撰文 | 花姐

出品 |樓花網

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

193套。

這是首鋼璟瑞長安，開盤46天后的網簽數字。

它成了當下石景山樓市，當之無愧的新晉王者。

首鋼地產在它身上，上演了一場教科書級別的“閃電盤”效率戰。

這不僅體現在網簽數據上；更體現在近乎極限的推盤節奏上。

來看看今年北京部分熱盤，從拿地到開盤所耗費的時間。

龍樾海序198天、國賢府PARK152天、星寰時代130天、中海玖樹滿時118天、中建方程國賢府116天。

而首鋼璟瑞長安，僅為81天，中間還包括了春節長假。

這讓它創造了一項紀錄——今年截至目前，京城樓市拿地到開盤，速度最快的項目。

即便將時間的軸線再拉長三年，首鋼璟瑞長安的這項數據，也足以排進京城樓市前三甲。

一般而言，北京樓市全國性品牌房企，從拿地到開盤的周期，普遍為4-6個月；市屬國企開發的節奏，則在6-12個月。

首鋼地產在這方面，明顯快了很多。

它的另一個獨立操盤的項目——璟悅長安，從拿地到開盤，也只用了4個多月。

這些，足以說明，與其他諸多開發商比，首鋼地產有著與眾不同的基因。

復盤璟瑞長安的成功，它能在極短的時間內，將效率值拉滿，且創造不俗的業績。

幕后，則是首鋼地產，用了極其精準的產品定位，和快速響應能力下的雙重結果。

與時間賽跑

很多時候，決定一個項目效率的，往往是內部溝通成本的快慢。

2月3日，首鋼地產以13.9億元的底價，摘得璟瑞長安地塊，折合樓面積3.8萬元/平米。

當天，即公布了案名。

9天后，設計方案公示，規劃了7棟7-11層住宅的純洋房，共379戶。

此時，距離農歷丙午馬年，只剩4天。

春節長假剛一過的2月末，首鋼璟瑞長安的樣板間，即開始建造。

3月10日，它取得規劃許可證；同天，官方戶型圖正式發布：

4月18日，樣板間正式對外開放；4月23日，取得預售許可證，所有房源一次性全部入市。

一天后，以線上選房的形式，正式開盤。

4月28日，它的首批網簽數據誕生——網簽71套；到了4月末，達到了138套，斬獲石景山樓市網簽套數、金額的雙料冠軍。

進入5月，隨著網簽數據的攀升，首鋼璟瑞長安繼續霸榜石景山樓市。

不難看出，首鋼璟瑞長安的開發節奏，始終在與時間賽跑，每個節點，幾乎做到了無縫對接。

這，在當下的京城樓市，十分罕見。

花姐了解到，無論璟悅長安還是璟瑞長安，首鋼地產都是總部和項目公司團隊融為一體。

在很多非必要事情上，團隊往往都是現場開會、定奪，極大節省了時間。

如，為盡快將樣板間亮相，在拿地后，首鋼地產即開始著手相關方案，關于非重要的材料，直接到了十里河建材城，團隊現場選材，現場拍板。

如此一來，其樣板間方案其實早在春節前就已定版。

類似的例子，不勝枚舉。

這些細節背后體現的，不僅是首鋼地產充分放權的扁平化組織架構，更是不推諉、不逃避、勇擔責的文化基因。

二選一的抉擇

除了極其高效的溝通效率，璟瑞長安能成當紅熱盤，更離不開首鋼地產對產品定位的精準。

它能在拿地當天公布案名，足以說明首鋼地產，早在拿地之前，就已做足了功課。

首鋼地產的客研核心結果是：當下的石景山樓市，總價在500萬至700萬元的戶型產品，供需兩端存在嚴重的剪刀差。

有此預知，璟瑞長安的產品定位，其實已非常明確——剛需為主，兼顧改善。

但，具體的產品形態該如何打造呢？

