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今天的文章和大家聊政策，以及政策對(duì)大家財(cái)富的影響

正文

本公眾號(hào)寫(xiě)了幾百篇文章，我們很少用這么長(zhǎng)的標(biāo)題！

為啥必須用長(zhǎng)標(biāo)題呢？

因?yàn)?5萬(wàn)億和中國(guó)樓市還有一輪暴漲這些字，一個(gè)字都不能少。

那么，中國(guó)樓市從2021年下跌，到2026年6月份僅有一線(xiàn)城市企穩(wěn)的大背景下，中國(guó)首部城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃《城市更新“十五五”規(guī)劃》能否扭轉(zhuǎn)中國(guó)樓市頹廢的敗局呢？

換句話(huà)說(shuō)，由中央統(tǒng)籌、省負(fù)總責(zé)、城市抓落實(shí)的城市更新，是否會(huì)讓房地產(chǎn)重演2015年棚改貨幣化安置的盛景？

同時(shí)，持有房產(chǎn)的伙伴會(huì)問(wèn)：之后，中國(guó)房?jī)r(jià)還能上漲嗎？

畢竟中國(guó)樓市就是政策市，只要爸爸想救市就沒(méi)有救不起來(lái)的，而城市更新說(shuō)白了就是“拆、改、建”，本質(zhì)上就是大基建維度的再投入和貨幣增量超發(fā)載體

既然如此，是不是就意味著像某些大v說(shuō)得那樣，樓市即將要暴漲呢？

恰恰相反，我要給大家潑一盆冷水：我們現(xiàn)在仍然在債務(wù)周期和庫(kù)存周期的底部。

客觀的說(shuō)，目前的數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)庫(kù)存量等數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)樓市短期內(nèi)不具備全面暴漲的基礎(chǔ)。

打個(gè)比喻，或許不恰當(dāng)?shù)芨玫卣f(shuō)明問(wèn)題。

中國(guó)樓市必將迎來(lái)一輪暴漲就像是目標(biāo)，是“爸爸”無(wú)形之手的目標(biāo)、是城市更新的目標(biāo)，是金融政策調(diào)控的目標(biāo)、是經(jīng)濟(jì)活躍度的目標(biāo)，是居民財(cái)產(chǎn)性收入的目標(biāo)~

而我們現(xiàn)在正站在100米跑道上，在各種救市政策刺激之下，我們終將到達(dá)目標(biāo)設(shè)立的終點(diǎn)，

但我們現(xiàn)在不具備快速到達(dá)目標(biāo)的條件。

城市更新納入十五五規(guī)劃，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重大的利好，所以久違的老鄧地產(chǎn)股暴漲，也側(cè)面佐證了這一點(diǎn)，

同時(shí)我也相信中國(guó)樓市必將迎來(lái)下一輪暴漲，但現(xiàn)在從內(nèi)外部大環(huán)境看，中國(guó)樓市全面上漲的時(shí)候還未到！

為什么這么說(shuō)？

今天的文章就和大家說(shuō)說(shuō)城市更新納入十五五規(guī)意味著什么？以及這件事對(duì)房?jī)r(jià)的影響是什么？

01

首先，15萬(wàn)億太少了！

乍一聽(tīng)，這話(huà)很猖狂。

中國(guó)2025年GDP總額是140萬(wàn)億，2024年GDP總額是134萬(wàn)億，未來(lái)5年中國(guó)城市更新總投入15萬(wàn)億規(guī)模太少了，

這不是猖狂，是什么？

可我告訴大家，這15萬(wàn)億真的不夠用。

來(lái)，從兩個(gè)維度和大家說(shuō)說(shuō)，這15萬(wàn)億的由來(lái)，以及為什么15萬(wàn)億太少呢？

——十五五城市更新的15萬(wàn)億是怎么來(lái)的？

消息出來(lái)之后，中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司、住建部政策研究中心相關(guān)課題組做了一個(gè)概算：根據(jù)十五五期間城市更新的工程總量，推算工程的總金額大概在15萬(wàn)億到20萬(wàn)億，

