撰文 | 花姐

出品 |樓花網(wǎng)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

萬(wàn)萬(wàn)沒有想到，連優(yōu)雅的綠城也那么卷。

6月2日，北京大興區(qū)三合莊0188號(hào)地土拍，綠城當(dāng)天拿地，當(dāng)天出圖，相隔約5個(gè)小時(shí)。

這種速度與激情，在北京樓市是很罕見的。

兩年前，北京還有一個(gè)更夸張的案例：門頭溝的長(zhǎng)安華曦府，在土拍之前，設(shè)計(jì)方案已公示了。

在單盤主義時(shí)代，開發(fā)商參拍土地之前，方案其實(shí)早已做好。

綠城這次出圖如此神速，是源自對(duì)方案的自信。

0188號(hào)地，不僅數(shù)字吉利——“你要發(fā)發(fā)”，地塊素質(zhì)也非常好。

拋開地段不說(shuō)，它是花姐創(chuàng)立京城樓花兩年多來(lái)，見到最亮眼的地塊，沒有之一。

它在調(diào)規(guī)之后，竟然做到了360度被綠地包圍。更難得的是，它南北紅線與建筑的距離，分別達(dá)到了100米和59米。

不僅如此，這塊地的容積率只有1.8、限高36米。如果沒有特別需求，它幾乎不用做建筑退讓。

花姐認(rèn)為，0188地塊的氣質(zhì)上，就很綠城，充滿豪宅教父宋衛(wèi)平的詩(shī)情畫意。

被綠地360度包圍

自0188地塊上架后，花姐對(duì)它充滿了期待。

但，打開它的規(guī)劃圖那一刻，一片復(fù)印底色，甚至不太清晰的畫面，拉低了項(xiàng)目的第一印象。

不過(guò)，大興樓市的總平圖，大致都是這種款式，不能怪綠城，更不能怪中建標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)院。

在0188項(xiàng)目上，綠城規(guī)劃了8棟洋房，9-11層，共388戶。

整體上，以行列式布局南北只排兩排樓，西面的5號(hào)樓與東面大門呼應(yīng)，形成一個(gè)圍合小區(qū)，大概是為了講風(fēng)水，聚氣吧。

這種樓棟排列，很工整，讓小區(qū)的園林景觀很完整，建筑像從公園里生長(zhǎng)出來(lái)的。

它的外環(huán)公園綠地，約1.95公頃，8棟住宅占地約0.3公頃——小區(qū)內(nèi)綠地約1.8公頃，加在一起的綠地約3.75公頃。

用地上建面3.96萬(wàn)平米去算，實(shí)際容積率僅1.06。

一個(gè)剛需樓盤，容積率竟然低至如此！

如果順著0188地塊再往西，便是興旺公園，進(jìn)一步增加了它的居住的舒適度。

當(dāng)然了，這塊地也有一些缺陷。

例如，它在南五六環(huán)中間，東距地鐵4號(hào)線清源站1.4公里，西距京山鐵路150米、距京滬高鐵390米，噪音還是蠻大的。

第一排房子退線之謎

在土拍前夕，0188地塊調(diào)過(guò)規(guī)。

核心的變化是：地形從正方形變成倒梯形，面寬加長(zhǎng)，且地塊往南移了15米——北面綠化帶達(dá)到35米。

經(jīng)過(guò)這次調(diào)整，0188地塊的參數(shù)，接近完美。

它的用地紅線，北距大興星光城約56米，南離曉月和風(fēng)約72米至89米。

按照常理，綠城在0188地塊上，完全可以不受退距影響。

但，它在圖紙上，硬是將南面的建筑，退線了12.08米。

為什么綠城會(huì)主動(dòng)做這個(gè)犧牲呢？

花姐猜測(cè)，大概率有兩點(diǎn)：

1、想讓第一排房子離停車場(chǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)——距離31米至42米，和小區(qū)內(nèi)的房子做到價(jià)值平權(quán)。

2、利用這個(gè)退線空間，把雨水調(diào)蓄池、燃?xì)庹{(diào)壓柜、化糞池、電動(dòng)自行車停車場(chǎng)、地下自行車坡道、社區(qū)綜合用房人行出入口等，全部裝進(jìn)去。

當(dāng)然了，即便第一排房子退線12.08米，與后排的樓間距也達(dá)到了70.08米，尺度非常大。

有設(shè)計(jì)師表示，為什么綠城沒有將樓棟做梅花樁布局？這樣可以增加更多端戶、視野更好。

每種設(shè)計(jì)手法，皆有優(yōu)劣勢(shì)，取決于開發(fā)商掌舵者的審美。

四個(gè)設(shè)計(jì)小細(xì)節(jié)

