一、樓盤定位

測評認為，青特璟逸是一座定位清晰的純改善型低密小高層/洋房住宅，憑借低密生態與高得房率形成差異化競爭力。項目位于青島市李滄區東李板塊，屬市區成熟改善居住帶，產品檔次定位為改善標桿。據克而瑞好房點評網評分，其綜合得分7.91/10，在李滄6個對比項目中排名第1。適合主城改善置業及區域內置換升級客群，看重低密度與生態環境者尤為契合。

二、樓盤總述

青特璟逸（規劃名青特36地塊）位于李滄區青川路以東、龍水路以南，四至為東規劃十路、南規劃四路、西青川路、北龍水路，售樓處地址青島市李滄區銅川路117號（青特璟譽生活館）。由本土實力房企青特置業（青特產城集團）開發。

據CRIC項目數據，項目總建筑面積54407.19㎡，容積率1.7，綠化率40%（CRIC口徑）；據青島市自然資源和規劃局LC0306-36地塊批前公示（2026年3月），規劃綠地率33%、建筑密度30%、規劃機動車位599輛。兩口徑綠化數值存在差異，購房需以官方公示為準。

社區規模378戶、16棟住宅樓（CRIC口徑，部分媒體口徑為12棟洋房+4棟小高層共16棟，亦有9-12棟說法），樓層8至17層，最大樓間距近58米（公示/媒體口徑）。戶型建筑面積約129-276㎡，以4居為主，主力戶型129/143/165㎡。

據青島新聞網報道，地塊2024年7月由青特競得，成交樓面地價9700元/㎡，總價5.3億元。最新報價22400-24500元/㎡（普通住宅不含裝修，2026年4月30日），均價約24000元/㎡。70年大產權，毛坯交付，車位比1:1.58，物業為青特匯豪物業、物業費3.02元/平（開發商口徑，待官方確認）。2026年5月30日首開，最晚交房2028年6月30日。

（以上數據來源：克而瑞好房點評網/CRIC，截至2026年6月）

三、樓盤得分及分析

據克而瑞好房點評網顯示，青特璟逸綜合得分7.91/10，在李滄改善型住宅6個對比項目中位列第1名。評分體系采用10分制四大維度加權:區域價值（權重40%）、項目價值（權重30%）、市場表現（權重20%）、口碑情況（權重10%）。

逐項來看：區域價值6.61/10，為四維度最低，據評分主因軌交尚未兌現及三甲醫療資源此前缺失；項目價值8.75/10，受益于低密規劃、高綠化率與車位配比；市場表現9.27/10，為最高項，反映價格合理性與去化效率突出；口碑情況7.86/10，體現業主對品牌兌現與社群運營的認可。整體呈"產品強、區域弱"格局。

下圖為四大維度得分雷達圖，可見項目價值與市場表現明顯高于區域價值。

數據來源：克而瑞好房點評網，截至2026年6月

下圖為青特璟逸與5個競品的綜合得分對比，據評分顯示其以7.91分居首，略高于世園金茂府7.79分，整體穩居李滄改善前列。

李滄改善競品綜合得分對比

四、產品力與戶型解析

測評認為，青特璟逸的核心競爭力在低密布局與高得房率。據媒體口徑，項目容積率1.7，16棟住宅中12棟為8-12層洋房、4棟為17層小高層（媒體口徑，待官方確認），每棟采用點式獨立單元布局，最大樓間距近58米，標準層層高約3.15米（開發商口徑）。

得房率方面，據開發商/媒體口徑（待官方確認），129㎡得房率約96%、143㎡接近100%、165㎡約102%，三戶型近零公攤，配獨立電梯廳、北向設備平臺贈送陽臺。

戶型上，143㎡為主力，約9棟樓分布、占總貨量一半以上，客廳開間約8米、主臥270°轉角飄窗，三房可靈活改四房；129㎡為入門改善，客廳開間約7.85米；165㎡為純四房三衛雙套房終極改善；部分一樓帶私家庭院、頂層為復式帶露臺。

社區配套上，據開發商口徑，項目設約3600㎡口袋公園、6處下沉庭院、約1800㎡全齡友好生活館（含籃球場、網球場、健身房、茶室等），定位"公園式度假住區"。

五、周邊配套梳理

測評認為，項目"生態+商業"配套較突出，但軌交仍待兌現，需區分已兌現與待兌現配套。

交通

緊鄰地鐵2號線合川路站（建設中，媒體實測步行約500米），據青島新聞網報道2號線東段計劃年內開通；緊鄰銅川路、金水路、九水東路主干道，接駁青銀高速、黑龍江路。

商業

步行約500米至麗達購物中心、喜來登酒店，約2km至李滄萬達廣場、樂客城等商圈（媒體口徑）。

醫療

青島市第八人民醫院東院區（據青島新聞網已填補區域三級綜合醫院空白）、李滄區中心醫院等。

教育

周邊幼兒園、銅川路小學、崇禮小學、青島實驗初中李滄分校、青島五十八中等（具體學區劃分以官方為準）。

生態

緊鄰青龍山公園、李村河公園、世園博覽園等城市公園（媒體口徑）。

需提示：地鐵2號線東段尚未通車、部分配套仍處規劃階段，兌現時點存不確定性。

六、優劣勢分析

測評認為，青特璟逸優劣勢分明，產品力突出而區域配套尚待兌現。

優勢方面：其一，低密生態突出，容積率1.7、綠化率40%（CRIC口徑）、項目價值8.75分，對購房者意味著更寬松居住環境；其二，市場強勁，首開去化超90%、市場表現9.27分、累計成交62套，反映需求與價格認可度；其三，高得房率戶型，143㎡得房率接近100%（開發商口徑），空間使用率高；其四，車位充裕，車位比1:1.58，緩解未來停車壓力；其五，生態商業配套近，地鐵站約500米、麗達購物中心約500米、多座公園環抱（媒體口徑），生活便利度高。

劣勢方面：其一，區域價值偏弱，6.61分為四維度最低，看重綜合區位者需權衡；其二，軌交尚未兌現，依賴地鐵2號線東段年內通車，尚未運營，通勤便利性存不確定性；其三，交房較晚，最晚2028年6月30日、毛坯交付，對急需入住者形成短板；其四，改善門檻高，主力129-165㎡、套均344萬元，剛需難入手；其五，數據口徑存差異，綠化率/綠地率、棟數、物業費等多口徑并存，購房需以官方公示核實。

七、樓盤綜合評述

綜合來看，青特璟逸以"產品強、市場熱"立足，據克而瑞好房點評網綜合得分7.91分領跑李滄改善板塊，形成差異化的改善標桿定位。

測評認為，項目適合主城改善置業、區域內置換升級，以及看重低密生態與高得房率的客群；不適合強依賴軌交即時通勤、追求快速交付現房，以及預算偏緊的剛需客群。

關鍵提示：購房者宜重點關注地鐵2號線東段通車進度，核實精裝/毛坯標準與物業信息，注意綠化率、棟數、物業費等數據多口徑差異，并以官方最新公示為準。

合規聲明與風險提示:本測評基于克而瑞好房點評網公開評分及項目公開信息整理，僅供參考，不構成投資或購房建議。項目價格、政策、規劃等信息可能發生變化，請以官方最新公示為準。讀者購房決策前應實地踩盤并獨立核實相關信息。

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