城投的退潮，或許正是市場將迎來轉(zhuǎn)機(jī)的前奏。

中房報記者 許倩 北京報道

土地市場格局正在發(fā)生一些變化。央企、國企依舊是拿地主力，而過去常年托底土地拍賣的地方城投公司持續(xù)縮減投資。與此同時，一批優(yōu)質(zhì)民營房企正接連入場，在土地市場占據(jù)一席之地。

今年前5個月，新增土地價值榜TOP10中，僅濱江集團(tuán)一家民企，其余席位全部由國企、央企包攬，地方城投無緣前十。TOP10企業(yè)拿地金額，占房企拿地百強(qiáng)總規(guī)模的5成以上。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1～5月，全口徑拿地金額榜TOP100企業(yè)成交總額2707.5億元，同比下降43.9%，創(chuàng)近5年同期新低。分項(xiàng)來看，地方城投拿地約689.4億元，占比25.5%；民營房企拿地約370億元，占比13.7%。其中，濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)、興耀房產(chǎn)、紫江集團(tuán)、邦泰集團(tuán)分別拿地120.8億元、36.6億元、21億元、20.1億元及17.1億元，合計215.6億元，占百強(qiáng)內(nèi)民營房企拿地總額的58%。

一個明顯趨勢是，土地資源正加速向頭部央企、國企集中；城投逐步退出核心地塊競拍，轉(zhuǎn)向下沉市場小幅托底；民企則呈現(xiàn)極強(qiáng)分化，僅少量穩(wěn)健的區(qū)域型民企恢復(fù)投資，行業(yè)分層拿地格局形成。

民企分批回歸

6月1日，西安土地市場推出6宗開發(fā)用地，全部被民營房企競得，土地面積合計182畝，總成交額16.94億元。其中，全國性民營房企保億置業(yè)競得2宗地塊，成交金額合計8.45億元；其余地塊被西安本土民企海榮地產(chǎn)、星火地產(chǎn)、新興地產(chǎn)分食。

作為一家浙系房企，保億置業(yè)早在2005年就首次進(jìn)入西安，2017年、2018年又陸續(xù)拿地，此后在西安公開土拍暫停拿地長達(dá)7年，直到去年6月才重啟西安拿地。

今年4月，保億置業(yè)旗下公司以6.12億元總價拿下杭州一宗住宅地塊，溢價率21.91%，成交樓面價15654元/平方米。去年，保億置業(yè)還以11.59億元競得寧波江北區(qū)宅地，溢價率14.3%。

重慶樓市也迎來民企入場。6月1日，重慶出讓兩宗涉宅用地，均位于核心地段，吸引了多家房企競價，最終競得者是兩家川系民營房企。其中，邦泰集團(tuán)以7.28億元斬獲南坪中心地塊，溢價率13.97%；遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)以5.55億元拿下石馬河地塊，溢價率12.65%。

遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)正式進(jìn)軍重慶土地市場是在2025年4月，當(dāng)時歷經(jīng)190輪激烈競價，以13.42億元總價、38.94%溢價率拿下一宗宅地，創(chuàng)重慶集中土拍四年來溢價新高。

一位企業(yè)觀察人士稱，國企拿地看任務(wù)，民企拿地看利潤。民企愿意出手，意味著其預(yù)判樓市能賺錢，民企集體躺平，則意味著行業(yè)預(yù)期偏弱。因此，民企拿地態(tài)度是市場冷暖最真實(shí)的溫度計。

民營房企中，濱江集團(tuán)、大華集團(tuán)、興耀房產(chǎn)表現(xiàn)最為突出，在土地市場上接連斬獲優(yōu)質(zhì)地塊。

5月，濱江集團(tuán)多次出手，聯(lián)合綠城中國分別溢價30.77%、39.67%競得杭州未來科技城單元兩宗地塊，還單獨(dú)溢價42.09%競得北干西單元地塊，單月新增權(quán)益拿地金額高達(dá)43.73億元，超過1～4月總和，以斷層優(yōu)勢穩(wěn)居民企第一。

