2月6日我到南通中院旁聽(tīng)了個(gè)房屋租賃合同糾紛案。

該案一審時(shí)，是A公司起訴B公司違約，要求解除合同及給付拖欠租金、違約金、占有使用費(fèi)等。

B公司訴訟能力太差，抗辯牽涉游離，不得要領(lǐng)，又未提出反訴（賠償裝修損失）。大敗虧輸。

B公司要上訴。法定代表人C跟我說(shuō)，A公司租給她的是倉(cāng)儲(chǔ)用戊類工業(yè)廠房，用于開(kāi)辦月子中心，二次消防驗(yàn)收根本辦不了——合同無(wú)效。

也不知道是誰(shuí)跟她這么說(shuō)的。這怎么可能呢？

《民法典》第724條第3項(xiàng)規(guī)定：“租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形”“承租人可以解除合同”。

這通常屬于租賃物不適用，存在客觀履行障礙，合同目的落空，出租方先違約，應(yīng)該合同解除的情形，而非合同無(wú)效。

我說(shuō)合同不無(wú)效，C就急得跳。

上訴后，二審法庭調(diào)查，關(guān)于消防問(wèn)題，承辦法官S問(wèn):“你是否能舉出證據(jù)出來(lái)，比如檢查的書(shū)面文書(shū)？目前是否接到消防檢查責(zé)令整改、停業(yè)甚至行政處罰的書(shū)面文書(shū)”。

C答：“沒(méi)有書(shū)面的，就是收到了口頭的。”

S法官后來(lái)說(shuō)，如有新證據(jù)限5日內(nèi)提供，否則視為沒(méi)有。

庭散，C叫我?guī)驼倚伦C據(jù)。我還真沒(méi)見(jiàn)過(guò)打官司，一審期間不好好準(zhǔn)備證據(jù)，二審都第一次開(kāi)庭完，才著手找的。

勉為其難幫找著，不想?yún)s有新發(fā)現(xiàn)。

該案一審期間，B公司提交，并且成為一審判決主要依據(jù)的《工業(yè)廠房租賃合同》，居然是“倒簽”的。

經(jīng)查證，該合同實(shí)際簽署于2023年4月24日，但B公司把落款時(shí)間填到了A公司進(jìn)場(chǎng)裝修之前的2022年11月10日，提前近半年。

微信聊天記錄顯示，在簽約前整個(gè)磋商階段，B公司多次關(guān)切消防問(wèn)題、租賃物的合法性、安全性問(wèn)題，A公司都是避而不答，只說(shuō)房租不會(huì)多收，而隱瞞了租賃物的用途限制、審批障礙。而待B公司斥資裝修，投入大量沉沒(méi)成本，處于被動(dòng)后，對(duì)于B公司的任何合同草稿條款修訂要求，比如加入“保證租賃物合法性、安全性”條款，A公司都是堅(jiān)決不答應(yīng)。

所以，最終簽訂于2023年4月24日的租賃合同，是格式條款構(gòu)成的合同。其中，部分重大利害關(guān)系條款，因沒(méi)用字體加粗加黑等方式盡到合理提示義務(wù)，故不應(yīng)成為合同內(nèi)容，或者，因該部分條款不合理的免除、減輕己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任，限制乃至排除對(duì)方主要權(quán)利，而應(yīng)歸于無(wú)效。

合同“倒簽”，把時(shí)間前推了近半年，這就掩蓋了A公司隱瞞租賃物用途限制、審批障礙，誘導(dǎo)B公司先進(jìn)場(chǎng)裝修這一事實(shí)，制造了B公司自陷商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的假象。

但B公司要求A公司賠償裝修損失，因一審未提反訴，二審只審查一審判得對(duì)不對(duì)，是不好審理一審未提的訴訟請(qǐng)求的。那就只好另案起訴。二審?fù)ズ蟀l(fā)現(xiàn)的新證據(jù)，也就“一魚(yú)兩吃”——一份提交南通中院；一份作為另案起訴A公司要求賠償裝修損失的證據(jù)了。

B公司另案起訴A公司，起訴狀、證據(jù)清單（除最后一組關(guān)于損失賬目的。當(dāng)時(shí)C急著要起訴，這組還沒(méi)來(lái)得及整理），都我操刀的。我給擬的案由是：締約過(guò)失責(zé)任糾紛。

這案由可能有點(diǎn)“超綱”。在常人觀念里，合同都成立、有效、履行了，咋還回過(guò)去追究合同磋商階段的締約過(guò)失責(zé)任？

可是，《民法典》第500條又沒(méi)規(guī)定，合同成立、有效、履行了，當(dāng)事人追究締約過(guò)失責(zé)任的權(quán)利即歸消滅。那么，又有啥不可以的？而且，《民法典合同編理解與適用（一）》（第277-278頁(yè)）、《民法典評(píng)注》（第603頁(yè)）里，也都明確說(shuō)可以。

但起訴狀和證據(jù)清單（差最后一組）交付后，C又把材料示人，“集郵”各中意見(jiàn)。我很反感，也沒(méi)功夫和不熟悉的人開(kāi)辯論會(huì)、論證會(huì)，就撂挑子了。我不是律師，本倒是想約個(gè)律師朋友來(lái)會(huì)商，并執(zhí)行該方案的。

后來(lái)C另請(qǐng)了律師。我移交材料時(shí)交待兩點(diǎn)：一，建議C本人不要出庭，免得發(fā)言搞七搞八不得要領(lǐng)；二，盡快和律師、會(huì)計(jì)，在立案后的舉證期限內(nèi)，補(bǔ)足最后一組證據(jù)即裝修等信賴?yán)鎿p失賬目。

