今年以來(lái)，上海大宗交易領(lǐng)域，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)交易表現(xiàn)的有點(diǎn)不太尋常，市場(chǎng)冷靜出奇。

先看一組數(shù)據(jù)對(duì)比，從2024年開始，長(zhǎng)租公寓等居住類資產(chǎn)崛起，長(zhǎng)租公寓在上海投資市場(chǎng)中成交金額占比為 14%，成交宗數(shù)占比為 17%，成為上海投資市場(chǎng)的主流資產(chǎn)類別之一。隨后交易額和交易宗數(shù)一路走高，2025年一季度長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)占比34%，甚至一度超越了辦公資產(chǎn)（辦公資產(chǎn)一直是大宗交易的主導(dǎo)力量），成為成交金額占比最高的資產(chǎn)類別。而今年一季度，長(zhǎng)租公寓只錄得一宗大宗交易，成交金額占比僅5%，投資金額占比同比銳減29%，辦公資產(chǎn)也再次回升成為絕對(duì)主導(dǎo)。

表： 2024年-2026年Q1上海大宗交易及細(xì)分領(lǐng)域長(zhǎng)租公寓成交金額、占比

圖：2025年Q1&2026年Q1上海大宗交易各資產(chǎn)類別占比

這幾年資本偏愛長(zhǎng)租公寓賽道，投資熱情持續(xù)升溫，今年市場(chǎng)卻平淡冷凈，長(zhǎng)租公寓的投資“熄火”了嗎？資本的集體“退潮”是否意味著長(zhǎng)租公寓賽道的轉(zhuǎn)冷？

根據(jù)我們的觀察，這種突然的冷卻背后一定藏著更深層次的原因。

首先，資本市場(chǎng)投資邏輯發(fā)生變化（并非實(shí)質(zhì)降溫）。一是長(zhǎng)租公寓行業(yè)退出渠道日益成熟，金融證券化創(chuàng)新不斷。比如2026年6月，博楓成功發(fā)行8億規(guī)模的全國(guó)首單外資發(fā)起的純市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)間REIT，從依賴政策背書的保租房延伸至?純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)?資產(chǎn)，標(biāo)志著住房租賃底層資產(chǎn)邊界再次拓寬。成熟資產(chǎn)通過(guò)REITs退出條件和門檻變得寬松，對(duì)基數(shù)更大的純市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)普遍利好，通過(guò)大宗交易退出未來(lái)會(huì)進(jìn)一步被分流。

二是存量房收儲(chǔ)、商改住、R4用地等供應(yīng)渠道變多。一方面，長(zhǎng)租公寓搭臺(tái)唱戲的主角變了，地方國(guó)資在持續(xù)加大投入。十五五規(guī)劃定調(diào) “收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要抓手，今年以來(lái)，以地方國(guó)資為代表的多方力量紛紛“下場(chǎng)”，通過(guò)新建或存量改造的方式，為市場(chǎng)提供機(jī)構(gòu)化租賃房源。并且十四五期間籌措的保租房仍在持續(xù)入市，比如上海張江城投寬庭社區(qū)一期4455套房源于2023年入市。二期3180套精裝房源于2026年5月18日入市，總規(guī)模達(dá)7635套，是上海目前規(guī)模最大的保租房社區(qū)。這種量級(jí)的供應(yīng)可以直接改變區(qū)域租賃市場(chǎng)的格局和預(yù)期。所以長(zhǎng)租公寓只是從熱門賽道深化為常態(tài)化運(yùn)行，接力棒也從市場(chǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)到國(guó)家隊(duì)手中。

另一方面，長(zhǎng)租公寓的交易模式升級(jí)。隨著商辦改住政策條件放寬，政策允許將商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，資本市場(chǎng)可以通過(guò)投資商辦物業(yè)改造為長(zhǎng)租公寓，也就從簡(jiǎn)單的資產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)向?“收購(gòu)+改造+運(yùn)營(yíng)”?的全鏈條價(jià)值挖掘。比如，從同策研究院監(jiān)測(cè)辦公物業(yè)來(lái)看，辦公市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整已進(jìn)入第6年，下行幅度大調(diào)整時(shí)間久，目前已出現(xiàn)筑底企穩(wěn)的跡象，商辦物業(yè)價(jià)格回調(diào)為市場(chǎng)提供了難得的投資機(jī)會(huì)，從我們統(tǒng)計(jì)的1季度商辦物業(yè)重點(diǎn)成交項(xiàng)目，核心地段的資產(chǎn)價(jià)格折價(jià)率基本在20%以上，部分甚至超過(guò)40%，導(dǎo)致這些核心地段的商辦物業(yè)租售比可以達(dá)到5%以上。資本投資長(zhǎng)租公寓的底層資產(chǎn)類型大幅拓寬。

