觀點(diǎn)網(wǎng) 自進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以來(lái)，睿星資本已在上海長(zhǎng)寧、靜安、虹口接連落子。這一次，它的步伐來(lái)到了前灘。

5月26日，睿星資本在官微宣布，正式接手上海前灘芋秋路163弄1-16號(hào)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目正是陸家嘴集團(tuán)去年成功出售的前灘雍萃46。

不過(guò)，與前幾站不同，這次睿星的步伐顯得更加輕盈。官微透露，此次它將負(fù)責(zé)該長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)管理，而非資產(chǎn)持有。

從買資產(chǎn)到管資產(chǎn)，睿星資本在中國(guó)租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略正悄然轉(zhuǎn)身，步伐雖輕，意圖卻更加明確。

布局前灘

5月26日，睿星資本在官微上低調(diào)官宣了一則消息，其正式接手上海前灘九宮格核心長(zhǎng)租公寓“駐在云灣LIV'N The Cove”的運(yùn)營(yíng)管理工作。

這個(gè)項(xiàng)目的來(lái)頭不小，其坐落于前灘芋秋路163弄1-16號(hào)，地上總建面3.4萬(wàn)平方米，共有225間房間，目前由上海國(guó)存基金與光大金甌共同持有。

而商業(yè)客對(duì)比發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目正是陸家嘴集團(tuán)在前灘打造的首個(gè)租賃公寓“前灘雍萃46”。

前灘雍萃46也算得上“老資歷”了，從2014年拿地、2017年封頂、2020年入市運(yùn)營(yíng)，它既是上海及全國(guó)首個(gè)要求建成后全部自持的土地掛牌項(xiàng)目，也是前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)首個(gè)裝配式建筑試點(diǎn)項(xiàng)目。

據(jù)了解，項(xiàng)目采用圍合式布局，獨(dú)立庭院設(shè)計(jì)，由3棟租賃住宅、1棟商業(yè)辦公樓合圍式布局。公寓部分體量約1.76萬(wàn)平方米，主打85平方米、96平方米的主力戶型，以及240平方米的大戶型，共184套兩居室，定位于中高端長(zhǎng)租市場(chǎng)。

而項(xiàng)目所在的“前灘九宮格”板塊，更是前灘的黃金住宅板塊，濱江公園、體育公園、醫(yī)療、教育、商業(yè)資源一步到位，周邊聚集了近50家跨國(guó)公司與國(guó)內(nèi)企業(yè)總部，比如美敦力、葛蘭素史克、拜耳、亞馬遜云科技等，還有多所上海頂尖的國(guó)際學(xué)校和本地名校。

此前，陸家嘴樂(lè)居APP數(shù)據(jù)顯示，前灘雍萃46出售之前的月租金為10920-39000元/月。

去年7月，陸家嘴將前灘雍萃46的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌出售，底價(jià)9.45億元。三個(gè)月后，坊間傳聞項(xiàng)目被上海國(guó)資接盤。

如今結(jié)合睿星資本的公告來(lái)看，真正的買家正是上海國(guó)存基金與光大金甌，一個(gè)是上海國(guó)資平臺(tái)，一個(gè)則是光大集團(tuán)旗下的AMC。

國(guó)資拿下之后，并沒(méi)有獨(dú)自運(yùn)營(yíng)，而是選擇引入睿星資本這個(gè)“外援”。睿星資本在官微坦言，接下來(lái)將從三大方向?qū)?xiàng)目進(jìn)行提升。

其一，升級(jí)改造。針對(duì)前灘區(qū)域高收入白領(lǐng)、企業(yè)高管、陪讀家庭等核心客群，對(duì)戶型布局與居住功能做精細(xì)化調(diào)整，補(bǔ)充公共區(qū)域配套，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

其二，升級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引入睿星資本國(guó)際化社區(qū)運(yùn)營(yíng)體系；其三，提升資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的收益回報(bào)。

對(duì)睿星資本而言，這是公司首次在上海落地輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，標(biāo)志著其在中國(guó)核心城市戰(zhàn)略布局的進(jìn)一步深化。

而這種“國(guó)有資本持有+國(guó)際專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的模式，對(duì)上海乃至全國(guó)的國(guó)企存量資產(chǎn)盤活與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，無(wú)疑提供了一個(gè)可復(fù)制、可借鑒的樣本。

從重到輕

關(guān)注睿星資本在中國(guó)的發(fā)展軌跡，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的變化。過(guò)去，這家企業(yè)是重資產(chǎn)的“買家”，但近兩年其步伐越來(lái)越輕盈。