我呢，采用了最低的15萬(wàn)億，也就是文章標(biāo)題15萬(wàn)億的來(lái)源~

測(cè)算維度

規(guī)模估算

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（全國(guó)約22萬(wàn)個(gè)小區(qū)）

約5-7萬(wàn)億元

城中村更新改造

約3-4萬(wàn)億元

地下管網(wǎng)（燃?xì)?供水/排水/供熱）新建改造

約5萬(wàn)億元

完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造

約2-3萬(wàn)億元

合計(jì)

15-20萬(wàn)億元（2026-2030年）

那么，總投資大概在15萬(wàn)億到20萬(wàn)億，對(duì)樓市的影響是什么呢？房?jī)r(jià)是否具備上漲的能力呢？

2008年大救市是4萬(wàn)億、2015年棚改貨幣化安置三年投入7萬(wàn)億，而這里所說(shuō)的4萬(wàn)億、7萬(wàn)億都是高能貨幣，

按照彼時(shí)的貨幣乘數(shù)5倍，3倍來(lái)看，總信貸投放貨幣大概在20萬(wàn)億上下浮動(dòng)。

所以，單從信貸貨幣投放總量維度去看：

十五五城市更新投入的15萬(wàn)億-20萬(wàn)億，和2008年的4萬(wàn)億、2015年棚改貨幣化安置7萬(wàn)億，總量維度相差不大~

既然如此，我為什么還說(shuō)15萬(wàn)億太少了呢？畢竟2008年和2015年的樓市是萬(wàn)人空巷，漲幅巨大啊～

因?yàn)槭逦逡?guī)劃是指2026年到2030年，也就是未來(lái)4年，含2026年也就是5年規(guī)劃，這意味著15-20萬(wàn)億每年的投放大概是3—4萬(wàn)億~

那么，平均每年投放3-4萬(wàn)，對(duì)中國(guó)樓市有多大影響呢？

來(lái)，看兩組數(shù)據(jù)，就知道答案了

第一組數(shù)據(jù)：與房企對(duì)比

曾經(jīng)的宇宙級(jí)房企恒大負(fù)債2萬(wàn)億、碧桂園負(fù)債遠(yuǎn)超兩萬(wàn)億、融創(chuàng)負(fù)債1.1萬(wàn)億，

而2020年恒大的總銷(xiāo)售額是0.72萬(wàn)億、碧桂園總銷(xiāo)售額0.57萬(wàn)億、萬(wàn)科總銷(xiāo)售額0.70萬(wàn)億、融創(chuàng)總銷(xiāo)售額是0.57萬(wàn)億

四家房企2020年總銷(xiāo)售額就是2.5萬(wàn)億，

換句話(huà)說(shuō)，2020年中國(guó)TPO前5房企的總投資和開(kāi)發(fā)投入就超過(guò)3萬(wàn)億~

兩項(xiàng)對(duì)比，十五五期間城市更新每年的投資和房企巔峰時(shí)期的投資一對(duì)比，就顯得太少了，“少得”連許家、楊家、孫家都沒(méi)干過(guò)~

第二組數(shù)據(jù)：細(xì)分

國(guó)務(wù)院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》中，城市更新分成了10大類(lèi)，具體大家看下表

這10大類(lèi)中，真正類(lèi)似于2015年棚改貨幣化安置“一拆一建”能產(chǎn)生新增購(gòu)買(mǎi)力的類(lèi)目，就是城市危舊房屋改造。

從數(shù)量維度看，十五五期間的城市危舊房屋改造數(shù)量比十四五期間多了一倍，多了25萬(wàn)萬(wàn)套/間，總量達(dá)到50萬(wàn)套/間

但這50萬(wàn)套/間分?jǐn)偟绞逦逡?guī)劃的5年，每年也就10萬(wàn)套/間；

而2015年棚改貨幣化安置每年“一拆一建”的數(shù)量大致在200萬(wàn)套/間，這么一比較，十五五期間城市危舊房屋改造釋放的購(gòu)房需求，只有2015年的5%。