其次，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率不確定性增強(qiáng)（核心原因）。上一個(gè)原因資本敘事的邏輯雖然改變，但是并不影響長(zhǎng)租公寓仍是資本青睞的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)標(biāo)的。而長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)端表現(xiàn)可能才是導(dǎo)致投資熱情降溫的核心原因。一方面，隨著大量保租房上市，上海房租明顯被平抑，2025年全年住宅平均租金同比降幅約4.4%，2026年一季度租金仍在跌，累計(jì)跌幅為0.26%，二季度雖然呈現(xiàn)季節(jié)性弱修復(fù)，但仍低于去年同期水平。行業(yè)內(nèi)的佼佼同樣難避免下殺，從一季度上海已發(fā)行的保租房REITs數(shù)據(jù)來(lái)看，租金單價(jià)環(huán)比均下跌，上海地產(chǎn)租賃住房租金單價(jià)環(huán)比-0.71%、城投寬庭保租房租金單價(jià)環(huán)比-0.40%、華潤(rùn)有巢租金單價(jià)環(huán)比-0.94%。整體租金下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)主體持續(xù)承壓。

圖：上海近一年市轄區(qū)房租平均單價(jià)走勢(shì)

圖片來(lái)源：全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

另一方面，支撐房屋租金企穩(wěn)的條件都沒(méi)有達(dá)到。與租金強(qiáng)相關(guān)的人口、收入因素并沒(méi)有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。2025年末，上海外來(lái)常住人口974.50萬(wàn)人，同比減少8.99萬(wàn)人。外來(lái)常住人口從2020年外來(lái)人口峰值1047萬(wàn)，到2025年的974.5萬(wàn)，五年間減少了約72.5萬(wàn)。外來(lái)常住人口，是支撐上海租房市場(chǎng)的基石，根據(jù)七普調(diào)查，外來(lái)常住人口中租房比例長(zhǎng)期穩(wěn)定在約85%左右。收入方面，薪資上漲主要集中在高科技領(lǐng)域，根據(jù)前程無(wú)憂51job發(fā)布的最新一期《人力資源白皮書》顯示，高科技行業(yè)在2025年以4.9%的調(diào)薪幅度高居各行業(yè)之首。但這類高科技行業(yè)近年來(lái)吸納的就業(yè)人口總量有限，絕大多數(shù)勞動(dòng)者仍就職于傳統(tǒng)行業(yè)。傳統(tǒng)行業(yè)在2025年及近年間持續(xù)低迷，部分行業(yè)甚至呈現(xiàn)衰退態(tài)勢(shì)。

因此，從表面數(shù)據(jù)看，2026年一季度的冷清似乎是投資 “熄火”了，但是深入剖析后不難發(fā)現(xiàn)，這場(chǎng)“退潮”更像是一次理性的自我修正，而非賽道的根本性逆轉(zhuǎn)。從資本驅(qū)動(dòng)的短期風(fēng)口，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)的常態(tài)化賽道，退出門檻放寬、收儲(chǔ)與改造渠道打開，反而為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展鋪平了道路。然而，真正的警報(bào)來(lái)自市場(chǎng)端：租金下滑、外來(lái)人口流失、傳統(tǒng)行業(yè)收入增長(zhǎng)乏力，這些底層變量才是決定長(zhǎng)租公寓投資價(jià)值的長(zhǎng)期因子。當(dāng)政策紅利與資本敘事退去，行業(yè)終將回歸最樸素的供需法則。未來(lái)屬于那些能在租金下行周期中打磨運(yùn)營(yíng)效率、真正解決“住有所居”痛點(diǎn)的長(zhǎng)期主義者。

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