觀點網 中海帶著環宇玖章四批次重回上海普陀樓市。

繼2025年12月完成首次開盤后，中海環宇玖章在6個月內接連推出了三個批次房源。

據網上房地產數據顯示，截至目前該項目已售總套數為103套，可售總套數為222套，平均售價在12萬元/平方米左右徘徊。

回顧推盤策略，2025年12月中海環宇玖章第一次開盤時放出90套房源；第二次放出149套房源；第三次則僅放出58套房源。

由此來看，中海在后續開盤前都斟酌了前一次開盤的實際已售數量。

如今四批次認購啟幕，中海在這片深耕數十年的普陀區域更加謹慎，試圖通過更為精細、密集的推盤節奏來平衡市場熱度與去化壓力。

中海普陀深耕

環宇玖章項目的落地極快。

2025年7月摘地，五個月后項目一批次便迎來開盤，這一迅速操作背后，源自中海在普陀的前期布局。

早在2018年，上海普陀真如區域上架4宗地塊，中海聯合體以93.99億元總價全部收入囊中，樓板價約為4.12萬元/平方米，分拆計算住宅部分樓板價約為5.2萬元/平方米，商辦部分樓板價約1.55萬元/平方米。

總體而言，4宗地塊并非天價，但受讓人需承擔地塊內紅旗村城中村改造地塊范圍內集中配置的租賃房、保障房、公共設施等的相應建設費用。

據中海披露的信息顯示，4宗地塊總用地面積近7萬平方米，規劃地上建筑面積22.8萬平方米，將開發集寫字樓、商場、住宅于一體的項目，最多可開發15.88萬平方米住宅、6.78萬平方米商業，是上海2018年核心區出讓的最大規模綜合體之一。

此外，與4幅地塊僅一街之隔的真如E03-03地塊也已完成招拍掛用地審批，為辦公、商場用途，地上建筑面積超過29萬平方米，將建設高達230米的地標建筑。

值得注意的是，這宗地塊臨近李嘉誠旗下長江實業在2006年摘得的真如綜合體項目。

被李嘉誠選中的位置，自然會迎來更多地產玩家，中海便是其中一位。

要知道，紅旗村所涉及5幅地塊總地價預計將超過200億元，總投資則將超過300億元，而2018年中海就已拿下了其中4宗地塊。

為了補全區域拼圖，2020年1月，在E03-03地塊進入集中拍賣之時，中海再度聯合中環集團及長征鎮以62.71億元拿下地塊，樓板價約為2.14萬元/平方米。

因此，基于在紅旗村積累的經驗與模式以及對真如的深度布局，時隔7年，中海于2025年再度落子。

2025年7月24日，斬獲靜安C050202單元053-b-1地塊后，中海又與上海城建“對壘”，以14.17%的溢價率拍得“真如翠谷”一期地塊，成交總價65.25億元，包含普通商品房及商業兩幅地塊——普陀區W060401單元A03D-01、A03D-03組團地塊。

中海在普陀的摘地攻勢愈發猛烈，但并非每一次努力都如愿。

三個月后，上海2025年七批次土拍，普陀區W060401單元A03B-04、A03B-05地塊上架，共吸引中海、上海城建、招商三家競買人參與競拍。

經過68輪激烈競價后，最終由上海城建以總價52.4億元競得，溢價率為12.79%，中海未能成功摘地。

值得注意的是，該地塊成交樓面價超越了中海手中的真如翠谷一期地塊，后者住宅可售部分樓板價達到7.6萬元/平方米。

玖系上海命運

從地理位置分析，中海所摘真如翠谷地塊仍有優勢。

具體來看，地塊臨近上海地鐵20號線真華路站南側，總出讓面積4.72萬平方米，住宅容積率約2.5，限高100米，裝修標準5000元/平方米，中小套型不低于30%。

該地塊處于真如副中心東部，這一板塊內的項目分為三大功能組團，東區地塊定位為居住區及社區商業；西區地塊定位為融合商業功能的復合居住社區。

觀點新媒體了解到，中海所摘地塊所處的區域范圍較廣，整體規劃地上開發規模約30萬平方米，其中商品房住宅約21.85萬平方米，保障性租賃住房約5萬平方米，商業約2.45萬平方米，社區公共服務設施約0.5萬平方米。

此外，軌交20號線的后勤補給站設在區域中區，將配建綜合樓、商品房、社區配套等設施，并與東西兩側地塊銜接。

這代表中海將上海業務的一部份重心押注在了真如板塊，操盤項目、接連拿地，如今又密集籌備環宇玖章的開盤動作，明顯可見其對于該板塊的重視程度。

不過，從開盤成績來看，環宇玖章僅在一批次開盤時拿下較高認購率。

2025年12月18日該項目首開認籌之時推出90套房源，首日認購率約合130%，截至12月19日認籌客戶數已經達到140組，認購率達155%，觸發5年限售。

據網上房地產的數據顯示，二、三批次加推后，中海的愿景與銷售數據開始出現差距，來到4批次認購現場，2026年6月6日加推28套房源，目前售出5套。

事實上，近期中海所放出的“玖”系項目不止環宇玖章，位于楊浦濱江的2025年“銷冠項目”云邸玖章也迎來加推。

據悉，該項目網簽情況略低于前者，5月19日開盤項目放出56套房源，均價約合11.75萬元/平方米，截至目前網簽率34%，網簽售出19套。

有市場聲音表示，中海在蓄客儲備尚未到位的前提下，持續高頻加推兩宗“玖系”項目，但還是難抵當前上海市區存量在售樓盤的競爭壓力。但未來兩宗項目的去化走向，還要以中海對項目的操盤節奏為準。

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