文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳

中交地產(chǎn)（SZ000736）實(shí)現(xiàn)“脫帽”了。

去年，它用7個(gè)月的時(shí)間，完成資產(chǎn)重組，將一系列房地產(chǎn)重資產(chǎn)剝離。

于是，其資產(chǎn)負(fù)債率迅速下降、凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)為正數(shù)，滿足了擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)警示的條件。

中交地產(chǎn)搖身一變，將自己的業(yè)務(wù)內(nèi)核，換成了物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理運(yùn)營等輕資產(chǎn)，還順勢(shì)換了個(gè)高管班底，王堯、曾益明的一二把手組合，走馬上任。不過，6月4日，中交地產(chǎn)又有了新的人事變動(dòng)，王堯辭去了董事長等所有職務(wù)。

為中交地產(chǎn)兜底的，是控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

因接收了中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，去年中交房地產(chǎn)集團(tuán)的資本公積，減少了32.53億元，降幅為55.53%。

甩掉包袱

因2024年歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為負(fù)值，中交地產(chǎn)在去年4月16日，被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

股票簡稱由此“披星戴帽”，從“中交地產(chǎn)”變成了“*ST中地”。

面對(duì)這種情況，中交地產(chǎn)早已祭出了應(yīng)對(duì)之策。

2025年1月，它宣布了一項(xiàng)重大資產(chǎn)重組：

將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

甩掉地產(chǎn)的目的，是為了降低資產(chǎn)負(fù)債率，提升盈利能力。這是直接關(guān)系到能否“摘帽”的硬性指標(biāo)。

而交易完成后，中交地產(chǎn)聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

控股股東給它兜了個(gè)底。

中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)出去的資產(chǎn)，賬面價(jià)值約為434.72億元，負(fù)債賬面價(jià)值約為473.91億元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值約為-39.19億元。

而經(jīng)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估，標(biāo)的凈資產(chǎn)評(píng)估值為-29.76億元，評(píng)估增值9.43億元，增值率24.06%。

由于是負(fù)資產(chǎn)，因此交易對(duì)價(jià)，僅為象征性的1元。

這項(xiàng)交易，僅歷時(shí)7個(gè)月便火速完成。2025年8月底，雙方簽署《資產(chǎn)交割確認(rèn)書》，正式完成交割。

從剝離的成效看，它直接使上市平臺(tái)換了個(gè)內(nèi)核。

去年，中交地產(chǎn)只有在前8月，才有房地產(chǎn)銷售業(yè)績記錄。

1-8月，它實(shí)現(xiàn)全口徑簽約銷售面積43.8萬平方米，簽約銷售金額79.5億元，銷售回款88億元；若論權(quán)益口徑，則實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額54.1億元。

截至去年末，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)的置出，中交地產(chǎn)的總資產(chǎn)23.77億元，同比下降97.79%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)12.08億元，轉(zhuǎn)為正數(shù)；資產(chǎn)負(fù)債率從89.75%降到了48.26%。

沒有了房地產(chǎn)項(xiàng)目大額資產(chǎn)減值的計(jì)提，其全年歸母凈利潤同比增長66.99%至-17.10億元。

它在年報(bào)里，還重點(diǎn)提到了物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收獲：

全年新拓展面積757.8萬平方米，在管面積5,762.59萬平方米，其中城市服務(wù)在管面積3,142萬平方米。

換了班底

隨著資產(chǎn)重組的落定，中交地產(chǎn)的管理層，也發(fā)生了較大的變動(dòng)。

去年9月，原董事長郭主龍，原總裁徐愛國，原執(zhí)行總裁汪劍平，原副總裁楊光澤、孫衛(wèi)東、陳玲，原財(cái)務(wù)總監(jiān)梅瑰等，均同時(shí)離職。

新班底變?yōu)槎麻L王堯、總裁曾益明、財(cái)務(wù)總監(jiān)何海洪等。

確定了物業(yè)服務(wù)、資管等業(yè)務(wù)新方向之后，中交地產(chǎn)匹配了專業(yè)對(duì)口的管理團(tuán)隊(duì)。

其中，現(xiàn)年42歲的王堯，成為了中交地產(chǎn)史上最年輕的董事長。

他曾擔(dān)任中交集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理，也在中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)當(dāng)過董事長（法定代表人），積累了物管業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。

升任中交地產(chǎn)董事長之前，他已是中交地產(chǎn)董事。不過，成為中交地產(chǎn)掌舵者的9個(gè)月后，6月4日，消息傳來，王堯因個(gè)人原因，申請(qǐng)辭去公司董事長等所有職務(wù)。

曾益明的在物管公司的履歷也很豐富。

2017年，他便擔(dān)任龍湖物業(yè)服務(wù)集團(tuán)總經(jīng)理、董事長，并升任龍湖集團(tuán)副總裁，全面主導(dǎo)龍湖物業(yè)的運(yùn)營與發(fā)展。

2021年至2023年，他出任龍湖智創(chuàng)生活執(zhí)行董事兼首席運(yùn)營官（COO），期間主導(dǎo)了龍湖智創(chuàng)生活的港股上市籌備工作。

2023年4月，曾益明轉(zhuǎn)投新成立的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，出任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司的整體運(yùn)營。

此外，中交地產(chǎn)就宣布將名稱，從“中交地產(chǎn)股份有限公司”變更為“中交城市發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，不過，證券簡稱、證券代碼保持不變。

兜底的代價(jià)

憑借著財(cái)務(wù)指標(biāo)的扭轉(zhuǎn)，中交地產(chǎn)得以“脫帽”，擺脫了退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

但上市平臺(tái)松了一口氣，其控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)，卻扛下了所有。

近三年，中交房地產(chǎn)集團(tuán)的歸母凈利潤，分別為-15.92億元、-37.91億元、-52.92億元。

去年的利潤水平，進(jìn)一步下滑。

而截至2025年末，因接收了下屬公司中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，它的資本公積，較2024年末減少32.53億元，降幅達(dá)到了55.53%。

一般情況下，在同一控制下企業(yè)合并中，若合并方取得的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值低于支付的合并對(duì)價(jià)，差額需要沖減資本公積。

中交房地產(chǎn)集團(tuán)繼續(xù)打造一體兩翼多元的“1 2 N”的業(yè)務(wù)版圖。

其中的“1”，是守住一個(gè)核心業(yè)務(wù)，住宅開發(fā)主業(yè)。

打好核心業(yè)務(wù)基礎(chǔ)后，才是開拓兩個(gè)成長型業(yè)務(wù)，城市更新業(yè)務(wù)和政策性住房業(yè)務(wù)；以及打造N個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈多元業(yè)務(wù)。

不過，堅(jiān)守地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中交房地產(chǎn)集團(tuán)，截至今年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債率，仍達(dá)到79.5%。

同期，其存貨體量3,020.67億元，占總資產(chǎn)的比重為52.87%，超過了一半。

6月3日，中交房地產(chǎn)集團(tuán)又有了發(fā)債的新動(dòng)向。其2026年度第三期中期票據(jù)，注冊(cè)金額為60億元，本期發(fā)行規(guī)模上限為15億元。

該公司的貨幣資金，基本保持穩(wěn)定。

截至2025年末，其非受限貨幣資金668.25億元，占貨幣資金的比重為91.2%，具備一定的償債能力。

相關(guān)公司：中交地產(chǎn)sz000736