研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：2734套體量、98%單間配比、租金處于區域較高水平的重資產租賃社區，如何做投資決策，靠什么保障坪效穩定性？

“這里讓我在異鄉有了歸屬感。”在接受央視采訪時，一位入住合肥壹間公寓·高新社區（招商蛇口旗下項目）的量子科學中心年輕科研人員，用這句話表達了他的選擇。沒有提精裝，沒有提健身房——樸素的回答卻觸及了這個大型租賃社區最核心的運營命題。

歸屬感不是一句感性口號，而是精密運轉的運營系統所交付的終端結果。近日，睿和智庫在實地調研項目后，與項目團隊進行了長達三個小時的訪談，目的是回答一個本質問題：產業人才社區，究竟靠什么讓人真正留下來？

拿地初期，招蛇考慮的三個前置條件

2023年，合肥高新區核心地段一塊本具備住宅出讓條件的土地，被政府作為R4租賃用地掛牌，招商蛇口通過招拍掛將其拿下。在行業普遍收縮重資產、轉向輕資產輸出時，招蛇的投資決策需要回答一個核心問題：客群厚度是否足以支撐重資產模式的長期回報？

項目團隊錨定了兩個關鍵變量。其一，高新區產業密集但員工配套住房嚴重不足，這是結構性空白而非增量補充；其二，合肥連續多年人口年凈流入15到20萬，高新區主力人群的承租能力在合肥處于第一梯隊。兩者疊加，構成了租賃社區重資產模式成立的前置門檻。

圖表1:壹間公寓·高新社區項目基礎資料

數據來源：公開信息、睿和智庫整理

除用戶數量及群體的調研以外，選址在這一邏輯中扮演了關鍵角色。項目緊鄰地鐵6號線夢城站，2站即可換乘3號線與4號線，15分鐘車程覆蓋蜀西湖商圈與天鵝湖CBD。

這一選址精準契合了合肥市保障性租賃住房“一線三區”（軌道沿線、產業集中區、科創平臺區）的規劃思路，使其客群半徑天然超越了單一的“產業園區配套”——既能承接高新區產業人才，也能輻射政務區白領與城市商貿人群。地鐵口的選址，本質上為出租率上了一道結構性保險。

圖表2：合肥壹間公寓·高新社區區位示意圖

圖片來源：企業官方公眾號

反過來看，這一邏輯的邊界同樣清晰：如果產業園只是“有企業入駐”但缺乏高收入崗位密度，或城市整體處于人口流出通道，即便土地成本再低，重資產自持也難以自洽。

項目團隊判斷，合肥人才政策對項目成功的貢獻“在一半以上”——正是高新區持續導入的高收入產業人群，才支撐了當初出手拿地的判斷。選址是看得見的優勢，客群厚度才是看不見的底盤。

用戶取舍：聚焦核心客群，而非追求“全周期覆蓋”

整個社區共2734套房源，其中單間2664套，占比達98%，一室一廳與兩室一廳合計僅70套。這是一個讓“全生命周期租賃社區”敘事難以自圓其說的配比。

圖表3:壹間公寓·高新社區不同產品占比

數據來源：公開信息、睿和智庫整理

項目團隊對此的解釋是：這是圍繞客戶需求進行產品設計的必然結果。

一方面，合肥過去十年商品住宅供應充足，若再在租賃社區布局兩室、三室戶型，將直接與住宅存量市場同質化競爭。另一方面，以單間為主的產品構成，項目整體采用三梯、每層約22間房的酒店式布局，在滿足目標客戶使用需求的前提下實現了空間的高效利用。加之項目雖為民水民電，但不通燃氣，在功能層面進一步排除了家庭型客戶。

這揭示了一個結構性命題：當產品設計從需求上鎖定高流動性的年輕單身客群，續租率的上限在設計階段便已基本劃定。租客戀愛、結婚、生育，每一個人生階段變化，都可能觸發搬離。

對用戶群體的精準分析，推導出運營的兩種路徑：一條追求“全周期覆蓋”，以豐富產品線承接租客不同人生階段的居住需求，代價是犧牲坪效、增加投資復雜度；另一條鎖定“精準切口”，以高效服務滿足最確定的客群，代價是接受更高的租客更替率。

壹間公寓·高新社區選擇了后者，將主力客群界定為“畢業三至五年的城市青年”。項目團隊在復盤中也坦言：“后續如有條件，戶型多樣化仍有必要。”