綠城0188地塊設(shè)計(jì)圖，還有幾個(gè)小設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，花姐拎出來(lái)單獨(dú)講。

1、交通動(dòng)線

雖然被綠地包圍，但只在東面和西北角開了口子。

它的東面，交通動(dòng)線很復(fù)雜，人行主入口、兩個(gè)車庫(kù)出入口（相距30米）、兩個(gè)消防出入口，混在在一起，會(huì)不會(huì)不太安全呢？

西北角的歸家動(dòng)線，倒是蠻美好的，穿過(guò)一條彎彎的小路，進(jìn)出欣賞美景。

2、實(shí)土綠地

0188項(xiàng)目的圖紙上，最顯眼的是白色的長(zhǎng)方形：實(shí)土綠地。

南北長(zhǎng)35米、東西長(zhǎng)26米，面積約900平米。這里將會(huì)種上大樹，是小區(qū)的園林景觀中心。

基于此，2#成了小區(qū)的樓王。

3、層高

花姐推測(cè)，它的1#和4#首層架空層的層高為4.9米；1#、3#、4#、5#、6#、7#和8#的層高為3米；2#樓王的層高為3.1米。

它的入戶大堂非常高，達(dá)到6.25米，算是豪宅的配置。

4、地下輪廓線

6#、7#和8#的地下輪廓線很奇怪，南向?yàn)樯陡饕钩鲆粔K？地下輪廓線之外的區(qū)域，是實(shí)土，意味著綠化更好？

大興樓市首個(gè)內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)

與兄弟樓盤曉月和風(fēng)比，三合莊項(xiàng)目的戶型明顯小了許多。

它的戶型分三個(gè)面積段位：77平米、99-105平米、119平米。

其中99平米因贈(zèng)送手段的不同，又延伸出102平和105平，內(nèi)部結(jié)構(gòu)都一樣。

1、77平米，南向兩面寬三居。分布在1#、4#、5#、6#東單元及8#西單元，共152戶，占比39.18%；

2、99平米，南向三面寬三居。分布在3#、7#，8#中間和東單元，以及6#中間和西單元，共196戶，占比50.52%；

3、119平米，南向三面寬四居。分布在2#，共40戶，占比10.31%。

從平面圖上看，綠城0118項(xiàng)目的贈(zèng)送手段主要分三種：1、內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.8米；2、設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深1.2米；3、飄窗。

這種贈(zèng)送手法，在大興樓市有一個(gè)最大的突破，那就是首次出現(xiàn)了內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，計(jì)一半面積，封閉。

之前，大興樓市的主流贈(zèng)送方式，以奇偶或開敞陽(yáng)臺(tái)為主。

此外，綠城0118項(xiàng)目的北向設(shè)備平臺(tái)，或?qū)⒎忾]進(jìn)室內(nèi)。中建壹品6038項(xiàng)目，是大興區(qū)的第一個(gè)吃螃蟹者。

整體看，0118項(xiàng)目的實(shí)際得房率，在90%左右。

有關(guān)它的售價(jià)會(huì)是多少？

可以參照2023年開盤的曉月和風(fēng)，主力建面88-176平方米，累計(jì)網(wǎng)簽920套，去化超九成，成交均價(jià)5.16萬(wàn)元/平米。

如果0188項(xiàng)目按這個(gè)價(jià)賣，樓面價(jià)2.3萬(wàn)元/平米，綠城的利潤(rùn)是很豐厚的。

花姐點(diǎn)評(píng)

一年半前，綠城在北京風(fēng)光了一把。

它操盤的和樾玉鳴，一鳴驚人。單價(jià)10.5萬(wàn)元/平米，開盤基本賣光。

那次拿地，完全憑運(yùn)氣。但，綠城就是運(yùn)氣那么好！

一晃，一年半過(guò)去了。綠城在京，只有大興區(qū)的曉月和風(fēng)在賣，且是現(xiàn)房。

它繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)。在5月底的豐臺(tái)蒲黃榆0017土拍上，綠城閃現(xiàn)過(guò)身影，但沒有斬獲。

0188地塊從調(diào)規(guī)到底價(jià)成交，綠城是做足了功課，志在必得。

雖說(shuō)大興樓市不太景氣，庫(kù)存加即將上新項(xiàng)目的套數(shù)達(dá)到5000套，但有好產(chǎn)品，依然是有客群的。

綠城篤定了這一點(diǎn)。

當(dāng)然，大興區(qū)也給它開出了最好的條件。

沉寂許久的大興區(qū)樓市，是時(shí)候需要雄起一把了，花姐希望綠城能開一個(gè)好頭。