大華集團(tuán)則戰(zhàn)勝保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)等國企、央企，競得上海閔行區(qū)江浦低密地塊，40.72%的溢價率刷新了2026年上海宅地土拍溢價率新高，單宗拿地金額就高達(dá)36.6億元，站穩(wěn)民企第二。

興耀房產(chǎn)采取區(qū)域深耕與合作開發(fā)策略，重倉杭州錢塘區(qū)。4月28日，其分別與濱江集團(tuán)、浙江國豐置業(yè)、綠城中國合作，連拿杭州三宗地塊；6月3日，又斥資13.3億元接連拿下錢塘區(qū)兩宗優(yōu)質(zhì)宅地，其在錢塘區(qū)的項(xiàng)目總數(shù)已達(dá)20個。

還有一些新面孔加入。5月，建杭置業(yè)以12.07億元底價競得杭州西湖區(qū)一宗地塊；西房集團(tuán)以總價7億元、溢價15.69%競得臨平區(qū)地塊；河北鑫界在北京經(jīng)過165輪激烈競價，以10.48億元、16.4%溢價率競得北京豐臺區(qū)蒲黃榆地塊。

更早前的1月，紫江集團(tuán)以底價20.09億元摘得上海閔行區(qū)組團(tuán)地塊。而近7年土地市場公開招拍掛中，紫江集團(tuán)幾乎沒有新增拿地，僅靠存量土地滾動開發(fā)。

城投拿地潮落

當(dāng)前土地市場上，資金實(shí)力雄厚的國企、央企仍是拿地主力。前5個月，華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國、中國金茂分別拿地313.1億元、282億元、213.5億元、123億元、121億元，居拿地五強(qiáng)。第六名為濱江集團(tuán)，拿地金額120.8億元，直追五強(qiáng)。

不過，全國土地市場并未全面復(fù)蘇。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1～5月，100家典型樣本企業(yè)拿地門檻值持續(xù)走低，土地總貨值、總地價、拿地面積門檻分別為16.6億元、8.1億元、16.7萬平方米，同比分別下降16.5%、18.2%和22.8%，均創(chuàng)近5年新低。

克而瑞分析認(rèn)為，門檻值全面回落反映房企整體投資意愿仍處于低位，少數(shù)頭部房企在核心城市積極補(bǔ)倉，并未帶來整體拿地回暖，多數(shù)企業(yè)持觀望和謹(jǐn)慎的拿地態(tài)度，處于核心城市“爭不過”、非核心城市不參與的困境中。

對于當(dāng)前部分優(yōu)質(zhì)地塊的激烈競拍，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，這更像是頭部企業(yè)在“確定性資產(chǎn)”上做結(jié)構(gòu)性回補(bǔ)；后續(xù)土地市場大概率維持核心區(qū)高熱、非核心區(qū)以底價成交或流拍壓力并存的分化格局。

值得注意的是，曾扮演土地市場托底角色的地方城投公司，拿地節(jié)奏出現(xiàn)收縮趨勢。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022～2024年，地方城投公司拿地面積占比一直保持在50%以上，2024年更是達(dá)到64%的歷史高點(diǎn)。但自2025年以來，城投在土地市場中的角色開始弱化，逐步退回至輔助角色。2026年前5個月，拿地金額TOP20名單中僅有3家城投公司，分別為第15名的鄞開集團(tuán)、第18名的吳中經(jīng)開國資及第19名的石家莊城發(fā)投集團(tuán)。

有分析稱，城投拿地主要目的是在市場低迷期維持土地市場穩(wěn)定，而非純粹的商業(yè)開發(fā)，由于缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和意愿，導(dǎo)致大量地塊處于“沉睡”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，2021年、2022年、2023年，城投公司拿地開工率分別為48.9%、40.8%和26.5%，2024年進(jìn)一步降至8.5%。

一位縣級城投公司人士表示，城投平臺的首要任務(wù)是為地方政府籌集發(fā)展資金、保障政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)，缺乏專業(yè)運(yùn)營人才、運(yùn)營資金和運(yùn)營能力，多數(shù)資產(chǎn)只能通過抵押方式獲取貸款變現(xiàn)。

核心城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，也是城投公司拿地占比減少的重要原因之一。而城投的退潮，或許正是市場將迎來轉(zhuǎn)機(jī)的前奏。