廣東
倒計時10天，白云土拍市場要炸鍋了！
還記得5月15日掛牌的白云黃邊北路北側AB2902026地塊嗎？
樓市君獨家獲悉，中鐵建、建發(fā)、金茂、五礦、中鐵等5家國央企對地塊感興趣。（想知道具體名單，加樓姐微信gzlsfb3）
| 廣州設計之都 航拍
| 廣州樓市發(fā)布 攝
這五家房企深耕白云多年， 各有各的本領。
中鐵建擅長做地標豪宅，比如白云新城已交付的云山豪宅“西派云峰”；
建發(fā)早期在白云，開發(fā)過新中式住宅“建發(fā)九龍倉·央璽”；
金茂、五礦、中鐵以往在白云，主要偏向聯(lián)合開發(fā)，每家操盤打法迥然不同。
不過，這場土拍6月15日競拍，報名日期尚未截止。 目前這些房企處于前期調研，不代表已全部報名參拍， 我們將密切關注， 到時給大家?guī)碜钚孪ⅰ?/p>
｜地塊航拍圖
｜圖源：廣州公共資源交易中心
那么，這宗 起拍價10.9億的 宅地， 到底香在哪？
先聊聊地塊基本面，其位于白云新城北、廣州設計之都核心區(qū)。
地塊可建設用地面積20046平，容積率2.5，計容建筑面積50115平， 是一塊沒有復雜配建的“小而美”宅地。
｜廣州樓市發(fā)布 制
從航拍視角看，整個地塊已處于平整狀態(tài)， 房企拿地即可開工。
地塊形狀偏梯形，整體相對方正，降低房企后期產品開發(fā)的難度。
其北側緊挨著金碧雅苑的高層住宅，南側是云山詩意，整體居住氛圍是有了。
美中不足的是，地塊內部有一個約12000平的基坑，房企拿地后需要自行拆除，需要多花一點錢。
｜地塊航拍圖
｜圖源：廣州公共資源交易中心
在地塊周邊約500米處，就是地鐵2號線黃邊站、3號線白云大道北站。
時光匯·里坊、安華匯等商業(yè)體，也在步行范圍內，“雙地鐵+成熟商業(yè)”配置確實加分。
再遠一點，就是廣州設計之都最核心的區(qū)域了。
包括廣州設計之都設計殿堂、阿道夫總部大廈、廣聯(lián)達廣州數(shù)字科技大廈、芬騰設計之光、歐派創(chuàng)新設計大廈等地標，產業(yè)含金量高。
|廣州設計之都 航拍
| 廣州樓市發(fā)布 攝
甚至，地塊距離白云山也不遠，但因建筑高度被嚴格限制80米，未來可能會有被周邊建筑部分遮擋的情況。
一句話總結，這塊地能被多個房企盯上，最重要還是綜合素質夠頂，而且可發(fā)難度相對較低，有一定的利潤空間。
一來，地塊總價門檻友好，風險可控。
地塊起拍價10.9億，對于動輒需要幾十億現(xiàn)金的房企來說，這筆錢壓力較小。
在當前市場背景下，這種“小盤快打”項目更受財務穩(wěn)健型央企青睞。
并且，地塊掛牌樓面價21737元/平，在設計之都算合理范疇。
參考2023年保利拿地開發(fā)的保利云境，樓面價約1.9萬/平；廣州地鐵拿地開發(fā)的廣州地鐵地產·云筑上品，樓面價2.6萬/平。
| 廣州 設計之都實景
| 廣州樓市發(fā)布 攝
二來，產業(yè)托底，板塊購買力充足。
地塊緊鄰廣州設計之都，園區(qū)已聚集超400家企業(yè)，年產值破900億。
這意味著，項目未來根本不缺居住的潛在客群。
可以參考的是， 保利云境從開盤到清盤階段只用不到一年；云筑上品持續(xù)熱銷，五一期間更賣出約1.6億，市場熱度普遍很高。
｜云筑上品項目現(xiàn)場圖
其三，產品規(guī)劃也留有空間。
這塊地容積率僅為2.5，再加上限高80米，有做小高層改善產品的可能。
當然，就算做小面積的產品，參考之前其他項目熱度，估計也不愁賣。
也就是說，無論房企怎么做產品，這塊地可適配的人群都非常多。
那么，地塊未來大概能賣多少錢？
樓市君簡單預估，假設地塊以底價成交，也就是樓面價2.17萬/平，未來入市價格可能在4-4.5萬/平左右。
這個價格會比周邊二手房要稍高，但勝在產品新、戶型好，在市場上仍有競爭力。
｜圖源：貝殼找房
如果出現(xiàn)溢價，未來售價或許要看齊5萬+/平。只有房企做好產品，才有機會吃下地塊溢價的全部紅利。
那么，你猜哪家房企會拿下這塊地？
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