北京進深 徐迪 5月28日公示總平圖的金茂東壩單店項目，5月29日拿到了一張規劃許可證。

根據公示信息，此次獲批的是該項目的3#住宅樓，建設規模為6939平方米。

從方案公示到規劃證落地，僅僅耗時24小時，這一打破常規的審批速度，不僅刷新了北京樓市的記錄，也引發了市場的廣泛關注。

按照北京市常規的房地產開發流程，新住宅項目的設計方案公示期通常不少于7個工作日。在公示期滿、收集并通告反饋意見后，方可進入審批及發證環節。

金茂東壩項目的公示期原定于5月28日至6月5日，這意味著，3#住宅樓是在公示期尚未結束的情況下，超常規提前取得了規劃許可。

金茂東壩項目的公示時間，從5月28至6月5日。也就是說，它公示期未滿，就超常規取得規劃許可證。

為什么會給金茂東壩項目開綠燈呢？

《北京市城鄉規劃條例》第三十八條顯示：

“符合規劃綜合實施方案要求的，規劃自然資源主管部門應當在七日內核發建設工程規劃許可證。”

核心前提是必須“符合規劃綜合實施方案要求”。

七日內的高效審批并非無條件的，其剛性前提是建設項目的各項指標必須嚴格符合“規劃綜合實施方案”的要求。

該方案是一個統籌性的文件，包含了建設工程設計要求、土地權屬、規劃指標、城市設計要求、市政及交通條件、供地方式以及建設時序等核心內容。

只有當建設單位提交的方案與這些既定要求完全契合時，才能觸發“七日內”的快速審批通道。

另一方面，從“串聯審批”到“多規合一協同”，行政審批流程有了實質性優化。在以往的流程中，建設單位可能需要單獨編制修建性詳細規劃和規劃條件，耗時較長。而現行機制通過建立“多規合一協同平臺”，將建設需求和多部門管理要求進行統籌協調，相關要求被直接納入規劃綜合實施方案中。這種內部信息的推送與交換，大幅減少了申請材料的不確定性，使得主管部門能夠在7日內直接核發許可證。

制度方面也在保障“放管服”改革成果。該條款將近年來北京市在推進工程建設項目審批制度改革中取得的經驗與成果進行了法律層面的確認和固化。它不僅體現了政府職能的深刻轉變和簡政放權的決心，也為優質項目（如城中村改造重點工程、央企合規項目等）加快入市節奏、提振市場信心提供了明確的法律制度支撐。

結合金茂東壩單店項目，能夠火速拿到規劃許可證，正是得益于其作為重點工程，屬于典型的城中村改造項目，且項目的核心參數，與方案批復完全一致，從而成功適用了該條例規定的極速審批通道。

業內分析指出，這種“特事特辦”的高效審批，在當前的市場環境下，有助于加快項目入市節奏，提振區域市場信心。

作為金茂在北京的第二座“滿系”作品，東壩單店項目自4月底以20.98億元摘地以來便備受矚目。

項目地處朝陽東壩，緊鄰東五環，總建面約7.41萬平方米，容積率2.0，規劃8棟11-17層住宅樓，約384戶。

由于地塊呈南北狹長的不規則“火炬”形狀，強排設計頗具挑戰。

為化解地塊北側不規則的形狀，北側退線排布，人行/機動車出入口+下沉庭院會所+架空層均設在北側。

其中，在10#配套樓兩側，設置了兩處下沉庭院。架空層在1#、2#的首層，面積約300㎡。

借鑒滿曜的經驗，第二座滿系的超級界面+歸家體驗，在總圖上“留足了牌面”。

因為地塊本身體量不大，適度的做少套數，能有效解決強排無核心組團園林的劣勢。

東壩項目總平圖跟滿曜類似，也非常簡潔，除了樓高外，沒有任何關于樓棟的尺寸數據，一切披著神秘的面紗。

雖然總平圖沒有標注樓間距數據，但可以看出項目有超大樓間距，保證私密性，以及園林景觀條件充分。

戶型&價格預測

東壩區域內10年前二手房面積整體偏大，所以此次金茂整體產品定位參考滿曜，面積段在110-150㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一棟樓是大面積四居。

今年朝陽供地結構，售價9-10萬/㎡的和售價10萬/㎡以上的占比高。

金茂東壩項目，屬于今年朝陽很稀缺的8萬/㎡以內的新供。

下半年，總價800-1000萬面積段的改善新品朝陽及北京相對空缺；金茂整盤不到400套的供應，體量安全性很足。

率先取得規證的3#樓，位于小區正中央，位置十分關鍵，這棟樓的規劃定下來，其它排布可調整的空間也就不大了。

這棟樓總高14層，兩個單元共56戶，戶型建面約138平米，有望成為項目首批開工乃至入市的產品。

贈送空間

跟滿曜一樣，東壩項目的贈送尺度不小。

都是南向內嵌陽臺打通，北向擁有雙設備平臺全贈送，有部分中間戶還有挑空平臺。

此外，4號樓頂退，可能有露臺。

結合效果圖，可以看出立面現代，擁有大開窗面。

地上停車位

小區設有468個機動車停車位，配比約為1:1.22。

其中，有46個車位在地上，422個地下停車位。

一般來說，為保證人車分流，這部分地上停車位會被取消。

拿地回溯

4月30日，朝陽東壩單店平房改造項目1105-01地塊完成出讓。

由中國金茂摘得，被抬了一手，出現了一個階梯的溢價，成交總價20.981億元，折合樓面價約4.1萬元/㎡。

項目占地2.56公頃，建筑控制規模約5.11萬㎡，容積率2.0，限高45米，局部60米。

區域內無可改善的新盤，東壩唯一好房子，在控總價邏輯下，套內功能性改善是這次產品發力點。

相關公司：金茂服務hk00816,京東