不夸張的講，少得可憐～

當(dāng)然，除了危舊房屋外改造之外，還有一個(gè)城市更新類(lèi)目，產(chǎn)生的效果和2015年一拆一建一樣，可在短期內(nèi)釋放大量的住房購(gòu)買(mǎi)需求~

那么，哪個(gè)類(lèi)目呢？

城中村改造

城中改造本質(zhì)上也屬于“拆遷”，拆遷之后會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求，所以效果和2015年“一拆一建”的效果是一樣的。

從數(shù)量維度看，十五五期間城中村改造要完成4000個(gè)，

大多數(shù)普通人，看到4000這個(gè)數(shù)據(jù)，或者說(shuō)4000個(gè)城中村是沒(méi)有概念的，

所以，我分解一下，便于大家理解——

按照一二線(xiàn)城市普通城中村1-3萬(wàn)人口、高密度城中村3-8萬(wàn)人口，特大城中村8-10萬(wàn)人口來(lái)計(jì)算，4000個(gè)城中村改造，釋放的住房購(gòu)買(mǎi)力大概在2.5億人到3.5億人，平均到十五五期間，每年能釋放幾千萬(wàn)的住房需求~

幾千萬(wàn)的購(gòu)房需求！！！非常客觀的講，不用什么危舊房屋改造，僅城中村改造這一項(xiàng)，就足以拉升樓市行情

但是，凡事就怕但是

真實(shí)的經(jīng)濟(jì)場(chǎng)景，真實(shí)的城中村改造，遠(yuǎn)比數(shù)據(jù)推算要復(fù)雜得多，

——比如城中村改造制度匹配度太低的問(wèn)題。

什么意思呢？

城市更新項(xiàng)目有個(gè)棘手的問(wèn)題，就是城市更新項(xiàng)目的成本比正常“土拍”項(xiàng)目高30%、或者40%。

過(guò)去呢？

房企也知道城市更新項(xiàng)目成本偏高，但在2021年之前，也就是十四五期間，房?jī)r(jià)一天一漲，容積率可以做到6、7、8，所以開(kāi)發(fā)高成本的城市更新項(xiàng)目，房企還是有利潤(rùn)的

但現(xiàn)在呢？

一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)是客觀事實(shí)，但房?jī)r(jià)企穩(wěn)不等于房?jī)r(jià)即刻暴漲，更不等于會(huì)像之前一樣，一天一漲；

同時(shí)，現(xiàn)有政策并不匹配城市更新項(xiàng)目，甚至還會(huì)“束縛”城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、入市的節(jié)奏的。

給大家舉個(gè)例子——

比如2025年10月份發(fā)布的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，

這份新規(guī)里白紙黑字地寫(xiě)著：

高層Ⅱ類(lèi)住宅（也就是18到26層的建筑）的高度上限是80米，容積率不高于2.4到2.8之間，并從2025年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)正式實(shí)

這個(gè)政策的初衷是好的，避免高層建筑火災(zāi)隱患（香港高層火災(zāi)帶來(lái)的連鎖反應(yīng)），

這個(gè)政策對(duì)于正常土拍項(xiàng)目而言，問(wèn)題不大，低容積率降低了可售面積，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)做大戶(hù)型、做高產(chǎn)品檔次，提高銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)。

但從城市更新項(xiàng)目成本、經(jīng)濟(jì)效益、特征維度看，這個(gè)規(guī)定就是“絞索”，

因?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目的最高容積率卡在2.8，就意味著城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本居高不下，但可售面積只有之前的1/3,1/4

這意味著什么？

意味著誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)虧錢(qián)，還是大虧特虧。

試問(wèn)：虧錢(qián)，誰(shuí)會(huì)做呢？

——房企？

這幾年利潤(rùn)只剩一條短褲，都是生死邊緣掙扎的“蘇乞兒”，怎么有魄力賭城市更新這種高難度的項(xiàng)目呢？

——地方城市？

十五五城市更新的其他類(lèi)目，應(yīng)急場(chǎng)所、地下管道、綠地等還等著他們呢，怎么會(huì)有精力涉及“市場(chǎng)化+商業(yè)化”城中村改造、開(kāi)發(fā)、建設(shè)呢？

