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誠然，行業和市場發生了太多的事情。對于不少企業而言，需要記錄和回憶的太多，不止是一時高下得失，不只是一些感受和啟發，還有一些思考。

希望過去的每一步、每一時、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成為引起現在和未來的因子，并有所印證。

希望所有的所有可以越來越好。

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市場熱點

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資本市場

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物業與業主的糾紛案例

作者 | 池萬股

物業是當下不少小區和業主關注的話題，一些問題也不斷遭受到業主的質疑。比如物業費問題（欠繳問題、欠繳原因）等等。也由此引發業主和物業之間的糾紛和訴訟。

說起維權，業主和物業都有自己的看法。對于業主而言，太多的包括物業和相關法律法規還是比較陌生的，平時也接觸不到，真正了解并熟知相關的房地產和物業法律法規，不是一件容易的事情。

由此，業主可以通過一些案例，結合自己小區物業和自己面臨的問題進行比較，也是一條快速了解熟悉相關程序和業主的渠道。

今天聊的話題，就與更多的業主有關，也是業主關心的。也就是新近的一個案例，業主不妨通過這些案例，了解一下、

媒體報道，事情是這樣的：

5月28日，有媒體記者從長沙市岳麓區人民法院了解到一起物業服務合同糾紛案件，法院在確認物業服務存在瑕疵的基礎上，對物業費進行了相應核減，并判令物業公司賠償業主部分損失。

這也是本文的一個思路：物業起訴業主追討拖欠物業費，業主反訴物業主張物業失職賠償。法院在確認物業服務存在瑕疵的基礎上，對物業費進行了相應核減，并判令物業公司賠償業主部分損失。。

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業主和物業的糾紛

業主和物業的糾紛，有大有小，既然發生糾紛，屙屎各自助長自己的權利和理由。

本文的案例，還是得從五年前說起。

媒體報道，2019年3月，某物業公司與小區建設單位簽訂《前期物業服務合同》，承接該小區前期物業服務。

這里有一個時間點，或許對業主維權沒有實質性幫助，但也是一個住的關注的話題。也就是說，在小區和物業簽訂物業合同的時間，難免不會存在有合同之前的業主，和合同之后購房的業主，這一點，是不是影響業主對于服務合同的效力。

當然，這不是一個關鍵。只是一個值得關注的話題。

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據介紹，業主何某于2019年4月購房，2022年5月辦理收房手續并按約繳納物業費至2023年6月。

問題不是出現在物業費上，這一點，無論物業服務質量如何，服務費也是滿格收取。這一點，對于物業公司或許沒有太多的意見。對于業主，是不是有失公平？是不是質價相符？是另外一個問題，也是一個不能無視的問題。

盡管，并沒有太多的業主和案例，去證明這一點的不公平質疑。

不在物業費上，問題出現在哪里？當然，屙屎和物業服務的范圍和權責有關。

2023年11月，何某發現房屋鄰近的外墻排煙管道因施工遺留問題嚴重返煙，室內異味刺鼻，影響正常居住。

作為業主，發現問題，向包括物業等在內的有關部門和父母反映，也是在所難免，也是理所當然。不然，這物業費和物業服務也就失去意義價值和公平交易的意義了。

經何某多次投訴，物業公司進行了一次簡單排查處理，未實際解決問題。此后，物業公司既未主動聯系建設單位復檢，也未持續跟進整改。直至2024年9月，該問題才由建設單位介入解決。

與其他業主不同的是，在此期間，何某在外租房，并自2023年7月起停止繳納小區物業費。

對于物業公司而言，之前可是到期就收物業費，服務打多少分，業主到底真實是否滿意，是否貨真價實提供物業服務，都是滿額收取物業費，這是慣例。

“慣例”有時候很順其自然，理所當然，雖然不少慣例都有失公允，甚至有些慣例在是否違規違法父母存在質疑，也是一個問題。

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因為有問題糾紛，業主當然不愿意怎么心甘情愿、平白無故的交物業費。

