河南平頂山市民宋女士以142萬(wàn)余元通過(guò)司法拍賣競(jìng)得一處玻璃廠資產(chǎn)，含15.8畝集體土地一年租賃權(quán)與地上附屬物。三年半后，法院裁定交付地上物，但以集體土地租賃期限屆滿為由未交付土地使用權(quán)。因只有房屋所有權(quán)，而無(wú)土地使用權(quán)，導(dǎo)致拍得的房屋周邊被傾倒煤碴堵門及被要求拆房歸還土地等一系列矛盾。近日，宋女士將向平頂山市湛河區(qū)人民法院提交執(zhí)行異議申請(qǐng)，請(qǐng)求完整交付標(biāo)的并索賠損失。

142 萬(wàn)元拍下“土地 + 廠房”，僅獲地上物交付

2022年12月12日，宋女士經(jīng)平頂山市湛河區(qū)人民法院司法拍賣，以1422730元總價(jià)，競(jìng)得被執(zhí)行人朱先生位于湛河區(qū)輕工路街道高樓村內(nèi)玻璃廠資產(chǎn)，標(biāo)的含15.8畝集體土地1年租賃權(quán)（2022年10月1日至2023年9月30日）及東側(cè)平房、倉(cāng)庫(kù)、彩板房、廠房、門衛(wèi)室等多處地上附屬物。宋女士按期足額繳清全部拍賣款，拍賣程序完成。

（圖為拍賣成交確認(rèn)書）

宋女士表示，因法院未在法定15日內(nèi)交付競(jìng)拍標(biāo)的物，導(dǎo)致被執(zhí)行人家屬和高樓村二組多次提起執(zhí)行異議和訴訟，她雖然競(jìng)拍成功，但一直未獲得土地租賃權(quán)及地上附屬物的交付。為此，宋女士持續(xù)維權(quán)，在獲拍三年半后，2026年5月，湛河區(qū)法院作出執(zhí)行裁定，將案涉地上附屬物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給宋女士，但法院以截至2023年該地塊農(nóng)村集體土地租賃20年屆滿為由，未交付對(duì)應(yīng)的土地租賃權(quán)。宋女士認(rèn)為，拍賣標(biāo)的為土地租賃權(quán)與地上物整體，拆分交付違背拍賣初衷與法律規(guī)定，遂啟動(dòng)權(quán)利主張程序。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：30年租期是否有效、房地可否拆分處置

（圖為湛河區(qū)法院裁定書）

宋女士主張，原案涉土地租賃合同簽訂于2003年11月，約定租期至2033年11月，共30年。合同簽訂在《民法典》施行前，應(yīng)適用原《合同法》與《農(nóng)村土地承包法》，當(dāng)時(shí)未對(duì)集體土地租賃設(shè)20年上限，集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)可適用更長(zhǎng)年限。法院以《民法典》20年上限否定30年租期，屬法律適用錯(cuò)誤。

同時(shí)，她依據(jù)“房地一體”原則提出，地上廠房、倉(cāng)庫(kù)等附屬物依附土地存在，不可分割使用。根據(jù)相關(guān)司法解釋，使用上不可分或分別拍賣嚴(yán)重減損價(jià)值的財(cái)產(chǎn)應(yīng)合并拍賣，法院只交物不交地，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值受損、買受人權(quán)益落空。

而被執(zhí)行人與案外人高樓村二組則認(rèn)為，案涉土地租賃應(yīng)受20年期限約束，2023年相關(guān)期限已屆滿，土地應(yīng)歸還村集體，不應(yīng)繼續(xù)交付給買受人。

法院審查時(shí)認(rèn)為土地租賃權(quán)期限已屆滿，于是做出了前述只交房不交地的裁定。

地上物已確權(quán)，土地租賃權(quán)爭(zhēng)議待處理

地上附屬物交付僅二天，被執(zhí)行人就以土地使用權(quán)未交付為由，非法傾倒多車煤碴堵門，嚴(yán)重侵犯宋某梅對(duì)附屬物合法使用。也曾出現(xiàn)被執(zhí)行人以土地使用權(quán)未交付為由，要求當(dāng)事人拆除地上附屬物，歸還土地的鬧劇。這也是土地租賃權(quán)和地上附屬物不一并交付的不良后果。

（圖為煤碴傾倒堵門情景）

近日，宋女士將向湛河區(qū)法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，明確四項(xiàng)主張：1.將15.8畝集體土地租賃權(quán)與地上附屬物一并交付；2.確認(rèn)其有權(quán)繼受原30年租賃合同權(quán)利義務(wù)，繼續(xù)履行至2033年11月；3.責(zé)令過(guò)錯(cuò)方支付2022年12月拍賣成交至今的土地租賃收益，按年約15萬(wàn)元計(jì)算；4.按LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）支付142萬(wàn)元拍賣款自繳款之日至實(shí)際交付之日的資金占用利息。（記者 思遠(yuǎn)）

北極海新聞“拍案說(shuō)法”律師觀點(diǎn)：

遼寧青松律師事務(wù)所王惠律師認(rèn)為：本案核心爭(zhēng)議為集體土地租賃期限認(rèn)定與司法拍賣房地一體處置。依據(jù)法不溯及既往，2003年合同應(yīng)適用當(dāng)時(shí)法律，原《合同法》未對(duì)集體土地租賃設(shè)20年上限，案涉30年租期效力存在爭(zhēng)議空間。司法拍賣應(yīng)遵循房地一體原則，地上附屬物與土地租賃權(quán)使用上不可分，拆分交付易貶損資產(chǎn)價(jià)值、損害買受人權(quán)益。買受人已足額繳款且無(wú)過(guò)錯(cuò)，有權(quán)主張完整交付標(biāo)的及相應(yīng)損失賠償。