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案例導(dǎo)讀

很多人買房貪圖便宜，會(huì)入手未到上市交易年限的三定三限回遷安置房。

這類房子價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，看似撿漏，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)極大。

本案買家全款 46 萬買下回遷房，簽完合同付完全款，賣家卻遲遲不交房，事后直接反悔、另售他人，還狡辯雙方不是買房是高利貸借貸。

法院最終給出明確判決：房屋買賣合同真實(shí)有效，賣家構(gòu)成根本違約，必須全額退款并支付違約金！

案情回顧

2023 年 2 月，程先生看中一套低價(jià)回遷安置房（一號(hào)房屋），經(jīng)過溝通，與房主高先生簽訂《二手房屋買賣合同》。

合同明確約定：高先生將一號(hào)回遷房出售給程先生，房屋總價(jià) 46 萬元，簽約當(dāng)日全款付清，賣家需在30 天內(nèi)交房，待房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證后，立刻配合買家過戶。

合同簽訂當(dāng)天，程先生嚴(yán)格履約，一次性付清46 萬元全額購房款。

本以為低價(jià)撿漏成功，可到了約定交房時(shí)間，高先生一直找借口拖延，以 “租戶未搬走” 為由拒不交房。

程先生多次上門核實(shí)，意外得知高先生早已將這套房屋另行賣給他人，根本無法交付房屋。

得知真相后程先生徹底維權(quán)，準(zhǔn)備起訴，要求解除合同、退全款、賠付違約金。

而面對(duì)起訴，賣家高先生提出離譜抗辯：

1、雙方根本不是房屋買賣，是高利貸借貸關(guān)系；

2、自己收款后立刻取現(xiàn) 26 萬交給中間人，屬于砍頭息；

3、案涉房屋是受限回遷安置房，不允許交易，合同無效；

4、拒絕退款、拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。

法院查明關(guān)鍵事實(shí)

1、雙方屬于真實(shí)房屋買賣關(guān)系，并非借貸

雙方簽署正規(guī)《二手房屋買賣合同》，條款清晰、交易指向明確。賣家主張是高利貸借貸、簽署多份合同，無任何有效證據(jù)支撐，僅憑口頭說辭、轉(zhuǎn)賬取現(xiàn)記錄無法推翻書面買賣合同效力。

2、賣家存在根本違約，一房二賣屬實(shí)

買家已全款付清房款，完全履行合同義務(wù)。賣家無正當(dāng)理由拒不交房，還私自另行處置房屋，直接導(dǎo)致買家購房目的徹底落空，構(gòu)成根本性違約。

3、受限安置房買賣，合同依然有效

案涉房屋為三定三限回遷安置房，僅規(guī)定辦證 5 年內(nèi)禁止上市過戶，并非禁止私下簽訂買賣協(xié)議。雙方自愿簽署的買賣合同，合法有效，對(duì)雙方具備約束力。

4、賣家過錯(cuò)全責(zé)，需承擔(dān)違約賠償

賣家無故違約、惡意拖延交房、擅自處置房屋，是本次糾紛的全部過錯(cuò)方，應(yīng)當(dāng)退還全部房款，并承擔(dān)違約責(zé)任。

最終法院判決

1、雙方二手房買賣合同，于 2023 年 7 月正式解除；

2、賣家十日內(nèi)返還買家全額購房款 46 萬元；

3、賣家十日內(nèi)支付買家違約金（以 46 萬為基數(shù)，按 LPR 四倍計(jì)算）。

核心判決邏輯

1、回遷安置房受限過戶 ≠ 合同無效

很多人誤以為回遷房、三定三限房不能交易，實(shí)則誤區(qū)：限制的是 “過戶上市”，不是 “私下買賣簽約”。只要雙方自愿，合同真實(shí)有效，違約必須擔(dān)責(zé)。

2、口頭抗辯無效，書面合同效力最高

房產(chǎn)糾紛中，事后口頭狡辯是借貸、被騙、不知情等，沒有證據(jù)一律不被法院采信，正規(guī)簽署的買賣合同，是維權(quán)最強(qiáng)依據(jù)。

3、一房二賣屬于根本性違約，買家可解約索賠

賣家收取全款后，拒不交房、另行賣房，屬于嚴(yán)重違約，買家有權(quán)解除合同、要求全額退款 + 賠償違約金。

普法干貨

? 1、低價(jià)回遷安置房慎買

未滿足上市年限的回遷房，無法及時(shí)過戶，極易出現(xiàn)賣家漲價(jià)反悔、一房二賣、抵押查封等風(fēng)險(xiǎn)。

? 2、口頭說辭抵不過書面合同

只要簽了正規(guī)買賣合同、完成真實(shí)付款，事后賣家任何 “借貸、被騙、不知情” 的借口，都無法免責(zé)。

? 3、賣家一房二賣，買家穩(wěn)贏維權(quán)

全款購房后賣家轉(zhuǎn)賣他人，屬于典型根本違約，法院支持解約、退全款、賠違約金。

? 4、警惕安置房交易誤區(qū)

安置房不是不能賣，只是未滿年限不能過戶，買賣合同依然受法律保護(hù)，違約方必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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