（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

【案例導讀】

明知是未滿五年經濟適用房不能交易，購房者仍低價簽約買房、甚至計劃假結婚過戶！后續房屋被房主債權人查封，購房者起訴要求解封、確權，法院直接駁回全部訴求！本案給所有購買限制交易房產的購房者敲響警鐘：明知房產不能過戶仍交易，風險全部自擔，無法排除法院執行。

【案情回顧】

2022 年 7 月，購房者趙女士與房主徐先生簽訂《存量房屋買賣合同》，約定趙女士購買徐先生名下一號房屋（經濟適用房），房屋總價 195 萬元。

雙方簽約時完全知情：

這套房屋屬于經濟適用房，房本未滿 5 年，按照國家政策禁止上市交易、無法辦理過戶，要等到 2023 年 8 月才滿足上市過戶條件。

為了順利拿下這套限制交易的房產，雙方不僅簽署買賣合同、補充協議，還私下約定：等房屋滿足過戶條件后再辦理手續。趙女士為了規避限購過戶問題，甚至和徐先生簽訂了假結婚過戶協議，打算通過婚內過戶的違規方式，強行完成房產更名。

合同簽訂后，趙女士先后向徐先生轉賬購房款共計 184 萬元，并提前收房入住、實際占有房屋。

不料，房主徐先生對外欠債 40 萬元無力償還，債權人孫先生起訴勝訴后，于 2023 年 4 月申請法院查封了一號房屋。

眼看房子被查封無法過戶，趙女士立刻向法院提出執行異議，被法院裁定駁回。趙女士不服，提起執行異議之訴，訴求：

1、解除對一號房屋的查封、終止強制執行；

2、確認一號房屋歸自己單獨所有；

3、全部訴訟費用由對方承擔。

趙女士主張：自己在查封前已簽約、付款、入住，沒過戶是因為對方惡意網簽鎖房、占用過戶通道，并非自身原因，理應排除執行。

【被告辯解理由】

1、涉案房屋是未滿五年經濟適用房，法定禁止上市交易，趙女士明知違法仍購買，雙方買賣合同本身就不合規；

2、趙女士為了過戶，主動策劃假結婚過戶，屬于刻意規避國家政策、惡意交易；

3、房屋市場價高達 270 萬 - 280 萬，趙女士僅以 195 萬低價購入，屬于明知風險、貪圖私利、知法犯法；

4、自己與房主的網簽行為，只是為了擔保 40 萬合法債權，并無過錯，趙女士的訴求不應被支持。

【法院查明關鍵事實】

1、購房者明知房屋禁止交易、無法過戶

所有書面合同、補充協議、聲明書均能證實：趙女士簽約時，完全清楚案涉房屋是未滿五年的經濟適用房，屬于政策限制交易房產，短期內無法合法過戶。

2、購房者存在主動規避政策的惡意行為

趙女士主動和房主簽訂《假結婚過戶協議》，意圖通過違規手段突破政策限制，主觀過錯十分明確。

3、未過戶是購房者自身原因導致

房屋無法辦理過戶，并非他人惡意阻礙，核心原因是房屋本身不滿足上市交易條件，屬于趙女士簽約時就預知、且主動接受的交易風險，完全不屬于 “非買受人自身原因”。

4、房屋至今仍登記在原房主名下，物權未發生變動

即便趙女士付款、入住，房屋產權從未變更，法律上依舊屬于原房主財產。

【最終法院判決】

駁回趙女士的全部訴訟請求

1、趙女士無權要求解除房屋查封、終止執行；

2、不予確認一號房屋歸趙女士所有；

3、本案訴訟費用由趙女士自行承擔。

【核心判決邏輯】

1、執行異議四要件必須全部滿足、缺一不可

案外人想要排除法院強制執行，必須同時滿足：查封前合法簽約、查封前合法占有、支付對應房款、非自身原因未過戶。

2、明知房產受限交易，屬于重大自身過錯

明知是未滿五年經適房、限價房等限制交易房產，仍然執意購買，由此導致無法過戶的，屬于購房者自身原因，直接喪失排除執行的權利。

3、違規規避政策的行為不受法律保護

為過戶策劃假結婚、私下違規交易、突破房產政策的行為，違背公序良俗和國家房產監管政策，法律不予保護。

4、僅有付款、入住行為，不代表擁有房屋物權

不動產以登記為準，未完成過戶登記，即便全款入住、長期居住，房屋在法律上依舊屬于原房主，可被法院查封、強制執行。

【律師普法干貨】

? 1、限制交易房產，絕對不能買

未滿 5 年經濟適用房、限價房、回遷安置房，政策明確禁止上市交易。明知不能過戶仍購買，所有風險自己承擔，房子被查封、拍賣，購房者無權維權。

? 2、假結婚、私下過戶等規避行為全部無效

通過假結婚、私下協議、特殊渠道違規過戶，均屬于違法行為，不受法律保護，一旦發生糾紛，法院不予支持。

? 3、低價撿漏政策房，大概率是深坑

明顯低于市場價的經適房、回遷房，看似性價比高，實則交易違法、產權不穩定，極易被查封、無法過戶，最終錢房兩空。

? 4、未過戶的房屋，永遠存在被執行風險

買房只交房、不過戶，物權就不屬于你。只要登記在原房主名下，一旦房主欠債、涉訴，房屋隨時會被法院查封、拍賣。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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