一個項目的產品是否成功，很大的因素，往往取決于它先天的長相。

璟瑞長安在硬條件上，較璟悅長安提升不少，但也有一些掣肘。

它占地面積1.663萬平方米，規劃地上建面3.658萬平米，呈東西長、南北窄的格局，容積率2.2。

但同時，與北邊工業遺存煤倉南側距離，要不小于40米；地塊最北邊的建筑高度，限高35米，其余區域限高45米。

將這些綜合起來，首鋼地產在璟瑞長安的樓棟排布，也面臨取舍問題。

按照地塊形狀，璟瑞長安是有打造出南向三面寬剛需產品的條件；但在不損容的前提下，樓棟排布要變成小高層。

若再滿足北邊建筑退線的要求——最多11層后，整個小區則會形成北高南低的格局。

更關鍵的是，一旦規劃成小高層，每款戶型的產權得房率，將下探不少。

另一套方案是，根據地塊的硬條件，將璟瑞長安做出最高11層的純洋房項目。

但如此一來，它小戶型面寬資源會受限——只能做成南向兩面寬。

面對這個二選一的抉擇，首鋼地產選擇了后者。

雖沒有打造成一個純南向三面寬的社區，但換回來的，卻是其獨一無二的特性——石景山樓市，唯一一個純洋房偏剛需項目。

且這個唯一，大概率將保持較長一段時間。

因為，放眼整個北京樓市，能在2.2容積率的條件下，打造純洋房項目，鳳毛麟角。

況且在整個石景山，今后再出現類似璟瑞長安地塊硬參數的概率，很小。

產策的勝利

當然，首鋼璟瑞長安的剛需戶型，在目前的京城樓市，也頗具競爭力。

它的戶型主要分6款：88平、92平、100平三室兩廳兩衛，以及110平、123平、125平四室兩廳兩衛。

其中，88平和92平為絕對的主力戶型，占比達到7成。區別在于，前者為中間戶，后者為邊戶。

88平的整體贈送面積約9平米，實際得房率約92.3%；92平整體贈送約13.8平米，實際得房率更是達到了97%。

在南向兩面寬三居中，它們的面寬進深比做到了黃金比例：分別為0.55和0.57。

更關鍵的是，88平的客廳面寬達到了4米，92平則為4.3米。

這個數值，為當下石景山樓市最優。中海瑞文里90平米中間戶客廳面寬為3.9米，邊戶為4.1米。

首鋼璟瑞長安100平及以上戶型，更是一入市就遭到了瘋搶。

網簽數據是最好的證明。

截至6月8日，88平至92平供應263套，網簽103套；100平米供應55套，網簽50套；110平供應11套，網簽8套；123平和125平供應40套，網簽30套。

很明顯，100平及以上戶型，已接近售罄狀態。

整體看，開盤一個月多，網簽金額11.8億元，去化率和地價覆蓋率，分別達到了50.92%、84.89%。

正常情況下，首鋼璟瑞長安年內清盤的目標，將大概率實現。

對深耕石景山樓市的首鋼地產而言，它在璟瑞長安身上，究竟做對了什么？

從面積段上看，璟瑞長安是一個偏剛需的項目；但價格上，卻是絕對的剛需盤。

這，即便在整個北京樓市，都顯得極其稀缺。如果再配以純洋房的定位，璟瑞長安的成功，其實是一個必然結果。

花姐了解到，璟瑞長安的客群中，來自石景山當地的置換客戶，占到了相當的比例。

這些購房者圖的，就是用剛需的價格，買了一套周邊配套齊全，自身素質不差的純洋房四代宅。

將這些綜合起來看，當下的京城樓市能像璟瑞長安一樣的項目，似乎沒有。

這背后，也體現出一個樸素的道理——樓市的好壞都是相對的，關鍵在于是否對市場需求，做了足夠的功課。

這點上，首鋼地產這家國資開發商，顯然做到了。