出品|中訪網

審核|李曉燕

地產行業深度調整期，央企平臺的每一次人事變動都備受關注。近日，大悅城控股完成核心管理層關鍵調整：董事長姚長林不再兼任總經理，深耕公司近二十年的“80后”田佳琳接任總經理，同步調整副總經理、財務負責人等關鍵崗位。這場絕非簡單的新老交替，而是大悅城在連虧四年后，從“減虧止血”邁向“高質量發展”的戰略落子，更是央企地產平臺向商業資管轉型的關鍵一步。

低谷中的結構性重塑

作為中糧集團旗下核心地產平臺，大悅城曾有過高光時刻。2007年北京朝陽大悅城開業，打破傳統百貨模式，精準鎖定年輕客群，以潮流品牌組合與主題活動打造差異化，成為國內少數能與華潤萬象城比肩的商業品牌。彼時，背靠世界500強中糧集團，大悅城一度立下“三年銷售破千億”的目標，風頭無兩。

行業周期下行疊加內部積弊，高光時刻未能延續。2022年至2025年，大悅城連續四年虧損，累計虧損超97億元，其中2025年歸母凈利潤雖收窄至-23.5億元，但仍處于虧損狀態。虧損背后，既有行業大環境的沖擊，更有內部結構性難題亟待破解。

長期以來，大悅城控股與港股大悅城地產雙平臺并行，兩套人馬、兩套流程導致決策鏈條冗長、協同成本高企。這一歷史遺留問題直到2025年11月才通過私有化徹底解決，大悅城地產退市，中糧旗下地產業務實現真正整合。與此同時，管理層頻繁變動、區域架構反復調整，七大區域壓縮為四大，多個板塊合并裁撤，在行業下行期加劇了業務不確定性，地產開發板塊新項目近乎斷檔。

人才體系的局限性同樣凸顯。高管團隊幾乎全為內部培養，市場化人才吸納不足，在商業運營精細化要求日益提升的當下，創新活力與行業視野受限 。多重壓力下，大悅城亟需一場精準的人事調整，打破發展困局，重塑增長邏輯。

二十年深耕，實干派接棒

此次人事調整的核心亮點，是“80后”田佳琳的正式上位。1980年出生的田佳琳，清華大學工程碩士畢業，2006年以工程師身份加入大悅城，從深圳項目工程部基層崗位做起，先后深耕深圳、上海、成都等核心城市，歷任項目負責人、區域公司高管，2021年升任集團副總經理，2024年兼管北方大區，一步步成長為集團核心骨干。

二十年深耕不輟，田佳琳的履歷貫穿大悅城發展關鍵階段，覆蓋工程、項目管理、區域運營、集團管控全鏈條，既懂一線項目實操，又熟稔集團戰略落地，對公司各業務板塊、各區域市場痛點了然于胸。與他同步晉升的副總經理魏學問，同樣是商業條線資深老將，2000年進入中糧體系，深耕朝陽大悅城、靜安大悅城等標桿項目，2024年出任商業管理中心總經理，精通商業運營全流程。一人擅長開發管控，一人深耕商業運營，形成高效互補的核心搭檔組合。

此次調整更實現了“權責分離、各司其職”的治理優化。董事長姚長林聚焦董事會戰略把控、風險防控與頂層設計，憑借財務專業背景統籌全局、把控方向；總經理田佳琳專注日常經營管理與戰略落地，帶領團隊沖鋒陷陣、狠抓執行。這種“董事會定方向、管理層抓執行”的格局，契合現代企業治理邏輯，有效提升決策專業性與運營效率。

轉型路上的積極信號

新團隊接棒之際，大悅城已顯現諸多積極變化，核心業務韌性凸顯，轉型路徑逐漸清晰。

商業板塊成為業績“壓艙石”，表現亮眼。2025年，大悅城旗下購物中心銷售額達463.7億元，同比增長15.5%；客流4.49億人次，同比增長22.7%；平均出租率穩定在94%，遠超行業均值。南昌、深圳兩大新項目開業當日出租率均超94%，市場認可度頗高。成都大悅城作為華夏大悅城商業REIT底層資產，期末出租率達98.1%，累計分紅5次，年化分派率5.48%，輕資產與REITs模式成功跑通，為后續商業擴張提供資本支撐。

融資端持續優化，筑牢發展安全底線。2025年，公司發行私募債及永續中票合計51億元，綜合融資成本降至3.54%，同比下降52個基點，同時維持AAA主體信用評級，融資能力在央企平臺中保持優勢。薪酬機制同步革新，2026年4月出臺管理辦法，要求績效薪酬占比不低于60%，并設立追償條款，約束力度高于證監會監管要求，充分激發團隊積極性與責任意識。

戰略層面，大悅城明確“1123”核心方向：提升商業引領地位，夯實住宅開發基本盤，聚焦核心城市與優勢產品，精進差異化、專業化、精細化管理。住宅板塊推出“中糧好房子”產品體系，聚焦改善性需求，聯合清華、華為等頭部機構，強化產品競爭力。輕資產擴張與存量改造同步推進，成都青羊、青島大悅城等項目蓄勢待發，成熟項目持續品牌升級，鞏固“年輕力”商業品牌護城河。

新生代領航，蓄力再出發

當前，大悅城仍面臨經營性現金流承壓、地產開發板塊以去庫存為主、新增投資謹慎等挑戰。但不可否認，在姚長林主導下，公司已完成私有化、精簡架構、減虧止血等關鍵任務，解決了長期制約發展的結構性難題。田佳琳帶領的新生代管理團隊，接過的是一個“輕裝上陣、曙光初現”的大悅城，核心使命是將戰略藍圖轉化為實實在在的業務增長。

從行業趨勢看，商業地產憑借穩定現金流與抗周期屬性，成為房企轉型核心方向，大悅城深耕多年的“年輕力”定位，契合新一代消費群體需求，具備持續深耕的市場基礎。從團隊配置看，“內培骨干+專業老將”的核心班底，兼具戰略穩定性與執行爆發力，既熟悉企業內部邏輯，又具備一線實戰經驗，能夠快速應對市場變化。

大悅城的此次換帥，不是危機下的被動調整，而是低谷中的主動布局——通過治理優化、代際交接、戰略聚焦，為企業長遠發展埋下“后手”。未來，隨著“1123”戰略持續落地，商業板塊優勢鞏固，輕資產與REITs模式加速復制，住宅產品力不斷提升，大悅城有望逐步走出虧損陰霾，重回高質量發展軌道。

對于這家承載中糧地產轉型厚望的央企平臺而言，新團隊的征程已然開啟。守住“年輕力”招牌，夯實組織能力，破解發展難題，大悅城的下一段旅程，值得期待。