近段時間，市自然資源和規劃局網站公布了市區幾個待上市新盤建設工程批前公示的總平圖。

盡管這并非效果圖，但我們依舊能看出購房者非常關注的樓幢分布、各幢總樓層、樓間距等重要信息。

為了避免大家踩坑，今天就專門講講這方面的信息。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

我們先看看去年由甌海房開競得的吳橋單元A-07地塊。

該地塊占地約19.8畝，容積率2.8，建筑限高80米。

可以看出，該地塊規模并不大。類似規模、容積率的地塊，此前往往被開發商做成了高樓密集布局的“筷子籠”。

“筷子籠”般的小地塊住宅

一般來講，像這種“筷子籠”般的小區，按總高度26層算，12層以下都不太建議買。

但是，吳橋單元A-07地塊倒是通過較為優化的設計，避免了其他類似地塊的通病，反而實現了多數房源的均好性。

在這里，多數低樓層也享有其他小區中高樓層的采光、日照。

吳橋單元A-07地塊樓間距示意圖

北側3幢高16-24層的小高層、高層住宅，一字排開。南側則是2幢高8層的多層住宅。

南北兩排住宅之間的樓間距，在33-35米之間。這看起來似乎和其他小規模地塊的樓間距差不多。

關鍵在于，南側2幢住宅僅高8層，讓這看似不算太大的樓間距，實則足夠。

當南側住宅控制了建筑高度，即便北側住宅的低樓層，采光、日照也普遍不差。

東北角的1#，南側區域被劃出地塊紅線，用于今后地鐵M3線的預留，就連最低樓層也完全沒有遮擋。

6#同樣因東南方向無遮擋，低樓層也能享有較長時間的日照。

在這規模不大地塊里，通過8層、16層、24層的高度差異，不僅讓幾乎所有房源呈均好性，還讓項目整體輪廓錯落有致，這在小地塊里非常難得。

目前，該項目還沒有進一步信息，尚待開發商官宣。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

再來看看位于西部新城的中央涂單元C-09地塊。日前，該項目對外發布了案名——鳳啟江南，由綠城負責代建。

該地塊占地約82畝，容積率2.81，建筑限高80米。

從總平圖看，該項目由13幢21-24層不等的高層住宅組成。正南向樓間距，約36-70米不等，普遍達50余米。

中央涂單元C-09地塊樓間距示意圖

該地塊規模較大，在中間放了3幢“樓王”——6#、7#、8#。

其中，中7#在正中間，比兩側的6#、8#稍微靠南一些，側向樓間距僅約20米。

這側向樓間距看似不大，但角度比較大，從而避開了問題。

7#在6#南偏西約70°，在8#南偏東約70°，都將日照遮擋控制在非常小的范圍。

而6#、8#的正南向樓間距，都達近70米。

角度示意圖

通過側向的大角度、正南向的大樓間距，確保了6#、8#兩幢“樓王”的采光、日照，這樣布局也算比較巧妙了。

總體來看，該項目的樓幢排布、樓間距，盡管不能說很完美，但已好于大部分同類項目了。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

可以看出，溫州市區待上市新盤的樓幢排布有很大的進步，但另一個正在售賣的新盤，卻讓人驚掉了下巴。

我們來看看位于西部新城的西派瀾庭·江御，樓間距普遍在40多米。

其中，11#正南向樓間距，達約70米，比其他樓幢的樓間距都要大得多，北面還有一線江景。

但大問題就偏偏出在這看似正南向樓間距最大的11#。

11#東南、西南方向的7#、8#，南偏東、南偏西的樓間距，分別只有約19米、約17米。

問題還不僅僅在于側向樓間距小，更在于其南偏東、南偏西的角度，分別達約25°、約10°！

哪怕11#正南向樓間距再大，南偏東、南偏西也被7#、8#夾著！

樓間距及角度示意圖

7#、8#總高度約54米、共16層，在這樣的排列之下，總高度約80米、共24層的11#，中低樓層的冬天，將只有中午前后能享受一會日照，早上、下午的日照都會被遮擋。

北向一線江景房冬天本來就比較冷，當南向早上、下午的日照又被7#、8#遮擋，11#的中低樓層，冬天除了中午前后，都將處在“陰絲冷”之中！

這樣的樓幢布局，算不算很奇葩？犧牲了價值連城的日照，卻迎合了所謂的江景。

更奇葩的還有，這幾幢樓距離這么近，角度還這么小，今后業主入住后，還有沒有隱私可言？

只要拉開窗簾，隔壁樓幢可能都看得到對方家里的一舉一動。

這樣的設計，本是為了讓7#、8#能有小角度的二線江景。

但是這么近的距離直接的后果就是，你在看狹縫江景的同時，別人也在家里看你。

樓間距示意圖

從公布的信息來看，11#的面積段在建筑面積160㎡以上，是該盤最大的戶型之一，如果連事關舒適度的南向日照不足都保證不了，那北向的江景再好看也不值錢！

當然，類似的問題在立體城曾上演。10余年后，買房大坑再一次出現在西派瀾庭·江御，確實值得市場反思。

立體城類似房源日照

這樣的布局，購房者會有抗性嗎？答案是肯定的。

開盤近半年，到目前為止，11#才賣出6套，且均位于16樓以上，足以反映購房者對其采光、日照的擔憂。

西派瀾庭·江御11#銷售情況

在2021年之前，樓市熱辣滾燙，能搶到一套房就不錯了，樓間距根本不在購房者關注范圍內。

而如今，可以說所有購房者都以自住為目的，對居住舒適性至關重要的樓間距，當然是一個關鍵要素。

若一座新盤還將設計理念停留在之前，必然會被購房者拋棄。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

可以看出，這幾個待上市新盤，在樓幢排布、樓間距方面，確實是有進步的。

當然，樓間距還可以再大一些，讓購房者體驗感更好一些，但斥巨資拿地的開發商，必然要考慮成本與利潤。

樓間距

想要今后溫州的新盤有更大的樓間距，還需有關部門從源頭上把關，在土地出讓時就進一步控制容積率，并提出圍合式布局、最小樓間距等要求。

后排南向房屋在冬至日或大寒日底層獲得至少兩小時滿窗日照，只能作為最低要求，而非成為普遍存在的現象。

樓間距不僅關乎中低樓層的采光、日照，還影響著園林景觀，對居住舒適性起到方方面面的影響。

樓間距

曾經溫州人多地少，住宅總量不足，房價居高不下，需要建得又高又密，以滿足更多人的居住需求，是當時的無奈之舉。

而如今，當住房總量足夠，人口增量有限，已無需建設那么多密密麻麻的高層住宅了，更需關注居住舒適性。

讓樓幢之間的樓間距更大，讓小區有一座“中央公園”，讓低樓層曬得到太陽、欣賞園林景觀，讓高樓層看得到風景、遠眺城市天際線，這才是更好的高層住宅。