后至今仍在續銷，大華星曜已售罄，招商中旅攬閱已進入尾盤狀態，周邊吳涇紫竹板塊還有象嶼天譽蘭香在售。
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