北京
文/上海進深 嚴明會
寶華在松江車墩，打了一場漂亮仗。
5月30日開盤，紫薇星城云悅官宣開盤勁銷超八成。
不過并未明確這是貨值去化率還是套數去化率。
作為寶華高端“紫薇系”在松江的首秀，項目高調喊出“松江迎來寶華時代”的口號。
開賣之前，除了產品本身，項目的價格同樣出圈，宣傳語也很打動人心：
低首付、輕松無壓力。
懂你在這座城市的堅持，一份工資就能安家上海。
5月22日，項目啟動認籌，共推出86套住宅，備案均價34858元/㎡。開發商同時給出了95折優惠、1萬元購買車位以及渠道返現等一系列促銷政策。
最終，86套房源獲得85組認購，認購率約99%。
開盤一周后，網上房地產顯示已網簽23套。
從認購到去化，再到網簽表現，這場價格戰顯然已經取得階段性成果。
以價換量
寶華這次瞄準的，是區域市場比較缺失的中小面積改善需求。
首開推出的64套洋房，均價30700元/㎡，其中建面73/81㎡的房源10套，總價210-238萬；91㎡房源46套，總價260-300萬；122㎡房源8套，總價361-400萬。
此外還有22套聯排產品，建面125-135㎡，均價格43711元/㎡，總價約540-628萬。
這個價格有多卷？
三年前隔壁松香源著開盤時，洋房均價約3.3-3.4萬/㎡；如今寶華以3.07萬/㎡的均價入市，相當于直接打了九折。
更何況住宅新規下得房率進一步提升，性價比疊加之后優勢肉眼可見。陽臺、設備平臺、飄窗等贈送面積明顯增加，得房率普遍高于過去。
換句話說，寶華不僅賣得比三年前便宜，實際可使用面積反而更大。
這種價格策略，本質上就是用極致性價比打開市場。
這并非寶華第一次靠低價走量。
去年底，桃浦紫薇花園以85折甩貨式降價，成功清盤跑量，但不少老業主對后續降價產生強烈不滿，一度引發維權風波。
經歷過桃浦之后，寶華顯然吸取了經驗。
這次在松江，寶華學聰明了。與其后期降價引發爭議，不如直接一步到位，把價格打到底。
撐不起溢價
不過，價格能夠解決成交問題，卻無法改變板塊本身的現實條件。
車墩這個板塊，天然決定了項目很難完全靠品牌溢價賣房。
去年3月底，上海城東投資開發有限公司（上海寶華企業集團有限公司持股90%，上海車墩資產經營有限公司持股10%）通過協議方式競得車墩鎮SJC10027單元14-01號地塊，總價58862萬元，樓面價15978元/㎡。
該項目公司的法人和董事長均為蘇建榮，最終實控人指向寶華集團董事長高華。
項目所在的華陽橋社區，是上海“城中村”改造的首發宅地。
從產品角度看，這塊地并不差。
地塊容積率只有1.2，僅8棟8F洋房 12棟3層聯排，共380戶。戶型覆蓋約73-160㎡，瞄準首次改善和品質升級的需求。
隔壁約400米處就是上戲附屬松江實驗學校，九年一貫制學校已于去年正式開學，也成為項目最重要的教育配套。
但走出小區，周邊的城市界面就比較一般了。
區域內大量動遷地塊尚未完成更新，城市界面仍在建設階段；沒有地鐵直達，對金山鐵路和自駕依賴較高；大型商業配套相對匱乏，消費需求更多需要依賴松江萬達和莘莊等成熟商圈。
這些都是車墩板塊短期內難以回避的現實。
因此，它沒有選擇用“紫薇系”的品牌光環去挑戰市場，而是選擇了一條更務實的路：
既然板塊暫時撐不起溢價，那就先用價格把客戶吸引進來。
從目前結果來看，蘇建榮這一步棋，至少已經走通了第一階段。
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