時(shí)間回到2017年，睿星資本在上海成立辦公室，正式拉開在華投資序幕。同年8月，其攜手中駿置業(yè)，計(jì)劃在未來(lái)三年，于中國(guó)一二線城市推出5萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。不過(guò)，簽約之后，雙方并未傳出具體合作項(xiàng)目。

直到2019年，來(lái)華兩年的睿星資本終于拿下首單。

同年2月，睿星資本牽手荷蘭匯盈資產(chǎn)管理公司、Bouwinvest Real Estate Investors和MIRA房地產(chǎn)在中國(guó)聯(lián)合設(shè)立第一支投資基金，并完成首輪5.5億美元資金募集，資金重點(diǎn)投向一二線城市的長(zhǎng)租公寓，上海是初期“頭號(hào)目標(biāo)”。

首輪募資到位后，睿星資本收購(gòu)了上海長(zhǎng)寧路833號(hào)的一處資產(chǎn)，改造翻新后，推出首個(gè)高端租賃社區(qū)品牌“駐在LIV’N 833”。

第三方數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目提供單間、一房、二房及三房4種房型，面積50至149平方米，月租金在1.7萬(wàn)元到4.5萬(wàn)元之間。

緊隨其后，2020年8月，睿星資本宣布收購(gòu)上海靜安區(qū)虬江路地塊，這是它在中國(guó)的第二個(gè)項(xiàng)目，也是首個(gè)自建項(xiàng)目。

地塊占地8000多平方米，規(guī)劃為超500套的綜合性高端社區(qū)，2024年8月正式開業(yè)。戶型涵蓋單間、一房、二房，面積42至108平方米，定價(jià)比“駐在LIV’N 833”更親民，月租金1.1萬(wàn)元到3.5萬(wàn)元不等。

買樓、建樓……前兩個(gè)項(xiàng)目，睿星資本走的都是“重資產(chǎn)”路線。

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2024年。同年6月，睿星資本與建信住房基金合作，成立“上海建睿虹私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）”，基金規(guī)模6億元。

不過(guò)，拆解基金架構(gòu)發(fā)現(xiàn)，建信住房基金在其中占據(jù)90%的權(quán)益，而睿星資本僅占10%，相當(dāng)于象征性參股，目的是鎖定運(yùn)營(yíng)權(quán)。

隨后，該基金收購(gòu)了上海輕工國(guó)際大廈。從睿星資本消息來(lái)看，這一項(xiàng)目目前主要由睿星資本負(fù)責(zé)改造及運(yùn)營(yíng)。就在5月27日，睿星資本透露這一項(xiàng)目也即將啟幕。

借道基金，用少量資金撬動(dòng)上海輕工國(guó)際大廈的運(yùn)營(yíng)權(quán)。這一步，被外界視為睿星資本在華從重轉(zhuǎn)輕的首次嘗試。

而此次，睿星資本以純輕資產(chǎn)方式簽約上海前灘項(xiàng)目，不持有、只運(yùn)營(yíng)，這意味著，其輕資產(chǎn)路徑正式跑通。

從買資產(chǎn)到管資產(chǎn)，睿星資本如何考量？

一方面，重資產(chǎn)單項(xiàng)目投入動(dòng)輒數(shù)億，資金沉淀久、杠桿高，在美元基準(zhǔn)利率高企的當(dāng)下，用美元資金借貸布局中國(guó)長(zhǎng)租公寓，顯然沒(méi)那么“劃算”。

相比之下，輕資產(chǎn)模式零資本投入，只輸出品牌、系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)，資本效率明顯提升。

另一方面，重資產(chǎn)用來(lái)樹立品牌、打磨產(chǎn)品、驗(yàn)證運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。輕資產(chǎn)則用來(lái)快速擴(kuò)張、覆蓋核心城市、綁定國(guó)資大客戶，兩者不是替代關(guān)系，而是組合拳，最終目標(biāo)是形成“品牌、系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)、資本”的全鏈條壁壘。

更重要的是，近兩年，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)集中供應(yīng)期，國(guó)資企業(yè)手中握有大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在運(yùn)營(yíng)層面普遍“有房無(wú)術(shù)”，睿星資本此時(shí)切入輕資產(chǎn)賽道，不是臨時(shí)起意，而是提前卡位。

從買樓到管樓，從重到輕，睿星資本在中國(guó)的故事，正在被重新書寫。

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