文/北京進(jìn)深 林振興

剛剛過(guò)去的5月30日，北投·棲澐灣趁熱上新，拿下二批次預(yù)售證，一次性甩出104套新房源。

其中，1號(hào)樓，88套房源，擬售價(jià)格41087.61元/㎡；3號(hào)樓，16套房源，擬售價(jià)格45445.31元/㎡。

這波操作可以說(shuō)是相當(dāng)絲滑，畢竟距離它3月28日首次取證才剛過(guò)去兩個(gè)月。

棲澐灣的首開(kāi)成績(jī)也是相當(dāng)亮眼，網(wǎng)簽138套，首批去化率56%，成交金額4.96億元，地價(jià)覆蓋率19%。

不同于其他新盤高開(kāi)慢走的套路，北投置業(yè)總經(jīng)理屈晨給足了誠(chéng)意，棲澐灣成交均價(jià)36101.83元/㎡，完全走平民路線，而且還是精裝修交付。

乍眼一看，這個(gè)價(jià)格還蠻香的。但別忽視，地價(jià)縫差約1萬(wàn)元/㎡。

棲澐灣所在地塊，是北投置業(yè)于2023年6月以25.9億元底價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)約2.57萬(wàn)/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡。

懂行的都知道，地價(jià)縫差越大，能讓開(kāi)發(fā)商有更多操作空間，用心打造產(chǎn)品；反之，地價(jià)縫差越小，開(kāi)發(fā)商可能為了保利潤(rùn)，會(huì)“砍”成本。

屈晨有自己的定價(jià)哲學(xué)，現(xiàn)在的通州市場(chǎng)，已經(jīng)跟兩年前大變天了。

棲澐灣為了不重蹈“兄弟盤”晟景汀瀾的覆轍，在定價(jià)上肯定有所考量。

如果定太高，無(wú)人問(wèn)津，不僅庫(kù)存積壓，還會(huì)死死占用寶貴的資金。

01

從北投集團(tuán)來(lái)到置業(yè)公司，屈晨肩上的責(zé)任更重了，棲澐灣成了他的“證明之戰(zhàn)”。

為了這場(chǎng)仗，屈晨調(diào)來(lái)一位猛將——李國(guó)輝，接替曹山山，成為項(xiàng)目公司新經(jīng)理。

李國(guó)輝是北投置業(yè)的“老人”，2014年加入公司，他從合同預(yù)算部副經(jīng)理、成本管理部經(jīng)理一路成長(zhǎng)，經(jīng)歷了和苑、如郡、宋莊等多個(gè)項(xiàng)目摸爬滾打。

在棲澐灣上，李國(guó)輝有自己的推盤策略，89㎡和107㎡戶型率先出戰(zhàn)。

他的打法非常明確：小戶型走量，先把現(xiàn)金流拉回來(lái)。

11#和12#的備案均價(jià)最低，不足4萬(wàn)/㎡，兩棟樓直接貢獻(xiàn)了六成網(wǎng)簽量。

* 11#是東邊戶是89㎡，其余都是107㎡戶型，目前網(wǎng)簽44套；

* 12#，邊戶是89#，中間戶是79#，網(wǎng)簽38套。

除此之外，5#、9#、10#，同樣主打89㎡ 107㎡組合，分別網(wǎng)簽15套、9套、12套。

細(xì)看這三棟可以發(fā)現(xiàn)，89㎡簡(jiǎn)直是流量王，107㎡反而沒(méi)那么吃香，分別網(wǎng)簽5套（5#）、2套（9#）、3套（10#）。

就連純107㎡的4#樓，目前也只網(wǎng)簽5套，看來(lái)李國(guó)輝還需要加把勁；

相比小戶型的熱銷，棲澐灣的大戶型去化確實(shí)讓操盤手有些頭疼。越貴的樓，賣得越慢：

* 6#的備案均價(jià)最高，擬售約4.63萬(wàn)元/㎡，為頂配140㎡四居，共計(jì)22套房源，目前網(wǎng)簽7套。

* 次高的是7#，擬售約4.55萬(wàn)元/㎡，125㎡和140㎡戶型，共計(jì)36套房源，目前網(wǎng)簽8套。

二批次加推的房源中，大戶型也是主力軍。

其中，3號(hào)樓是清一色125㎡戶型，1號(hào)樓也有55套107㎡戶型。

在89㎡賣得風(fēng)生水起的同時(shí)，李國(guó)輝能不能帶著這些“大房子”突圍，才是決定棲澐灣最終勝負(fù)的關(guān)鍵。

02

從拿地到取新證，北投棲澐灣用了1012天。

這個(gè)項(xiàng)目一路走來(lái)很不易，經(jīng)過(guò)換帥、調(diào)規(guī)與更名。它，最初曾叫云帆汀瀾。

時(shí)間回溯至2025年初，棲澐灣前身——云帆汀瀾取證，推出西區(qū)6003地塊6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬(wàn)元/m2至5.68萬(wàn)元/m2。

一年時(shí)間過(guò)去，北投這個(gè)通州項(xiàng)目，價(jià)格每平跌了1萬(wàn) 。

不僅祭出降價(jià)猛招，屈晨還打出了“加量”的組合拳。

去年8月，棲澐灣通過(guò)調(diào)規(guī)“改頭換面”，加入“好房子”陣營(yíng)。

調(diào)規(guī)前，項(xiàng)目共12棟樓，總戶數(shù)為971戶，主力戶型包括75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%。

項(xiàng)目原戶型沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，南向?yàn)橥鎸掞h窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)，可擴(kuò)展空間不大。

調(diào)整后，將南向客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)；部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)保留。

調(diào)規(guī)后，棲澐灣戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

雖然“動(dòng)手術(shù)”后，它逐步向“好房子”靠攏，但得房率跟通州幾位大哥相比，還是有不少差距。

在通州，別家“四代宅”贈(zèng)送后的得房率，動(dòng)不動(dòng)逼近甚至超過(guò)100%；但棲澐灣哪怕加上贈(zèng)送，有的戶型得房率不到83%。

綜合對(duì)比下其他通州樓盤的地價(jià)縫差：

朝棠攬閱的樓面價(jià)3.12萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)5.7萬(wàn)/㎡，地價(jià)縫差2.58萬(wàn)/㎡；

運(yùn)河玖院的住宅樓面價(jià)3.06萬(wàn)/㎡，一期成交均價(jià)6.2萬(wàn)/㎡，地價(jià)縫差3.14萬(wàn)/㎡；

玖樹(shù)滿和的住宅樓面價(jià)2.29萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)5.1萬(wàn)/㎡，地價(jià)縫差2.81萬(wàn)/㎡；

可見(jiàn)，棲澐灣的地價(jià)縫差是真的小。但，它最大的硬傷還是，城市界面。

棲澐灣，位于通州張家灣板塊。張家灣并不是通州傳統(tǒng)的主城區(qū)，配套主要靠未來(lái)規(guī)劃，周邊現(xiàn)在比較荒。

目前該項(xiàng)目距離地鐵站有一段距離，最近的1號(hào)線、7號(hào)線花莊站步行大約2.4公里。