物業公司也許是之前沒有遇到到這類情況？之前收取物業費可是順理成章，水到渠成，到期就收，不收就采取各種手段。

這里聊一些其他話題，也是和物業有關的。不排除一些地方的一些小區物業在收物業費等等方面，對于不交物業費的業主，采取停水通電方式催繳，也取得不錯的效果。

結果是，業主，遭受停水通電煎熬和困擾，物業費照樣交，你說這冤不冤？

物業公司呢，有些公司不但沒有受到相關部門的處罰，物業費還招照收不誤。這有點那個什么了。

可是，本文，物業公司就遇到了這么認真的業主。物業費沒有如愿收取到。

物業公司當然不樂意，之前可是很少遇到這樣的事情。今天遇到了。

因催繳物業費未果，物業公司于2025年9月向法院起訴，追索何某欠費及違約金。

不過，業主也不是任勞任怨的，訴訟中，何某提起反訴，請求免除其爭議期間物業費，并賠償其在外租房損失。

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法院判令物業賠償業主部分損失

物業和業主，各自陳述各自理由。

當然，物業和業主的理由不盡相同，但都與雙方糾紛起因有關。

媒體報道，本案承辦法官介紹，《中華人民共和國民法典》第二百八十七條規定：“業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。”第九百三十九條規定：“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。”

可見，無論是法律法規，都是本著雙方交易的公平公正的原則，事實為依據的。

本案中，何某在辦理收房手續后，即與物業公司形成事實上的物業服務合同關系，理應依約繳納物業費。而物業公司負有對共有部位、共用設施設備進行維護管理的義務。房屋外墻排煙管道屬于業主共有部分，物業公司在知悉返煙問題后，雖與建設單位在前期進行過溝通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨礙，沒有盡到應有的管理職責，未充分履行維護義務，存在服務瑕疵。

綜合來看，合同契約的精神是，雙方的責權利問題。

媒體報道顯示，法院綜合考量本案案情及雙方過錯程度，酌情認定對返煙爭議期間的物業費按85%計算。同時，鑒于物業公司服務瑕疵與何某在外租房損失之間存在一定因果關系，法院酌情認定物業公司對該合理損失承擔25%的賠償責任。

最終，法院依法判決由何某向物業公司支付物業費8017元，物業公司向何某支付在外租房的合理損失2926元。

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物業瑕疵可酌情核減物業費

本文一個讓更多業主關注的話題是，物業減免了業主物業費。

也就是說，物業履職存在瑕疵可酌情核減物業費。

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那么，一個值得業主和物業討論的話題是，如果業主沒有反訴，是不是還要照交全額物業費？業主自己的損失還得自己承擔？物業慣例是不是還是如此的進行？

再看一下媒體報道——

“物業履職瑕疵不等同于根本違約。司法實踐中，通常是人民法院酌情核減物業費的裁量因素。”本案法官介紹，物業服務以維護全體業主共同利益為出發點，為全體業主提供綜合性、公共性、整體性、基礎性、長期性服務。物業服務的好壞，應當結合多方面因素來判斷，不能因物業公司在某一時期某一項目上存在履職瑕疵，就全盤否定。

在此提醒市民， 前期物業服務企業系由建設單位選定，業主未參與選聘，如業主對物業服務不滿意，可通過成立業主大會并選舉產生業主委員會，由業委會與物業公司協商解決，要求限期整改，必要時可表決更換物業公司，通過市場選擇、競爭的手段促進物業公司提高服務水平。

那么，本案對于物業公司而言，有什么樣的提醒和意義呢？

對于物業公司來說，則應當以業主合理需求為導向，對服務管理過程中存在的問題和不足，及時、主動與業主對接，不斷改進和提高服務質量。

這是一個真實的案例，也是本月新報道的一個案例。

對于維權業主而言，不妨參照一下，有什么應的啟示和意義。

對于物業公司而言，慣例不是一成不變的，遇到較真的業主，有法可依的維權，也是可以起到維護自己的合法權益的。

再重復一下開篇的話。或許，太多的包括不限于物業法規法律和相關的法律法規，對于大多數業主而言，不可完全掌握了解熟悉和應用，盡管現實生活中也有覺得物業公司有做的不對的地方，但總是無從下手，無力而為，自己又不是專業人士，即便是專業人士也未必全面了解。這種情況下，生活中一些案例，就有了參考價值和意義。

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-作者簡介-

【本期作者：平臺寫作者，用溫暖的文字給您，愿我們的光能在你身上閃亮。

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