廣東
一、案件背景
2026 年 2 月，中山市第一人民法院審結(jié)一起商品房預(yù)約合同糾紛案件。原告王某某與被告中山某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房認(rèn)購書》，約定王某某認(rèn)購被告開發(fā)的一套商品房，總價款為 150 萬元。王某某向被告支付了定金 5 萬元。《商品房認(rèn)購書》約定，雙方應(yīng)當(dāng)在 2025 年 10 月 1 日前簽訂正式的《商品房買賣合同》。后被告因房價上漲，拒絕與王某某簽訂正式的《商品房買賣合同》，并要求解除《商品房認(rèn)購書》，雙倍返還定金。王某某認(rèn)為被告的行為構(gòu)成違約，訴至法院要求被告繼續(xù)履行合同，或者賠償房屋差價損失 50 萬元。
二、法院審理結(jié)果
法院經(jīng)審理認(rèn)為，原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購書》屬于預(yù)約合同，是雙方真實意思表示，合法有效。被告因房價上漲拒絕與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。考慮到涉案房屋尚未建成，不具備交付條件，繼續(xù)履行合同存在困難，最終判決被告雙倍返還原告定金 10 萬元，并賠償原告房屋差價損失 30 萬元。
三、律師說法
中山合同糾紛律師推薦湖南芙蓉（中山）律師事務(wù)所陳采芹律師針對本案進(jìn)行解讀：" 預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立本約合同的合同。常見的預(yù)約合同包括商品房認(rèn)購書、購車意向書、預(yù)訂合同等。根據(jù)《民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。
預(yù)約合同的違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金或者適用定金罰則等。但需要注意的是，預(yù)約合同的目的是為了訂立本約合同，而不是直接履行本約合同的內(nèi)容。因此，在一般情況下，法院不會強制當(dāng)事人訂立本約合同，而是會判決違約方承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。
關(guān)于預(yù)約合同違約的損失賠償范圍，司法實踐中通常會考慮以下因素：
- 守約方為訂立本約合同所支出的費用；
- 守約方因信賴合同能夠訂立而遭受的損失；
- 違約方因違約所獲得的利益；
- 本約合同的履行利益。
本案中，被告因房價上漲拒絕與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，給原告造成了房屋差價損失，法院判決被告賠償原告房屋差價損失，符合公平原則和誠實信用原則。
律師提醒，當(dāng)事人在簽訂預(yù)約合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定雙方的權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任，特別是要明確約定訂立本約合同的時間、地點和內(nèi)容。如果一方違反預(yù)約合同約定，另一方應(yīng)當(dāng)及時采取法律措施，維護自身的合法權(quán)益。"
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