（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

很多人不敢買未辦證回遷安置房，核心顧慮只有兩個：一是無證交易合同無效，隨時會被作廢；二是房價上漲后，賣家以“低價、被騙、顯失公平”為由惡意毀約。

現實中，不少回遷房交易完成數年、房款全款付清后，賣家看到房價大漲，就會找各種理由反悔：聲稱自己被誘騙、交易價格過低、房屋不能上市交易，要求撤銷購房合同。

今天這起北京真實回遷房買賣糾紛判例，直接說透核心規則：無證回遷房可以交易、合同合法有效！賣家事后因房價上漲惡意反悔、編造被騙理由，法院全部不予支持，必須配合過戶！

案情回顧

涉案一號房屋是正規回遷安置房，面積50.76㎡，經由法院生效調解書確認，歸賣家吳女士單獨所有，產權來源合法清晰。

2020年10月，買家肖先生與吳女士自愿簽訂《存量房屋買賣合同》，約定吳女士將一號房屋以280萬元總價出售給肖先生。簽約前，雙方均明確知曉：該房屋為回遷安置房，暫時沒有房產證、不具備過戶條件。

合同簽訂后，肖先生按照約定，全額付清全部購房款，完全履行了買方的全部合同義務。雙方還明確約定：后續房屋辦證、過戶產生的所有稅費，均由買家承擔，賣房凈得280萬元房款，交易是雙方真實合意。

原本順利的交易，在后續具備辦證條件后突發變故。隨著周邊房價上漲，吳女士突然反悔，拒絕配合肖先生辦理房屋產權登記及過戶手續。

無奈之下，肖先生起訴至法院，要求賣家配合過戶、開發商協助辦證。

庭審中，吳女士當庭提出反訴，要求撤銷整套購房合同，給出三大反悔理由：

1、自己丈夫早逝，獨自背負高額貸款，經濟窘迫、缺乏社會經驗，被中間人借機誘騙賣房；

2、房屋市場價高達8-9萬/平，本次交易單價極低，僅為市場價6成，屬于顯失公平的低價交易；

3、涉案房屋是回遷安置房，參照經適房管理，未辦證前禁止交易，購房合同應屬無效。

法院查明核心事實

1、交易全程自愿，無誘騙、無脅迫

雙方微信聊天記錄證實，簽約前雙方充分溝通房價、稅費承擔等細節，吳女士主動確認“房款為純收入、稅費全由買方承擔”，態度清晰明確。且吳女士還清中間人欠款時間遠早于賣房時間，不存在被逼迫、趁人之危交易的情形。其主張的抑郁病情無合法有效證據佐證，無法證明簽約時無民事行為能力。

2、低價交易不代表顯失公平

吳女士提交的高價房源數據，均是2022年之后的市場價格，距離2020年簽約時間間隔兩年，不具備參考性。2020年案涉房屋尚無房產證、無法過戶、交易風險極高，本身就存在折價空間，低價交易符合市場規律。

3、回遷無證房買賣合同合法有效

涉案房屋并非禁止交易的保障性住房，僅為暫未辦證的回遷安置房。法律僅規定未辦證房屋無法辦理過戶，從未禁止私下簽訂買賣合同，案涉合同不存在違法違規、損害公共利益的情形。

4、賣家惡意拒不配合辦證過戶

據涉案項目開發商甲地產公司證實，因小區多套房屋捆綁辦證政策限制，案涉房屋直至2023年6月才正式具備辦證條件。條件成就后，吳女士無正當理由拒不配合，惡意阻礙交易完成。

最終法院判決

1、雙方2020年簽訂的房屋買賣合同合法有效，駁回賣家撤銷合同的全部反訴請求；

2、甲地產公司十日內協助吳女士，將一號房屋產權登記至吳女士名下；

3、房屋產權登記完成后十日內，吳女士必須無條件配合肖先生辦理房屋過戶手續；

4、駁回買家違約金、保全費相關訴求（辦證延遲系政策原因，非賣家主觀違約）。

重磅普法干貨（回遷房交易必收藏）

? 1、無證回遷房≠不能交易，合同合法有效

回遷安置房暫時無房產證、無法過戶，只是物權未變動，不影響房屋買賣合同的法律效力，雙方簽約后必須依約履行，不能隨意反悔。

? 2、房價上漲后，以“低價、被騙”反悔，法院一律不支持

簽約時的房屋狀態、交易風險、市場價格都是雙方自愿認可的，事后房價上漲屬于正常商業風險。賣家不能因自身貪心，事后否認當初自愿達成的交易。

? 3、回遷房、類經適房性質，不導致合同無效

只要房屋產權清晰、無查封抵押、無政策禁止交易規定，雙方自愿簽署的回遷房買賣合同，均受法律保護。

? 4、買家全款履約，賣家必須配合過戶

買家全額付清房款、無任何違約行為，在房屋具備辦證過戶條件后，賣家負有法定、約定的配合義務，拒不配合屬于惡意違約。

總結

回遷房無證交易風險只在過戶時效，不在合同效力！只要雙方知情自愿、全款履約、產權干凈，哪怕是低價購入的無證回遷房，合同依然有效，賣家無權毀約，必須配合過戶。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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