浙江
今年初，一則新聞讓許多寧波市民唏噓。
三江口曾有住宅掛牌僅約1.4萬元/平方米。與此同時，這座城市的二手房市場正經歷著劇烈分化。
2025年新房均價逆勢上漲至約3.5元/㎡，但成交面積卻連續四年收縮。而二手房成交占比已超七成，市場進入以價換量的深度博弈期。
作為寧波老城區核心地帶，三江口老小區的價格洼地，似乎已經習以為常。
讓我們先看一組對比數據。
同期，上海黃浦區1993年建成的老小區參考均價可達9.87萬元/㎡，杭州西湖區學軍商圈的老小區均價達7.41萬元/㎡。
然而在寧波，三江口新村南區2025年底房價約1.32萬元/㎡，北區約1.31萬元/㎡。這樣的價格甚至低于2026年3月寧波全市二手房的掛牌均價。
作為煙火氣十足的老城區，且占據城市千年地脈的三江口，房價卻跑不贏城市均價，更與一線城市核心區老破小形成斷崖式落差。
表面看，這是老破小被新房品質替代的尋常邏輯。
但深究之下，我們能感受到寧波城市影響力和輻射力的疲軟。
我經常提到一個結論，當一個城市的外來人口增量不足時，老城區便會提前沒落。
相比上海、北京、南京、杭州等全國性買方市場，寧波的房產買家絕大多數仍是本地及寧波都市圈的內需人群。
2025年末寧波全市常住人口983.3萬人，年凈增僅5.6萬人。
雖然寧波的人口流入仍保持了增長，但與寧波當前經濟規模應有的虹吸效應相比，還有不小的差距。
市場缺乏外部活水，新房與二手房在供需兩端背道而馳。
新房雖然品質高但匹配改善型預算，二手老房雖有價格優勢卻乏人問津。
于是，購房主力被逼向幾個頭部改善板塊，極少數片區不斷升溫，而多數板塊則橫盤積壓。
這種兩極分化若持續深化，最終可能演變成一種代際斷層，市場也將變成只有少數高預算買家和急于離場的去庫存賣家的博弈場。
前幾年，我還提到過，一座城市的房價護城河，最終建立在城市本身的輻射力和吸引力之上。
只有當寧波逐步補齊發展短板，三江口等核心老城區才會重獲外來流入的購買力支撐，市場內部的割裂感才有望彌合。
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