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【重磅勝訴判例】

買拆遷安置房遇房主去世，繼承人翻臉拒過戶！法院判決：必須配合過戶！

案例導讀

很多人擔心：買了無證回遷安置房，原房主中途去世，家屬繼承房屋后不認賬、拒不配合過戶，買房錢房兩空怎么辦？

現(xiàn)實中大量回遷房交易周期長、辦證滯后，極易遇到房主離世、繼承人違約扯皮的情況。

本案給出權威司法答案：回遷房買賣真實有效、全款付清、長期實際入住，即便原房主去世，繼承房產(chǎn)的家屬必須繼續(xù)履約，無條件配合過戶！

案情回顧

2016 年，溫先生看中一套拆遷安置房（一號房屋），與原房主蘇阿姨簽訂《房屋買賣協(xié)議》及補充協(xié)議。

雙方約定：蘇阿姨將名下一號回遷房，以280 萬元總價出售給溫先生。

簽約時，蘇阿姨兒子小蘇先生作為唯一法定繼承人，現(xiàn)場出具書面承諾書，明確完全同意母親賣房，自愿認可本次全部交易。

合同明確約定：房屋具備辦證條件時，房主需第一時間辦理產(chǎn)權，辦完產(chǎn)權證后一個月內，無條件配合買家完成過戶手續(xù)，違約需承擔高額賠償。

合同簽訂后，溫先生嚴格履約，分筆付清全額 280 萬購房款。蘇阿姨收款后，順利完成房屋交付，溫先生自 2016 年起一直實際占有、居住使用房屋至今，物業(yè)費、供暖費、水電費均由溫先生常年繳納。

2019 年，原房主蘇阿姨不幸去世。

多年后房屋滿足辦證條件，溫先生聯(lián)系繼承人小蘇先生配合辦證過戶，小蘇先生突然反悔，徹底拒絕配合過戶。

為了霸占房屋，小蘇先生提出多項無理理由拒絕履約：

1、聲稱自己沒簽過賣房文件，對交易不知情；

2、主張房屋是家庭共有拆遷安置房，母親無權單獨出售；

3、辯稱回遷房參照經(jīng)適房管理，買家不具備購房資格、合同無效；

4、房屋已由自己繼承，屬于個人財產(chǎn)，無需履行母親簽訂的賣房合同。

協(xié)商無果，溫先生無奈起訴至法院，要求：開發(fā)商協(xié)助辦證、繼承人配合過戶。

被告答辯（房主兒子）

1、案涉房屋屬于拆遷安置家庭共有房產(chǎn)，多名安置人口享有權益，原房主無權單獨售賣，交易無效；

2、自己簽字是被母親欺騙，僅為空白簽字，并非同意賣房；

3、房屋屬于按經(jīng)適房管理的安置房，買家不具備購買資格，交易違反政策；

4、房屋現(xiàn)已由自己公證繼承，屬于個人財產(chǎn)，無義務配合過戶。

第三人開發(fā)商陳述

案涉一號房屋目前完全具備辦證條件，無上市交易限制，可正常辦理產(chǎn)權登記及過戶手續(xù)。

法院查明關鍵事實

1、交易真實自愿，合同合法有效

買賣協(xié)議、補充協(xié)議由原房主親筆簽署，繼承人單獨出具同意賣房的承諾書，是全家真實交易意愿，不存在欺詐、脅迫情形。

2、買家全款履約、長期合法占有房屋

溫先生已全額支付 280 萬購房款，持有完整付款憑證、收款收據(jù)，且持續(xù)多年實際居住、承擔房屋全部生活開支，交易真實落地。

3、家庭已完成房屋內部分配

本次拆遷共安置兩套房屋，二號房屋已登記在繼承人小蘇先生名下，一號房屋由母親處置出售，屬于家庭內部合法分割處置，不存在共有權屬爭議。

4、買家具備合法購房資格，房屋可正常交易

案涉安置房雖按經(jīng)適房管理，但無上市交易限制，且溫先生具備合法購房資格，交易符合政策及法律規(guī)定。

5、繼承人抗辯無證據(jù)支撐

繼承人聲稱 “空白簽字、被欺騙、不知情賣房”，未提交任何有效證據(jù)，法院不予采信。

6、繼承不免除履約義務

繼承人公證繼承房屋產(chǎn)權，同時繼承房屋對應的合同義務，不能只享受房產(chǎn)權利、拒絕承擔過戶履約責任。

最終法院判決

1、開發(fā)商三十日內協(xié)助將一號房屋產(chǎn)權登記至繼承人名下；

2、繼承人拿到房產(chǎn)證后三十日內，必須無條件配合買家完成房屋過戶；

核心判決邏輯

1、回遷房買賣合同，不因房主去世而失效

合法簽訂的房屋買賣合同效力穩(wěn)定，原房主離世不影響合同效力，房產(chǎn)繼承人必須承繼原房主的履約義務，無權單方毀約。

2、家庭內部分配有效，共有人不得事后反悔

拆遷安置多套房屋，家庭成員已實際分割房產(chǎn)，各自處置對應房屋，多年無爭議，事后不能以 “共有產(chǎn)權” 為由否定交易。

3、口頭抗辯無證據(jù)，法院不予認可

繼承人以 “不知情、被騙簽字、空白簽字” 抗辯，無實質證據(jù)佐證的，法院一律不予采信。

4、按經(jīng)適房管理的回遷房，滿足條件可正常交易

并非所有安置房都禁止交易，無上市限制、買家具備購房資格的，交易合法有效。

律師普法干貨

? 1、買回遷房，務必讓全部繼承人簽字確認

購買老人名下回遷房，一定要讓子女、法定繼承人簽字、出具同意售賣承諾書，從根源杜絕日后繼承反悔風險。

? 2、房主去世，繼承人必須繼續(xù)履約

繼承房產(chǎn)是權利與義務一并繼承，不能只繼承房子、拒絕履行賣房過戶義務。

? 3、長期實際入住、全款履約，是最強維權證據(jù)

保留多年居住繳費憑證、完整轉賬記錄、書面合同、承諾書，即便多年后產(chǎn)生糾紛，依然可以穩(wěn)穩(wěn)勝訴。

? 4、安置房不等于禁止交易

大部分回遷安置房、按經(jīng)適房管理房屋，滿條件即可正常上市交易，買家無需過度擔心合同無效。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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