這兩天刷朋友圈時(shí)，看到中介發(fā)了一條：“海珠神秘新盤，海韻同地段，250-450萬”。

海珠西新盤，250萬？

要知道，保利海韻開盤賣5.4-6.2萬/㎡，一套90多方總價(jià)奔著500多萬去了，這價(jià)差快對半砍了，認(rèn)真的？

點(diǎn)進(jìn)去一看，原來是老面孔了，海珠西出了名的“鴿王”——君和府。

項(xiàng)目早在上個(gè)世紀(jì)就動(dòng)工了，20多年來，總是時(shí)不時(shí)傳來項(xiàng)目即將入市的消息，然后就沒有然后了。

但這次似乎又不太一樣，因?yàn)橹薪橐呀?jīng)進(jìn)到房子里面拍了，難道這次要來真的？

小前線決定現(xiàn)場跑一趟。

01

去到項(xiàng)目現(xiàn)場，看到項(xiàng)目依然是被圍欄圍得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，外立面看起來應(yīng)該翻新過，“君和府”3個(gè)字挺顯眼。

不過，可能是去的時(shí)候正值大中午，現(xiàn)場沒有一點(diǎn)施工的動(dòng)靜，甚至連工人都看不到。

當(dāng)然，也沒有售樓處，沒有接待中心，連個(gè)問話的地方都找不到。

倒是有個(gè)東西引起了我的注意，圍欄里面的商業(yè)部分，招牌已經(jīng)掛出來：君和坊。

底下做商業(yè)，上面是住宅，這是典型的商住業(yè)態(tài)，但目前沒有看到任何商家入駐的痕跡，空蕩蕩的。

這也可以理解，住宅都還沒賣，商業(yè)招商肯定要往后排，但反過來想，如果連商業(yè)都還沒動(dòng)靜，住宅的入市節(jié)點(diǎn)，大概率也沒那么緊急。

整體看下來，除了新掛的名以外，項(xiàng)目并沒有太多新東西，也看不到有什么即將入市的跡象。

02

這個(gè)項(xiàng)目為何一鴿再鴿？

資料顯示，項(xiàng)目最早在1999年就動(dòng)工了，2003年房子封頂，甚至拿到了預(yù)售證，結(jié)果開發(fā)商暴雷，拖欠工程款、銀行貸款，項(xiàng)目直接停擺，一耽誤就是近十年。

直到2012年，項(xiàng)目才通過股權(quán)重組再度啟動(dòng)，改名中源御品，并再度傳出即將入市的消息，連樣板房都做了。

市場反應(yīng)挺熱烈，據(jù)說當(dāng)時(shí)一共400多套房源，愣是收了2300多個(gè)籌，結(jié)果呢？說了多少次“馬上開盤”，最后全成了“下次一定”，鴿王的名號由此而來。

這一鴿，又是十年出頭。

直至2025年初，原開發(fā)商泰和房地產(chǎn)宣告破產(chǎn)，廣州正中投資有限公司接盤，項(xiàng)目正式更名君和府，開始了第三次生命。

不過，新東家接盤后似乎也不順利，因?yàn)樵飿I(yè)在法院查封期間，把底商租給了幾家餐飲店，新開發(fā)商接手后，這些商戶被要求停業(yè)清退，雙方又免不了拉扯一番。

到如今這些商家都已經(jīng)搬離了，看起來表面上的障礙都已經(jīng)掃清，就是不知道，項(xiàng)目遲遲不入市又會是什么理由？

03

廣州爛尾的項(xiàng)目其實(shí)也不止君和府一個(gè)，為什么它能一直吊足人們的胃口？

只能說，項(xiàng)目的位置確實(shí)很加分。

君和府位于江燕路，周邊2號線、11號線和廣佛線三地鐵交匯，最近的燕崗站步行距離僅約500米。

其他配套也基本都是現(xiàn)成的，樓下就是紅棉小學(xué)，商場、醫(yī)院等都是步行可達(dá)。

再加上價(jià)格也確實(shí)吸引人，“總價(jià)250萬起買海珠西老城區(qū)新房”，誰聽了都難免迷糊。

但仔細(xì)想想，這句話其實(shí)水分也不小。

先說“250萬起”，對應(yīng)的是一房戶型，大概50多方，算下來單價(jià)也要4萬多一方了，跟周邊的新盤價(jià)差也沒那么大。

而它的優(yōu)勢，就是戶型面積設(shè)計(jì)得足夠小，大幅降低了上車的門檻。但50多方的一房戶型，市場接受程度如何很難說。

再說“新房”，項(xiàng)目可不是一片空地閑置在那里20年，而是已經(jīng)建好了，風(fēng)吹雨打了20年。

個(gè)人看來，它跟二手房并沒有什么太大區(qū)別，甚至二手房會有屋主保養(yǎng)維護(hù)，而它沒有。

產(chǎn)品過時(shí)也是個(gè)問題，君和府原來3棟住宅樓，2梯8戶，主力是61-99㎡的一至三房，聽說現(xiàn)在項(xiàng)目會重新裝修出售，但戶型布局、采光、景觀視野這些不是后天重新裝修能彌補(bǔ)的。

而且，項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水，等項(xiàng)目收樓、拿房產(chǎn)證，土地年限大概只剩40年出頭，說不定銀行放貸都會卡你一手。

只能說，一分錢一分貨，項(xiàng)目的價(jià)格確實(shí)有一定優(yōu)勢，但結(jié)合它的基本條件來看，也達(dá)不到能讓人“閉眼沖”的程度。

你覺得呢？