青島能源集團(tuán)盤活閑置場站及土地房產(chǎn)13處，引入投資7.8億元，資產(chǎn)增值超10億元

“工業(yè)遺產(chǎn)”變活力資產(chǎn)，生發(fā)“第二增長曲線”

初夏的青島，海風(fēng)溫潤。在漳浦路12號“心動里”，年輕人邊喝著手沖咖啡邊約會聊天；在同安路中聯(lián)運動廣場的球場內(nèi)，家長帶著孩子揮汗如雨……很少有人能想到，這些充滿活力的城市地標(biāo)，幾年前還是被圍墻隔絕的“工業(yè)孤島”。

這些場景的變化，不僅僅是“變廢為寶”的物理更新，更是一場深刻的資產(chǎn)管理變革。在“煤改氣”騰挪出的巨大空間里，青島能源集團(tuán)正試圖回答一個工業(yè)化城市面臨的普遍命題：當(dāng)城市從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，我們該如何讓沉睡的“工業(yè)遺產(chǎn)”，轉(zhuǎn)化為城市的“活力資產(chǎn)”？

在“十五五”規(guī)劃將城市更新擺在突出位置的大背景下，青島的這場存量資產(chǎn)盤活實踐，提供了一份極具參考價值的“國企樣本”。

創(chuàng)新“組合拳”，盤活、優(yōu)化存量資產(chǎn)

目前，我國城市已從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。《城市更新“十五五”規(guī)劃》明確提出全面激活城市存量資源、培育城市發(fā)展新動能。今年年初，自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部也聯(lián)合發(fā)文，推出優(yōu)化過渡期政策、鼓勵存量土地臨時利用等系列措施，為存量資產(chǎn)松綁。

此前隨著“煤改氣”工程的推進(jìn)，青島一批地處主城核心區(qū)的供熱站、煤庫和熱電廠正式“退休”。這些曾被視作“黃金地段銹斑”的老舊廠房，在新增建設(shè)用地指標(biāo)日益緊缺、主城開發(fā)趨于飽和的現(xiàn)實倒逼下，其“沉默的價值”正被重新發(fā)現(xiàn)。

按照規(guī)劃，2025至2027年，青島持續(xù)深化“退出一批、改造一批、調(diào)整一批、招商一批”的“四個一批”策略，堅持“一資一策”原則，根據(jù)資產(chǎn)的不同性質(zhì)與盤活方式，分類、分層、分批穩(wěn)步推進(jìn)盤活工作，持續(xù)釋放國有存量資產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿εc內(nèi)在價值。

青島能源＆心動里都市潮流運動社交公園吸引眾多市民前來打卡體驗。王冰潔 攝

政策窗口期已至，但如何撬動？

青島能源集團(tuán)打出了一套“組合拳”：成立集自主開發(fā)、產(chǎn)業(yè)合作、資產(chǎn)運營為一體的綜合性專業(yè)化資產(chǎn)運營管理平臺公司，所有土地房屋低效資產(chǎn)“收攏一盤棋”；與此同時，出臺土地高效利用制度，堅持“一地一策、分類推進(jìn)、分期分批、重點突破”；此外，將資產(chǎn)盤活列為集團(tuán)“一把手工程”，統(tǒng)籌策劃、規(guī)劃、招商、運營全流程，形成決策直通、問題直報、資源直配的推進(jìn)格局。

正如專家所言，當(dāng)增量紅利消失，企業(yè)增長的引擎從“擴(kuò)張規(guī)模”轉(zhuǎn)向“運營效率”，此時能持續(xù)盤活、優(yōu)化、變現(xiàn)存量資產(chǎn)的能力，就是最核心的競爭力和最大紅利。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，青島能源集團(tuán)累計盤活閑置場站及土地房產(chǎn)13處，涉及土地110余畝、房產(chǎn)約3.3萬平方米，引入投資7.8億元，資產(chǎn)增值超10億元，閑置土地盤活率達(dá)70%。

眾所周知，盤活存量資產(chǎn)，難度很大。怎么改造？如何有效盤活？在這些老廠區(qū)改造之初，諸多難題擺在眼前。

過去是“誰的地誰做主”，現(xiàn)在是“專業(yè)的人干專業(yè)的事”：讓既懂“市場規(guī)律”又善“園區(qū)運營”的優(yōu)質(zhì)社會資本介入，是城市更新可持續(xù)、高質(zhì)量推行的關(guān)鍵。