這一產品定位，使項目需要直面產業園區配套租賃社區的核心挑戰——租客的“候鳥型”流動性。項目周期結束、企業團隊調整，均可能引發集中退租。

對此，項目團隊的應對策略非常務實：為靈活租期預留了15%至20%的房源，租期覆蓋一個月至十二個月，向企業及社會租客開放。這一運營策略的目的，是在出租率管理中嵌入緩沖層——當企業客戶集中退租時，短期租客可快速回填空置。

值得關注的是這一策略背后的認知轉換：流動性并非運營失敗，而是產業人才社區的固有屬性。產業人才對居住彈性的需求具有剛性，與其以長期合約強行鎖定租客，不如以靈活產品主動承接這一流動性，并將其轉化為穩定的客源結構。

在該項目爬坡期階段，與B端客戶的接洽中進一步印證了這一邏輯。據項目團隊觀察，近兩年企業客戶明顯傾向于不再直接簽署承租協議，轉而采用框架協議模式，由員工個人簽約，企業以租房補貼形式將資金發放至個人。其底層考量在于風險邊界的厘清——“企業直租意味著員工的安全管理責任仍由企業承擔，增加了管理風險 。 ”

這一變化推動了“B端導流、C端簽約”的模式轉型，與項目以年輕單身客群為主體的產品定位形成結構性呼應。

運營破局：當價格和硬件都不再是壁壘

從運營視角審視，壹間公寓·高新社區面臨的挑戰是：當硬件配置和租金水平都不構成壁壘時，運營的價值如何被重新定義？

項目租金區間為1800-1900元/月，在合肥高新區處于較高水平。更大的壓力來自供給端，合肥安居及各區屬城投平臺房源集中入市，供應量持續攀升。項目團隊坦承，地方國資平臺的產品在價格、戶型、面積、配套等方面都很有競爭力。這意味著，價格和硬件兩條傳統護城河同時面臨挑戰。

靠什么競爭？項目團隊回到最樸素的邏輯原點：“長租不是短期的租賃銷售，而是長期的服務業。”項目團隊分享了在合肥運營的另一個案例：約500套改造型集中式公寓，租金比周邊國企房源高出三四百元，卻常年滿租。核心原因在于，團隊提供的配套服務體驗優越，形成了獨特的社區吸引力，甚至周邊小區的業主也被吸引來使用公區設施。

上述個案的細節值得行業深思：在保租房供給充裕的市場中，租戶為服務支付溢價的意愿可能被系統性低估了。當“便宜”不再稀缺，“被認真對待”的體驗反而成為更稀缺的競爭力。

但服務無法懸浮于效率之上。項目管家團隊僅15人，覆蓋2734套房源。如何讓服務承諾落地？項目構建了一套雙向賦能的效率系統：

• 技術層面，智慧化APP整合門禁、報修、繳費，將重復性人工服務轉為自助處理。

• 組織層面，建立分級響應機制：白天管家值班覆蓋，夜間物業安保和工程維修早晚班銜接，形成24小時全天候閉環。做到非緊急維修次日預約，緊急情況“5分鐘之內有人響應”。

在社群運營上，項目團隊在理念上也做了提升：配套空間的使用，“把選擇權交給客戶”。“不是運營方單方面決定辦什么活動，而是培養社區主理人，由租戶自發成立興趣小組，發起他們真正想要的活動。”

為了讓配套空間更能隨“用戶需求而變”，項目團隊在前期規劃設計時就介入，要求配套設計“預留改造可能性，不要做死”，為需求驅動的持續迭代保留彈性。

結語

目前，合肥壹間公寓·高新社區還在爬坡期，但市場反饋比預想好很多。項目團隊認為，如下三點經驗對租賃社區重資產投資和管理方有借鑒意義。

一、工程質量是底線。“隔音、墻體厚度、上下水反臭——必須從設計到施工到驗收有專人盯到底。”在“搶工期、控成本”的行業語境中，工程質量恰恰是最易被妥協的環節。一旦妥協，后續所有服務升級和溢價策略都將成為空中樓閣。

二、土地供給是硬前提。核心地段租賃用地的供給，取決于地方政府在土地財政與人才戰略間的權衡。合肥高新區把住宅用地轉為租賃用地的魄力，在多數城市不易復制。

三、人才政策決定客群厚度。項目團隊判斷合肥人才政策對項目成功的貢獻“在一半以上”。

集中式長租型產業人才社區模型成立的前提，是所在區域的產業能級足夠高、人才導入力度足夠大、政府土地支持意愿足夠強。三者缺一，可行性都需要審慎評估。