房地產市場深度調整背景下，城中村更新改造需要從單純依靠房產增值盈利，轉向成本可控、運作規范、風險隔離的可持續模式

　　文 |《瞭望》新聞周刊記者 趙瑞希 孟盈如

　　穩步推進城中村更新改造是城市更新的重要內容。伴隨房地產市場調整，城中村改造長期依托的市場主導、高額補償的開發模式遇阻。廣東以市場化盤活紓困、政府主導模式轉換、擇機推進與有序出清等舉措，為存量城中村改造項目化解風險探路。

　　盤活：市場化紓困

　　在房地產市場調整之下，市場主導的城中村改造承壓。此類項目開發周期普遍長達七至八年，依賴房價上漲與銷售回款維系資金周轉。隨著市場降溫，一些項目面臨資金鏈緊張、工程停滯風險。重構多方利益，以市場化方式盤活，是出路之一。

　　增量資金進場，是市場化盤活的關鍵，但需滿足投資方對項目基本面、市場價值、開發企業配合度等嚴苛要求。以廣州白云區陳田村城中村改造項目的成功盤活為例，第二大債權人興業銀行廣州分行在已投入36億元存量貸款的基礎上，新增投放79億元增量紓困資金。該行特殊資產經營部總經理楊成奇說，增量資金落地，依托三個前提條件：一是項目資產干凈，村委會全程嚴格管控章證照、資金與采購流程，無資金抽逃、違規擔保、虛增成本等問題；二是改造基礎扎實，村民拆遷簽約率超90%，剩余拆遷問題可通過行政征收妥善化解；三是原開發企業內部管理規范，實控人有止損意愿，愿意讓渡操盤權、配合項目重組。興業銀行廣州分行副行長羅敦穎說，“在具備盤活條件下，判斷項目貨值是否充足是商業銀行信貸投放的重要依據。經測算，陳田村項目貨值可覆蓋后續增量投入與存量融資，具備較厚的安全墊。”

　　政府全程統籌協調、牽線搭橋，推動各方利益主體化解分歧達成共識。城中村改造項目涉及村民、開發企業、債權方、投資方（增量資金投入方）等眾多利益主體，各方利益訴求交織。深圳坪山區谷倉嚇片區城中村改造項目的盤活具有代表性。該項目2023年1月停工。為推動項目重啟，當地政府部門三年組織約300場協調會議，最終促成多方讓利：回遷業主折減19個月過渡期安置費4400萬元、免除過渡期安置費逾期支付和安置房逾期交樓違約金約2.96億元；社區股份公司通過購買開發企業商辦物業助力項目回籠資金，用于支付安置過渡費；存量債權方暫時擱置債務爭議，為項目減負松綁。多方讓利共同促成了深圳資產管理有限公司和興業銀行出資8.9億元盤活項目，首筆紓困資金2024年底注資到位，項目復工，預計今年底前完成回遷房交房工作。同樣，在廣州陳田村城中村改造項目盤活過程中，各級政府牽頭組織了“大大小小不下兩百場協調會。”楊成奇說：“如果沒有政府的大力協調，大家根本不可能談得攏。”

　　“新老劃斷”“后進先出”，保障增量資金安全，提高引資可行性。陳田村項目將在建部分與未建部分進行“新老劃斷”：已建部分由舊項目公司繼續負責，未建部分開發由新項目公司負責，防止原開發企業潛在負債及糾紛給新項目公司的后續建設、銷售、運營造成不利影響。同時，項目收益分配設置優先劣后等級，采取“后進先出”：優先償還興業銀行的新增貸款，其次償還原有銀行貸款，最后如有剩余部分再歸原開發企業。

在廣州市黃埔區北師大二縱路橋下空間打造的南崗河悅動公園，市民在散步（2025 年 4 月 10 日攝） 鄧華攝 / 本刊

　　轉換：政府主導新模式

　　針對已進入實質性拆遷但市場化盤活可能小的城中村改造風險項目，地方政府采取迭代改造模式，從市場主導的“自主協商、協議出讓”舊模式轉向政府主導的“依法征收、凈地出讓”新模式，為存量項目化解風險提供全新解法。

　　新模式嚴格拆遷補償。深圳市坪山區城市更新和土地整備局副局長劉煜堃說：“新模式下政府嚴格依規拆賠，不賠付違法加建部分，拆賠標準低于過往標準。”此種模式主要適用于市場化盤活走不通的已實質性拆遷項目。在廣州黃埔區，全區63個城中村改造項目中，已有30個完成模式轉換，整合成9個政府主導新模式項目統籌推進。

　　與此同時，黃埔區在全國率先探索新模式項目房票安置，通過“復建+房票”方式，拓展村民回遷渠道，重點保障復建回遷、滿足自主需求之余，剩余安置權益通過房票購房快速兌現。減少了安置房建設體量，為政府釋放出更多可出讓土地，增厚項目的安全墊，同時也減少村民等待回遷時間，節省臨遷費用，并有利于存量商品房去化。

　　“轉換模式后，剔除了開發企業的超補部分，改造成本大幅降低，可以使用年利率2.5%的專項借款，大幅降低了項目的融資成本，實現瘦身減量、輕裝上陣。”廣州開發區城市更新局局長侯奔說，“但項目還款仍然高度依賴土地出讓回款，需要以時間換空間。”

　　以時間換空間：適時推進或出清

　　一些開發商仍在堅持推進項目。在廣州黃埔區，63個市場化城中村改造項目中，4個項目已基本完成，16個目前在正常推進中。

　　業內人士告訴記者，當前，以市場化方式主導的城中村改造項目，資金鏈尚能撐住的開發企業，在完成回遷安置房建設后，會放慢商品房開發速度，以時間換空間，提高項目盈利可能性。

　　深圳一房企2020年起主導深圳龍華區一城中村改造項目，如今仍在推進建設中，但面臨虧損風險。公司投資運營部負責人說，“我們項目屬于市場高點落地，目前貨值下滑。我們正在加緊建回遷安置房，交付后就不用支付安置費了，可以減輕現金流壓力，后面的商品房開發就可以從容一些，根據市場情況適時推進項目進度。”

　　“項目的貨值是隨著市場情況動態波動的，按目前的市場情況測算項目虧損，但項目是否盈利由供應時的市價決定。”深圳一房企投資運營部負責人說，“扛住現金流考驗就有機會。”■