所以啊，盡管城市更新納入了十五五規(guī)劃，重要性提高了N倍，但從地方城市落地執(zhí)行難度來(lái)看，仍然具有極大的挑戰(zhàn)

我認(rèn)為，隨著城市更新納入十五五規(guī)劃，城市更新10大類(lèi)和設(shè)定的目標(biāo)，就變成“必須做、必須完成”的目標(biāo)，

基于此，未來(lái)大概率會(huì)有匹配城市更新項(xiàng)目的配套制度落地

——比如，城市更新項(xiàng)目取消80米限高的限制，

——比如，地方城市完成城中村拆遷、土地平整，

換句話(huà)說(shuō)，地方城市承擔(dān)“城中村高昂的拆遷成本”，然后將整備之后的土地按照市場(chǎng)價(jià)“土拍”，房企只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)；

文章至此，再看十五五期間城市更新15萬(wàn)億的投入，大家應(yīng)該也清楚我為什么說(shuō)"15萬(wàn)億太少"了吧

總量維度看，15-20萬(wàn)億，與2008年、2015年類(lèi)似，但如果看細(xì)分項(xiàng)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：

在當(dāng)前的大環(huán)境之下，"花錢(qián)的地方太多"、賺錢(qián)的利潤(rùn)并不高，所以15萬(wàn)億，就顯得少了

既然如此，是不是就意味著沒(méi)有意義了？

答案是否定

我告訴大家，所有的政策都是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的折射，這次將城市更新納入十五五規(guī)劃就是國(guó)家對(duì)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)悲觀預(yù)期的對(duì)沖，是對(duì)當(dāng)下樓市悲觀言論的對(duì)沖；

有伙伴看到這里，或許會(huì)問(wèn)：錢(qián)又不多，能兌沖什么啊？

我問(wèn)大家：十四五規(guī)劃為什么沒(méi)有納入城市更新，而十五五規(guī)劃納入了城市更新？

因?yàn)榫褪且獜摹疤?hào)召”的狀態(tài)，變成“指令”必達(dá)的狀態(tài)。

換句話(huà)說(shuō)，現(xiàn)在及以后的城市更新，是國(guó)家頂層制定，省市分解目標(biāo)，而些目標(biāo)將落實(shí)“人”的責(zé)任和考核~

再直白一點(diǎn)，城市更新納入十五五，等于地方城市要立“軍令狀”~

我知道大家看到這里肯定會(huì)問(wèn)：既然如此，城市更新納入十五五規(guī)劃，房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

可以非常肯定的講，如果4000個(gè)城中村改造，真能如期進(jìn)行，一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有進(jìn)是必然！

但我們也都清楚"巧婦難為無(wú)米之炊"，城市更新這件事是花錢(qián)、燒錢(qián)才有效果的事情，

所以，往下看，和大家說(shuō)說(shuō)十五五期間城市更新的資金來(lái)源～

全球降息潮下，通脹正在醞釀，中產(chǎn)階層如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

02

其次，錢(qián)從哪里來(lái)？

十五五規(guī)劃關(guān)于城市更新資金來(lái)源的原文表述是："財(cái)政資金、金融資金、社會(huì)資本、居民合理出資"四大資金來(lái)源。

那么，該怎么理解這句話(huà)呢？

——財(cái)政資金

其實(shí)說(shuō)得就是中央和地方城市，按照十四五期間資金投入的情況來(lái)看，中央維度主要是央行貨幣工具PSl 投放資金；

地方城市維度主要是專(zhuān)項(xiàng)債，這部分資金量較大，可以撬動(dòng)更大的融資規(guī)模，

比如最近廣州收購(gòu)二手房本質(zhì)上就是專(zhuān)項(xiàng)債的資金

——金融機(jī)構(gòu)

通常是城市更新資金來(lái)源的主力，一般資金比例在60%以上，主要是"杠桿配資"，也就是通過(guò)新型政策金融工具或者超長(zhǎng)期特別國(guó)債來(lái)實(shí)現(xiàn)；

