廣東
普漲的行情已經(jīng)是過去式了，最近都在傳，樓市出現(xiàn)兩種極端畫面：
一邊是大城市豪宅開盤秒光；另一邊是老家小區(qū)空置率居高不下，很多房子掛牌一兩年都無人問津。
這種冰火兩重天的狀況讓很多人心里打鼓，難道2015年那波普漲歷史，真的要重演了嗎？
一，表面看起來，確實(shí)很像2015年
實(shí)話實(shí)說，光看幾個表面數(shù)據(jù)，今年的市場和當(dāng)年真的很像：
①庫存壓力大：到2026年，全國待售的商品房面積達(dá)到7.86億平方米，比2014年那會兒的6.22億平方米還高出一大截。
②買房門檻降到最低：現(xiàn)在首付比例只要15%，已經(jīng)是歷史最低水平，很多地方也取消了限購。這一套政策組合拳，跟2015年幾乎一模一樣，有些城市的購房門檻甚至比當(dāng)年還要低。
所以，很多人會產(chǎn)生“歷史要重演”的錯覺，其實(shí)一點(diǎn)都不奇怪。
二，這個周期的本質(zhì)，跟2015年是天壤之別。
①核心推手變了，從“撒錢拆遷”變成了“政府收房”
2015年那一波上漲，最大的推手其實(shí)是“棚改貨幣化”。簡單說，就是大規(guī)模拆遷，不再給房子，而是直接給錢。當(dāng)年全國棚改開工580萬套，其中七成的補(bǔ)償款直接流進(jìn)了樓市。很多拆遷戶手里攥著巨額現(xiàn)金，不僅自己買房，還加杠桿投資房產(chǎn)，需求一下子就爆了，推高了房價。
而現(xiàn)在政策的核心是用專項(xiàng)債收儲，也就是國家發(fā)行專門債券，把開發(fā)商手里賣不掉的商品房收購過來，改造成保障房。這本質(zhì)上是政府在進(jìn)場托底，幫著消化庫存，而不是向市場大把撒錢。這兩種做法對購房需求的撬動力，完全不在一個量級上。
②供需基本面已經(jīng)天翻地覆，從“缺房”變成了“有房沒人住”
2015年時，我國城鎮(zhèn)化率只有56%，每年幾乎有超2000萬的農(nóng)民進(jìn)城，住房增量需求非常龐大。而現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近67%，整體上看，我們早就告別了住房短缺的年代，人口進(jìn)城帶來的結(jié)構(gòu)性紅利也基本見頂了。在這種情況下，哪怕政策再強(qiáng)，也很難像當(dāng)年那樣，在全國范圍催生出一波轟轟烈烈的購房熱潮。
③政策的底層邏輯徹底變了，從“刺激漲價”變成了“穩(wěn)住不跌”
2015年那會，房地產(chǎn)被明確看作經(jīng)濟(jì)的核心支柱，政策目標(biāo)非常直接——就是去庫存、拉投資、保增長，房價漲起來反而是個好事。而現(xiàn)在所有政策的定調(diào)都是“穩(wěn)價優(yōu)先，因城施策”。
比如清華大學(xué)教授魏杰就公開點(diǎn)明：當(dāng)前所有政策的最終目的，都是為了讓市場平穩(wěn)筑底，而不是刺激房價暴漲。“穩(wěn)價”和“拉漲”之間，隔著一條政策決不允許觸碰的底線。
④資金投放的方式也變了，從“大水漫灌”變成“精準(zhǔn)滴灌”
2015年，央行全年5次降息、5次降準(zhǔn)，大把的資金通過信貸渠道流進(jìn)了老百姓的購房賬戶，杠桿一下子就加上去了。現(xiàn)在雖然貸款利率也在歷史低位，但信貸擴(kuò)張非常謹(jǐn)慎。政策的發(fā)力點(diǎn)集中在收購存量房和建設(shè)保障房上，這種方式的杠桿放大效應(yīng)，遠(yuǎn)不如當(dāng)年棚改貨幣化那樣來得迅猛。
由此可見，我們正在經(jīng)歷的根本不是什么歷史重演，而是一個“鏡像周期”。看上去政策工具和當(dāng)年很像，但內(nèi)在的驅(qū)動力完全不一樣。如果你還拿著2015年的老劇本，等著全國房價再來一次普漲？不現(xiàn)實(shí)了！
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