（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

【案例導讀】

買房最怕遇到賣家違約、出爾反爾！本案購房者全款支付 230 萬購買回遷安置房，賣家卻多次違約：逾期多年不交房、故意拖延辦理房產(chǎn)證、拒絕配合過戶。雙方鬧上法庭后，法院最終認定賣家全程違約，判決賣家賠付逾期交房違約金、逾期辦證違約金、全額律師費，為廣大購房者維權(quán)提供了完整參考范本。

【案情回顧】

2018 年 8 月，購房者陳先生通過中介公司，與房主孟先生簽訂《存量房屋買賣合同》，約定陳先生購買孟先生名下一號回遷安置房，房屋總價款 230 萬元。

合同明確約定雙方核心義務：

1、賣家需在 2018 年 9 月 30 日前完成房屋交付；

2、賣家拿到房產(chǎn)證后，需在購房者通知的 90 日內(nèi)配合辦理過戶手續(xù)；

3、房屋交付前的物業(yè)費、供暖費、衛(wèi)生費等全部費用，均由賣家承擔；

4、任意一方違約，需賠償守約方律師費、訴訟費等全部維權(quán)損失。

合同簽訂后，陳先生嚴格履約，先后支付定金、購房款共計 190 萬元，僅剩 40 萬元尾款，約定過戶完成當日結(jié)清，完全符合合同約定。

交易初期，涉案房屋處于出租狀態(tài)，月租金 4000 元，雙方協(xié)商租金歸購房者陳先生所有，賣家也按時轉(zhuǎn)賬支付了 2018 年 9 月至 2019 年 12 月的租金。

可從 2020 年初開始，事情徹底反轉(zhuǎn)：

租期到期后，賣家親屬（孟先生叔叔）突然要求陳先生提前支付 40 萬尾款。因合同約定尾款需過戶后支付，陳先生依法拒絕該無理要求。自此，賣家一方徹底翻臉，停止支付租金、強行占用房屋、阻撓房屋交接。

后續(xù)房屋滿足辦證條件，開發(fā)商 2021 年 12 月就已下發(fā)房產(chǎn)證，但賣家刻意隱瞞、拒不領證、拖延過戶。在中介多次催告后，賣家才在 2022 年 7 月勉強配合，將房屋過戶至陳先生指定的親友名下，但始終拒絕交付房屋鑰匙、拒不辦理房屋交割。

無奈之下，陳先生只能起訴維權(quán)，要求賣家交付房屋、承擔逾期交房、逾期辦證違約金，賠付律師費及房屋欠費。

【被告辯解理由】

1、賣家辯稱：2020 年 1 月租戶租期結(jié)束后，購房者已自行和租戶續(xù)租，房屋早已完成交付，不存在逾期交房；

2、逾期辦證是回遷房統(tǒng)一發(fā)證問題，屬于客觀原因，并非自己故意拖延；

3、房屋收益已由購房者享有，后續(xù)物業(yè)費、供暖費應由購房者自行承擔，且自己無違約行為，無需賠付律師費、違約金。

【法院查明關(guān)鍵事實】

1、房屋從未實際交付，賣家惡意阻撓交房

并無任何證據(jù)證明購房者自行續(xù)租房屋，反而聊天記錄、報警記錄、中介證言均可證實：賣家一方多次阻撓租戶居住、不讓購房者接手房屋，還揚言通過不正當手段霸占房屋，購房者完全無法掌控房屋，直至 2024 年 7 月法院介入，房屋才正式交付購房者。

2、賣家刻意拖延辦證過戶，主觀惡意明確

2021 年 12 月房產(chǎn)證已下發(fā)，2022 年 1 月中介就明確告知賣家辦證信息，但賣家刻意推諉、拒不領證，長期拒絕配合過戶，屬于故意違約。

3、購房者全程合規(guī)履約，無任何過錯

購房者按合同約定支付大額房款，拒絕提前付尾款是行使合法抗辯權(quán)，不存在任何違約行為。

【最終法院判決】

1、購房者陳先生于 7 日內(nèi)，支付剩余購房尾款 40 萬元；

2、賣家孟先生于 7 日內(nèi)，支付逾期交房違約金 207333.33 元（按每月 4000 元租金標準，自 2020 年 4 月計算至實際交房日）；

3、賣家孟先生于 7 日內(nèi)，支付逾期辦證違約金 25000 元；

4、賣家孟先生于 7 日內(nèi)，全額賠付購房者律師費 5 萬元；

5、駁回雙方其他訴訟請求。

【核心判決邏輯】

1、交房是賣家核心義務，未交接鑰匙、未騰空交割，不算完成交付

房屋買賣中，僅憑口頭約定、租金轉(zhuǎn)交，不能認定房屋交付完成。只有完成鑰匙交接、物業(yè)交割、購房者實際掌控房屋，才是合法有效交付。賣家長期占用、阻撓收房，必須承擔逾期交房違約責任。

2、回遷房辦證拖延，不能成為賣家免責理由

即便回遷房為統(tǒng)一發(fā)證，賣家在知曉房產(chǎn)證已下發(fā)后，有義務主動領證、配合過戶?？桃馔普啞⑼涎勇募s，依舊構(gòu)成違約，需承擔賠償責任。

3、買家依法行使抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約

合同明確約定尾款過戶后支付，賣家無理要求提前付款，買家有權(quán)拒絕，該行為合法合規(guī)，無需承擔任何責任。

4、合同約定律師費由違約方承擔，法院全額支持

房屋買賣合同明確約定，違約方需賠償守約方律師費、訴訟費等維權(quán)損失，本案賣家全程違約，需全額承擔購房者的律師維權(quán)成本。

【律師普法干貨】

? 1、買房謹記：交房以實際交割為準

切勿輕信賣家 “租金給你就是交房” 的說法！沒有鑰匙交接、沒有物業(yè)交割、無法實際入住，一律視為未交房，可主張逾期交房違約金。

? 2、回遷房交易，也可追責逾期辦證違約

回遷房、安置房雖辦證流程特殊，但只要房產(chǎn)證已具備辦理條件，賣家故意拖延、拒不配合過戶，均需承擔違約責任。

? 3、合同約定律師費賠付，維權(quán)成本不用自己出

正規(guī)購房合同基本都約定違約方承擔律師費、訴訟費，遭遇賣家違約，大膽起訴，維權(quán)費用最終由違約方承擔。

? 4、賣家無理要求提前付款，買家可直接拒絕

嚴格按照合同約定履約即可，對于賣家超出合同的無理要求，買家有權(quán)行使抗辯權(quán)，無需妥協(xié)，更不會構(gòu)成違約。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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