上海
18年前，張先生與房東劉女士簽訂房屋租賃合同
租期一年
而租期屆滿后，雙方未再簽訂書面合同
其間，張先生將房屋墻體由白色粉刷成黃色
將三室結構改造為四室
退租時，劉女士要求其對房屋全面“換新”
遭張先生拒絕……
合同另有約定，租客需依照房屋交接時現狀使用，如要求重新裝修或變更原有設施，應先征得房東同意；租賃期滿后，恢復原狀。因租客使用不當或其他人為原因而使房屋或設備損壞的，應負責賠償。
辦理房屋交接手續后，房東要求租客除恢復三房結構、墻體修復刷新（修復漏水損壞并粉刷為白色）外，還要更換全新的地板、灶臺等。
房東遂訴至法院，要求租客賠償房屋修復費用14萬余元及房屋空置損失10萬余元，并要求其承擔逾期支付租金違約金5000元。
法官認為，退租時，承租人應按照合同約定返還房屋。若因承租人故意或疏忽造成損壞，其應承擔相應賠償責任；若系房屋自然損耗，不應由承租人承擔修復及賠償責任。
本案中，合同明確約定租賃期滿后，需恢復原狀交付房屋。雖然張先生是在經過劉女士同意的情況下對房屋結構和墻體顏色進行了更改，但根據合同約定，其在返還房屋時理應恢復為原始狀態，該部分修復費用應由張先生承擔。
長寧區人民法院經審理認為
房屋租賃合同關系終止或解除后，租賃雙方常因應以何種狀態返還房屋產生爭議。在合同約定需“恢復原狀”返還的情況下，應當正確區分自然損耗與人為損壞，合理界定承租人的義務，以實現租賃雙方利益的平衡保護，促進住房租賃市場健康發展。
房東未能舉證墻體、地板、灶臺受損系租客使用不當所致，且案涉房屋出租時已經裝修多年、租客又實際使用18年，房屋在正常使用過程中不可避免地會產生自然損耗。綜合考慮房屋現狀、使用年限、各自過錯等因素，法院酌情認定張先生支付修復費用3萬余元。
同時，結合雙方溝通情況、房屋空置情況、當事人過錯程度，再考慮鑒定報告載明的修復工期等因素，參照市場租金標準，法院酌情認定張先生支付空置損失3萬余元。同時，劉女士返還保證金6600元。本案判決已生效。
法官說法
在訂立房屋租賃合同時，雙方應對返還房屋時的狀態進行明確約定，若需“恢復原狀”，應對租賃之初交付的“原狀”留存證據。
承租人若要對房屋進行裝修改造或更換家具、家電等設施設備，應及時與出租人溝通，在協商一致的前提下進行改造、更換，并對合同到期后改造或更換部分的歸屬進行明確約定。
租賃期間，承租人應以合理方式妥善使用房屋，若發生漏水、電路老化等情形，應及時保留證據并向出租人反饋，若出租人未在合理期限內維修，承租人可以自行維修，再向出租人追償維修費用，避免損失擴大。
圖片來源于長寧區人民法院、網絡
記者：閆 漫
編輯：史煥煥
責編：顏文彬
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