作者 | 曾有為

來源 | 品牌觀察官（ID：pinpaigcguan）

引言：項目落地之后，理應給業主的錢遲遲沒有收到，等到業主實地探訪的時候才發現，負責人早已跑路，公司人去樓空。又一年化高回報的穩賺不賠“騙局”被曝光！

同一個套路陷阱在屢次被曝光之后，仍然有人上當，待項目徹底“暴雷”之后，被騙的業主才醒悟，當初引誘他們投資的高回報話術，并沒有助力他們實現穩賺不賠。

反而是被引誘著自動走進一個資金被層層套牢，對方收錢即跑路的陷阱，套路曝光之后，旁觀者紛紛感嘆利字頭上一把刀。

然而當同樣的套路，帶著同樣的所謂高回報和穩賺不賠的項目，來到之前的旁觀者跟前的時候，很難保證之前旁觀者清的人，不會同樣上當受騙，畢竟利益熏心。

極少數的“公寓托管返租”項目便是如此。這個項目利用相關漏洞，以及消費者的盈利心理，幾乎能夠做到用著同樣的套路，去騙不同的人。

這幾年因為參與投資“公寓托管返租”項目而被騙的案例不在少數，僅僅在廣州這個地方，在之前已經有相關案例被曝光的情況下，仍然有人被高回報吸引而入坑。

在2026年5月26日的時候，《南方都市報》再次曝光了一個關于業主投資“公寓托管返租”項目，而后發現公司人去樓空，負責人失聯，收錢即跑路的案例。

從具體細節來看，這個案例比以往的陷阱還要更深，僅僅初步統計，相關涉案金額就達到了數百萬元。在中招背后，又是多少個家庭背上了可能血本無歸般的經濟壓力。

簽約后收錢跑路

負責人徹底失聯

從《南方都市報》的報道來看，根據廣州黃埔區和貴廣場置業的多位業主爆料，他們從2025年2月開始，就陸續經過中介的推薦，了解到一家名為廣州伊斯登公寓酒店的公司，正在推廣一個公寓酒店項目。