5月8日，新案開(kāi)庭。我還是去旁聽(tīng)了下。區(qū)法院把案由暫時(shí)調(diào)整為了常規(guī)的房屋租賃合同糾紛。C出庭并幾次和律師搶話說(shuō)，實(shí)在令人無(wú)語(yǔ)。

法庭調(diào)查時(shí)，法官助理Z還是問(wèn)到前案二審就問(wèn)過(guò)的老問(wèn)題：“原告，你方稱月子中心停止經(jīng)營(yíng)是因政府及衛(wèi)健委通知停止?fàn)I業(yè)有無(wú)相關(guān)的書(shū)面文件或者相應(yīng)證據(jù)予以證明？”

原告代理人答：“沒(méi)有書(shū)面證據(jù)。”

其實(shí)，“沒(méi)有書(shū)面證據(jù)”，也并不是什么了不得的，不好解決的問(wèn)題。

第一，《消防法》第23條第3款規(guī)定：“儲(chǔ)存可燃物資倉(cāng)庫(kù)的管理，必須執(zhí)行消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定。”公安部《倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所消防安全管理通則》（GA1131-2014，公共安全類強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）規(guī)定：“6.1 倉(cāng)儲(chǔ)場(chǎng)所按儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性應(yīng)按GB50016的規(guī)定分為甲、乙、丙、丁、戊5類。”“6.3 室內(nèi)儲(chǔ)存場(chǎng)所不應(yīng)設(shè)置員工宿舍。”

倉(cāng)儲(chǔ)用途的戊類工業(yè)廠房設(shè)置員工宿舍都不允許，哪會(huì)允許開(kāi)辦必然要住宿產(chǎn)孕婦和嬰兒的月子中心，這不腳指頭都能想明白的事嘛？最高法《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第9條第3項(xiàng)規(guī)定:“根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能推定出的另一事實(shí)”，“當(dāng)事人無(wú)需舉證證明”，這完全可以免證。

第二，案涉?zhèn)}儲(chǔ)用戊類工業(yè)廠房開(kāi)辦月子中心，無(wú)法通過(guò)二次消防驗(yàn)收，這是種消極事實(shí)。根據(jù)最高法裁判觀點(diǎn)（如2016最高法民再39號(hào)）：“從舉證責(zé)任角度分析……權(quán)利主張人對(duì)于消極事實(shí)通常無(wú)法直接予以證明，而需要從相關(guān)事實(shí)中予以推導(dǎo)判斷。”亦即應(yīng)由B公司完成初步舉證后，把舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移分配給A公司，由A公司舉證證明能夠通過(guò)二次消防驗(yàn)收——如果證明不了，就推定確實(shí)無(wú)法辦理二次消防驗(yàn)收。

那么，微信聊天記錄顯示，B公司曾經(jīng)跟A公司要求提供去辦理二次消防驗(yàn)收審批的各種資料，A公司也提供的；但B公司去負(fù)責(zé)二次消防驗(yàn)收審查的住建部門，吃了閉門羹——住建部門告知材料不夠，還需要提供“變更使用功能會(huì)簽單”，否則辦不了。B公司轉(zhuǎn)回來(lái)再跟A要，A提供不了。那么，B公司的初步證據(jù)即微信聊天記錄已經(jīng)提供了；也就該A公司出場(chǎng)——舉證證明二次消防驗(yàn)收能辦得了了，否則承擔(dān)于己不利后果。

第三，其實(shí)，最簡(jiǎn)單的辦法，就是法官跑下腿，去住建部門問(wèn)問(wèn)，或者開(kāi)個(gè)調(diào)查令給B公司的律師卻問(wèn)問(wèn)，并制作筆錄。答案自然水落石出了。

前段時(shí)間，我看到個(gè)類案以及律師的辦案手記。北京德恒律師事務(wù)所的儲(chǔ)世強(qiáng)律師，在《工業(yè)用地情形下商業(yè)房產(chǎn)不能辦理“二次消防驗(yàn)收”的責(zé)任承擔(dān)》一文中提到兩點(diǎn)。

一是：“住建部門普遍以不收件僅口頭告知的方式拒絕辦理二次消防驗(yàn)收”——這也忒雞賊了。

二是，承辦法官是行使司法調(diào)職權(quán)，“到當(dāng)?shù)刈〗ú块T實(shí)際調(diào)查并制作了筆錄，確認(rèn)本案涉裝修工程二次消防驗(yàn)收確因工業(yè)用地原因?qū)е聼o(wú)法辦理，房屋租賃合同已無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，進(jìn)而判決解除了房屋租賃合同”，并劃分了訟爭(zhēng)雙方關(guān)于裝修損失的責(zé)任承擔(dān)比例。

說(shuō)白了，混合過(guò)錯(cuò)——出租方隱瞞租賃物用途限制、審批障礙，違反如實(shí)告知、協(xié)助的先合同義務(wù)，違反誠(chéng)信締約原則，導(dǎo)致租賃物不適租，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，需要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任；承租方?jīng)]有盡好投資前的盡職調(diào)查義務(wù)，疏于審慎注意義務(wù)，也需要承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。不外如是而已。

要是消防、住建之類行政職能部門，盡搞口頭喊停、口頭駁回的把戲；司法機(jī)關(guān)倘若再懶得去行使司法調(diào)查權(quán)或開(kāi)調(diào)查令給律師，那案子還不得審成一鍋粥？又如何能準(zhǔn)確的厘定權(quán)利，定分止?fàn)帲坑趾握劮?wù)好市場(chǎng)主體，打造、優(yōu)化好的營(yíng)商環(huán)境？

我看不如，干脆去參加南通隊(duì)踢”蘇超”，替南通爭(zhēng)光得了！