北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
案例導讀
很多人買回遷房都有這個顧慮：全款買房、長期入住，可賣家拿到房本后，私自抵押、欠債被查封，遲遲不配合過戶，房子是不是就不安全了？
本案就是典型回遷房長線交易糾紛：買家 2013 年全款購入回遷房，安穩居住十余年，滿足過戶條件后，賣家不僅拒不配合過戶，還多次私自抵押房屋、導致房屋被法院查封。
最終法院作出強勢判決：強制解除抵押、強制賣家配合過戶！ 給所有回遷房購房者吃下定心丸。
案情回顧
2013 年，秦女士打算入手一套回遷安置房，與賣家溫先生簽訂《房屋買賣協議書》，約定購買一號回遷房，房屋總價 129 萬元。
本次交易背景清晰：一號房屋是溫先生母親的拆遷安置房，溫先生持有母親公證授權手續，有權全權處置房屋。
雙方合同明確約定：待房屋下發房本、滿五年期限后，賣家無條件配合買家辦理過戶手續，任意一方違約需承擔違約金。
協議簽訂后，秦女士全額付清 129 萬購房款，賣家出具全款收款證明。
自 2014 年起，秦女士正式收房、精裝修入住，長期實際占有使用房屋，多年來物業費、水電費、供暖費等全部生活費用均由秦女士承擔。
小區同批次房屋早在 2018 年就陸續辦理完畢房產證，早已滿足合同約定的五年過戶條件。
可讓秦女士沒想到的是，賣家溫先生拿到房屋產權證后，非但拒不配合過戶，還多次私自將房屋抵押借款，后續因個人債務糾紛，房屋兩次被法院查封。
賣家一系列違規操作，讓房屋隨時面臨被拍賣、無法過戶的風險。多次協商過戶無果后，秦女士無奈起訴至法院：
1、要求第三方解除房屋抵押；
2、要求賣家配合辦理房屋過戶至自己名下；
3、要求賣家承擔違約金。
被告答辯
1、己方不存在違約行為，反而是買家存在違約情形，無需支付違約金；
2、房屋設有抵押不影響過戶，買家要求解押無合同依據；
3、房屋原產權人（賣家母親）與買家無合同關系，無需承擔任何責任。
法院查明關鍵事實
1、交易合法有效，買家完全履約
雙方簽訂的房屋買賣合同及補充協議，是雙方真實意愿，內容合法有效。買家早已全款付清房款，長期合法占有居住房屋，且目前具備北京購房資格，完全履約無任何過錯。
2、賣家存在重大過錯，惡意增加交易風險
賣家取得房產證后，多次私自設立房屋抵押，還因個人債務導致房屋被司法查封，主觀上惡意阻礙過戶履行，大幅增加買家購房風險。
3、抵押債權人同意解除抵押
案涉房屋抵押權人當庭明確，愿意配合辦理抵押注銷手續，房屋具備過戶前置條件。
4、合同過戶條件早已成就
房屋產權早已登記至賣家名下，合同約定的五年過戶期限早已屆滿，過戶的全部客觀條件均已滿足。
最終法院判決
1、抵押第三方十日內注銷一號房屋全部抵押登記；
2、抵押解除后十五日內，賣家無條件配合買家辦理房屋過戶手續，將房屋登記至買家名下；
核心判決邏輯
1、賣家惡意抵押、查封房屋，買家可起訴強制過戶
回遷房長線交易中，買家全款履約、長期實際入住、具備購房資格，即便賣家私自抵押、造成查封，法院可依據公平原則，判決強制解押、強制過戶，保障買家合法居住權益。
2、風險由違約方承擔，不轉嫁善意買家
賣家自身債務、抵押操作引發的交易風險，不能由無過錯的買家承擔，法院不會縱容賣家利用自身違約行為逃避過戶義務。
3、授權公證交易合法有效
賣家持有產權人公證授權售賣回遷房，交易效力不受親屬關系影響，后續親屬無權否認交易。
律師普法干貨
? 1、回遷房住滿多年、全款履約，可申請強制過戶
只要交易真實、全款付清、長期合法占有、具備購房資格，即便賣家惡意抵押、查封房屋，法院支持強制過戶，保障買家房屋權益。
? 2、賣家私自抵押房屋，屬于嚴重違約行為
回遷房交易未過戶期間，賣家私自抵押、借貸、任由房屋被查封，均屬于惡意違約，需承擔繼續履約的法律責任。
? 3、回遷房交易務必留存完整證據鏈
全款轉賬憑證、收款收據、公證授權文件、長期居住繳費記錄，是后期維權、勝訴強制過戶的核心依據。
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
如有相關問題，歡迎來電咨詢。
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