廣州伊斯登公寓酒店為業主投資后的對接方，以及所謂公寓酒店項目托管合同上的乙方。根據他們的說法，其正在準備一個名為“伊斯登公寓酒店”的品牌項目。

這種“公寓托管”返租保本項目，其實在一些大城市的公寓集群中存在比較多，很多有公寓物業的運營方都會推廣這種模式，在業內也算是個時髦過一陣“明星項目”。

面對一眾前來咨詢項目的業主，對方則宣稱自己有穩定成熟的運營團隊，并且還擁有一定的客源，言外之意就是暗示業主投資之后項目能運營起來的概率相當大。

在介紹了公司背景之后，對方便直接掏出了重點——高額租金回報。從合同細節上的相關回報方案來看，如果相關方案能夠實現，這個項目確實有“穩賺不賠”的潛力。

根據《南方都市報》的報道，業主只需要繳納每套23800元的裝修費，在進行統一的裝修和管理之后，相關公寓就能夠進行出租，而業主則可以每月從中獲得相關的租金收益。

具體收益安排為，在第一年的時候，業主可以在投資的每套物業中，拿到每月2300元的保底租金，這個數額在后面會按照每套每年100元/月的速度遞增。

每月出租所得的營業額，會按照甲方60%，乙方40%的比例分配。如果甲方在分成中拿不到相關的保底租金的話，乙方則會支付保底租金。

從字面上來看，如果合同能夠實現的話，業主在投資了一年多后，基本上就能拿回繳納的裝修費，而后便可以進行出租返本，確實有“穩賺不賠”的潛質。

然而字面上寫的很美滿，等到一眾業主在繳納了裝修費之后，卻發現并不是那么回事。

同一樓盤之前已有人上當

即使是熟悉的套路也難以避坑

在裝修期到了之后，理應進行出租的第一個月，業主卻收到了酒店運營店長的通知，稱由于行業環境的影響，酒店的入住率一直不達標。

所以要和業主協商相關的租金調整問題，而這已調整則是直接腰斬，運營方希望把原來價格為2300元每月的保底租金，變成1000元每月。

裝修期只有三個月，行業環境真的變化得那么快嗎？

而且作為乙方的伊斯登公寓酒店，號稱擁有成熟的團隊和穩定的客源，作為一家想要打造公寓酒店品牌的公司，難道不能提前察覺出行業情況的變化？

在收到調整通知之后，業主也是覺得異常，便準備到實地查看，這一查看直接讓投資了該項目的業主震驚。

業主們發現，乙方所承諾的統一裝修運營，實際上只是給物業簡單的貼了墻紙，然后擺放上相關的酒店用品，房間簡陋到連電器都沒有。

這個裝修標準遠不及托管合同所承諾的標準，況且這個簡陋裝修也根本難以投入市場，不會得到消費者認可。從這一點就可以看出，品牌方或許根本就沒想過要落地運營。

而在裝修完畢，應收租金的首月，投資的業主就沒有收到品牌方賺來的租金和返租，原來簽約的品牌方辦公地點，也早已經人去樓空，負責人徹底失聯。

讓人感到意外的是，早在2023年就有業主在同一個樓盤里面被騙，而且相關套路還非常相似。

彼時業主何小姐想在此樓盤置業投資，由于看的是異地樣板房，在下單之后收樓的時候何小姐卻發現，無論是面積還是裝修標準，都和自己之前所看的樣板房相差甚遠。

并且開發商的交房時間，還比約定的時間晚了半年，在這種延期又貨不對板的情況下，該業主自然是拒絕收樓。

這個時候開發商為了順利收樓拿到相關單位尾款，便許諾可以減免相關物業費，同時贈送車位使用權。

承諾了相關優惠措施之后，開發商還向何小姐推薦了一家名為宜呆公寓的托管返租品牌。

其話術和大多收錢就跑路的托管品牌一樣，宣稱租金可以逐年遞增，并且在其統一運營下，十幾年就能夠回本。

在多種優惠和宜呆公寓推波助瀾下，何小姐便簽署了相關的托管協議。沒想到套路跟伊斯登的幾乎一模一樣。

在所謂的裝修期過了之后，運營方就以行業競爭為由，提出了降租要求，如果業主不同意降租就單方面解約。

后來宜呆公寓的辦公地點同樣是直接人去樓空，負責人徹底失聯。

“公寓返租”項目屢見不鮮

哪些真哪些假？

公寓托管返租，收了裝修費之后公司跑路這樣的套路，其實早已經不是什么新騙術。僅僅在廣東地區這幾年就陸續有不少媒體曝光了類似的陷阱。

但即使在這種情況下，投資者被相關的穩賺不賠話術吸引而入坑的卻并不在少數。當然并不否認市面上也存在正規的托管返租項目，并且能夠幫助業主實現穩定收益。

可是在面對對方所開出的高回報條件的時候，投資者就應該警覺了。

最簡單的，如果這個項目真的能夠實現套路中所言的穩賺不賠的話，品牌方為什么不自己加大投資自己做，自己獨享收益呢？

而且所謂的穩賺不賠在大多數情況下就是一個“偽命題”，市場情況變化多端，行業競爭更是一天一個樣，就算是頂尖投資者，在投資運營的時候，或許都不敢對項目打包票。

另外當公寓托管項目落地之后，到底能不能持續盈利，其實是需要很多先決條件來決定的。

比如公寓所在的位置是否便利，周邊基礎設施是否健全，這些都是消費者在入住時需要衡量的核心指標。

擁有了上述優勢之后，也只能決定這個公寓項目是否擁有穩定的客源，想要持續盈利，還要看運營方的運作實力和品牌影響力，以及市場洞察力。

如果真的要進行相關投資的話，投資之前應該要評估好該地段的好壞，以及品牌方是否有實力，在硬件和軟件都達標的情況下，還要測算相關的市場回報率。

當然如果租金回報超出市面正常價格的時候，投資者就需要警惕，畢竟當你看到了品牌方所言的高回報的同時，對方也在虎視眈眈著你錢包中的裝修費。

市面上部分“公寓托管返租”項目，基本上就是靠著高收益和穩賺不賠的噱頭，引誘投資者入局，在拿到相關裝修費之后，便會上演收錢即跑路的戲碼。

前述案例中，作為已經簽訂了托管合同的乙方，卻未按約定完成裝修等合同要求事項，這已經構成了根本違約，并且在簽約的時候刻意隱瞞品牌實際狀況和運營能力，也是一種締約欺詐。

并且還用穩賺不賠之類的話術，騙取業主裝修費，在收款后就跑路，伊斯登公寓酒店案例的涉案金額已經達到了數百萬，符合合同詐騙的構成條件。

總之想要預防此類套路，最好的方法可能就是對一切超出正常市場回報率的所謂高收益項目說不。

如果真的不慎踩坑，在簽約的時候，要仔細查看合同，并對開發商和托管公司背景仔細核查，交流簽約過程中，全程保留相關記錄，最大限度地降低投資風險。

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