為此，青島能源集團(tuán)打破老路子，通過全國推介、公開招商，引入頭部運營企業(yè)，形成“國資產(chǎn)權(quán)方+專業(yè)運營商”的協(xié)同機(jī)制。“國企有資源優(yōu)勢、有政策背書、有風(fēng)控管理，而民企擅策劃、精運營。雙方通過委托運營、收益分成等方式，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。”青島能源資產(chǎn)運營管理有限公司董事長謝元兵告訴記者。

如此一來，產(chǎn)權(quán)方與運營商兩者不再是單純的租賃關(guān)系，而是“同坐一條船、同劃一根槳”的利益共同體。

此外，存量資產(chǎn)盤活，最難解的因素之一是土地性質(zhì)的桎梏。對此，能源集團(tuán)抓住政策紅利，積極爭取將銀川西路19號、合肥路690號等地塊調(diào)規(guī)為M0新興產(chǎn)業(yè)用地，這意味著可以兼容研發(fā)、辦公、商業(yè)乃至住宅配套，極大地提升了土地的畝產(chǎn)效益，土地價值被更大程度“激活”。

探尋“青能模式”，重塑生活場景

如果說經(jīng)濟(jì)效益是“表”，那么社會價值的重塑則是“里”。

在北京，首鋼園的冷卻塔旁建起了冬奧滑雪大跳臺，工業(yè)遺存與奧林匹克精神同框；在上海，楊浦濱江的“銹帶”變成了“秀帶”，市民可以沿著江邊漫步，觸摸百年工業(yè)的痕跡。這些全國標(biāo)桿證明了一件事：城市更新的最高境界，是讓工業(yè)遺產(chǎn)重新嵌入市民的日常生活。

青島能源蹚出的路子，走得正是同一條路徑——立足城市地理、資源與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，創(chuàng)新形成深度綁定、優(yōu)勢互補(bǔ)、利益共享、過程可控的“青能模式”。

“五一”假期期間，由舊供熱站改造而來的青島能源&心動里都市潮流運動社交公園，成為年輕人扎堆打卡的潮流聚集地，累計接待8萬人次，單日最高客流突破5000人次，入駐商戶100%運營，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業(yè)態(tài)。

不遠(yuǎn)處的南京路262號，如今也已啟動改造。預(yù)計明年，這處始建于1991年的熱電廠，將以“青能1991PARK”的全新身份亮相。屆時，占地約65畝的園區(qū)將變身全市首個集“工業(yè)遺址打卡+潮流文體體驗+文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群+高端商業(yè)配套+輕奢度假酒店”于一體的全齡休閑城市更新綜合體。

從“網(wǎng)紅打卡”到“日常去處”，存量資產(chǎn)盤活的意義，在于真正融入市民生活。位于同安路602號的原金澤供熱站煤庫，改造成了中聯(lián)運動廣場，如今年均客流超百萬人次，填補(bǔ)了周邊社區(qū)高品質(zhì)文體空間的空白。而合肥路690號則將打造成全市首個能源特色低碳智慧園區(qū)——青能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新活力。

這種“錯位與非標(biāo)”的規(guī)劃策略，避免了同質(zhì)化競爭。儲煤庫不必都變成美術(shù)館，供熱站也不必都改成創(chuàng)業(yè)園，而是有的聚焦民生服務(wù)，有的深耕商旅消費，有的瞄準(zhǔn)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。這種因地制宜的“業(yè)態(tài)定制”，使得每一個項目都長出了獨特的“性格”，也讓城市的功能拼圖更加完整。

如今隨著南京路262號“青能1991PARK”破土動工，合肥路690號閑置地塊建設(shè)青能科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，我們有理由相信，這場關(guān)于“存量資產(chǎn)”的價值革命才剛剛開始。它不僅僅關(guān)乎青島能源集團(tuán)一家企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路，更關(guān)乎這座城市在未來一段時間內(nèi)，如何通過“內(nèi)涵式增長”，讓每一寸土地都物盡其用、煥發(fā)光彩。