——社會(huì)資金

我理解社會(huì)資金就是房企、或者是中央?yún)R金、東方資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)，主要是把一些具有現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)，如租出的保障房做成REITs,

這句話(huà)有些專(zhuān)業(yè)，我粗暴的翻譯一下：就是把現(xiàn)金流的房子，打包成有回報(bào)率的金融產(chǎn)品，然后向大眾出售～

至于居民，主要是老舊房屋范疇，比如加裝電梯什么的，和樓市整體走向沒(méi)有啥大關(guān)系～

那么，文章看到這里，資金來(lái)源很明確，或者說(shuō)和十四五期間沒(méi)有大區(qū)別，

從部分機(jī)構(gòu)的推算看，十四五期間專(zhuān)項(xiàng)債資金分配到城市更新比例大概在15%到18%

再結(jié)合今年各地方城市定調(diào)城市更新"量力而行"的表述來(lái)看，感覺(jué)地方專(zhuān)項(xiàng)債在城市更新維度的投入，也就屬于“藥引子”，比例不會(huì)太高

這就意味著十五五期間城市更新的資源來(lái)源主要依靠社會(huì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和REITs募資

但問(wèn)題的關(guān)鍵就在于此，

因?yàn)樯鐣?huì)機(jī)構(gòu)需要盈利，而城市更新項(xiàng)目難度大，復(fù)雜度高，目前來(lái)看利潤(rùn)卻不確定。

而金融機(jī)構(gòu)需要抵押物，需要寬信貸，才能助力城市更新項(xiàng)目。

文章寫(xiě)到這里，我特意看了一下2015年扮演“最重貨幣工具”的PSL，2026年初投放1700億，但5月份回籠2000億，不僅沒(méi)投放，還是凈回籠的狀態(tài)

所以，資金投放維度，該怎么說(shuō)呢？

給大家打個(gè)比喻，或許不準(zhǔn)確，但很貼切

如果城市更新是當(dāng)前樓市“孱弱”的解藥，那么毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)藥方是準(zhǔn)確的，藥方當(dāng)中的藥引子看起來(lái)也不錯(cuò)，

但問(wèn)題是：剩下的幾味主藥，準(zhǔn)備用多大代價(jià)去獲取呢？

畢竟城市更新是一分錢(qián)、一分效果的燒錢(qián)事情，如果不燒錢(qián)，地方城市不增加負(fù)債，那么問(wèn)題就很簡(jiǎn)單：

房?jī)r(jià)不漲，哪些社會(huì)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)會(huì)扮演慈善家，用3年、5年時(shí)間去盤(pán)活一個(gè)城中村項(xiàng)目嗎？

利潤(rùn)微薄，哪些社會(huì)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)會(huì)放棄股市、債市，用3年、5年的機(jī)會(huì)成本，開(kāi)發(fā)一個(gè)城中村項(xiàng)目呢？

租金不漲，保障房、商業(yè)地產(chǎn)做成的REITs產(chǎn)品，拿什么實(shí)現(xiàn)金融產(chǎn)品的回報(bào)率呢

所以，問(wèn)題又回到了原點(diǎn)：一漲解千愁，不漲萬(wàn)事休

接下來(lái)我會(huì)重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)一線(xiàn)城市城市更新資金落地的情況，并在文章中告訴大家。

同時(shí)，我的觀點(diǎn)一直都沒(méi)有變：只要他敢放水，敢讓不動(dòng)產(chǎn)成為新增貨幣的載體，我就敢說(shuō)

“中國(guó)樓市終將迎來(lái)下一輪暴漲！！”

中產(chǎn)階層如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

03

最后和大家簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)吧。

(1)4月份中長(zhǎng)期貸款數(shù)據(jù)為負(fù)，這件事一定會(huì)有促動(dòng)，就是反射弧比較長(zhǎng)，且等倆月；

(2)城市更新不是第一次提起，只是今年納入了5年規(guī)劃，重視程度確實(shí)提高了，但配套資金還需要更明確，這樣市場(chǎng)的信心才會(huì)增加。

（3）三四五六線(xiàn)城市的房子沒(méi)有希望

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢(qián)袋子？

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