01

AI時代的資產邏輯

最近幾天，市場連續出現幾個大消息。

如果把這些消息串在一起看，你會發現：AI仍是風口，但財富配置邏輯正在發生變化。

消息一：全球股市劇烈震蕩

過去這一年，AI帶來的財富效應非常明顯。全球股市只要跟算力、芯片、半導體、光模塊、機器人沾邊，很多公司都出現了很大的漲幅。

但最近幾天全球股市的劇烈震蕩，也提醒我們：AI是大趨勢，股票卻是高波動資產。

6月5日，美股科技股出現大幅回調，納斯達克指數單日下跌4.18%。隨后，韓國股市也出現了劇烈波動，6月8日韓國KOSPI指數開盤暴跌超8%，觸發熔斷機制；6月9日反彈后，6月10日再次下跌了4.5%。

這些前期漲幅非常大的AI科技股，很多其實已經形成了資金抱團。抱團的時候，看起來非常強；但一旦有人開始兌現利潤，情緒一變，踩踏也會非常狠。

所以，當你在AI里賺到錢之后，不能只想著繼續追高。真正想守住財富，就需要配置一部分更穩定、更稀缺、更有安全邊際的資產。

消息二：黃仁勛看好物理AI

上周末，英偉達CEO黃仁勛表示人形機器人將把物理AI帶到全球各個產業，或將開啟數萬億美元的經濟機遇。

過去這一輪AI爆發，主要機會集中在硬件和上游產業鏈。芯片、算力、存儲，這些是AI的基礎設施，所以最早受到資本追捧。

但AI不可能永遠停留在大模型和算力層面。下一步，AI一定會進入真實世界，也就是黃仁勛講的物理AI。

物理AI，說得通俗一點，其實就是我們之前說過的具身智能。AI不能停留在回答問題、生成圖片、寫代碼，還要進入機器人、智能汽車、智能設備，去感知世界、理解世界、改造世界。

這是未來真正的風口，哪些區域能和物理AI、智能體這些風口產生關系，哪些區域就可能承接下一輪高端人才、高收入人群和產業資本。

消息三：騰訊企鵝島首次公眾開放

5月30日至31日，騰訊位于前海大鏟灣的全球新總部園區“企鵝島”，第一次面向公眾開放。

不僅如此，騰訊在下半年將大力推動“智能體”應用。就在近期，騰訊市值單日大漲超3000億，資本市場已經給出了極高的估值預期。

巧合的是，前段時間，全國首個“具身智能港”正式在前海灣簽約落地。自變量科技、水木未來、維他動力、昆侖芯、德昌靈巧手、傅利葉、新華三、小馬智行、百度蘿卜快跑等一大批企業在此落戶。

具身智能港以濱海片區、碧海片區、大鏟灣片區為核心，串聯“互聯網+”未來科技城、大鏟灣藍色未來科技園等，形成“一島多園，全域聯動”的空間發展格局。

物理AI（具身智能）+智能體（企鵝島），這兩大決定未來十年科技走向的核心引擎，在地理位置上歷史性地交匯在了一起——前海灣與寶中片區。

未來這里的產業紅利與塔尖高凈值人才的聚集速度，將超乎想象。

消息四：深圳核心區拍出高價宅地

6月5日，深圳南山科技園一宗宅地出讓，6家國央企經過近300輪的激烈競爭，最終由保利置業以57.72億元競得，溢價率150.74%，成交樓面價約10.87萬元/㎡。

這塊宅地不僅刷新了深圳地價新高，考慮到容積率因素，其地價在全國住宅市場中都名列前茅。資本之所以敢于重倉，根本原因是南山區的“AI含量”高，南山規上AI企業數據占全市一半以上，AI產業增加值占全市60%以上。

一邊是股市的劇烈震蕩，一邊是核心城市核心地塊火熱成交，這說明資金已經用腳投票，核心資產的價值重估正在拉開序幕。

把以上幾個消息放在一起，傳遞的信號已經非常清晰：

AI確實是這一輪最大的產業革命，也是最大的財富風口。但如果所有配置都放在股市上，波動太大，風險也太大。

真正成熟的財富配置，需要一邊抓住產業風口，一邊配置核心城市的優質不動產。尤其是那些和AI產業、科技總部、稀缺資源相關聯的核心不動產，更值得重點關注。

02

深圳未來十年的資產錨

為什么深圳核心區還能拍出這樣的高價地？

資金的嗅覺更敏銳，它們在為深圳灣、前海灣一帶的“科技含金量”買單。

根據我們最新統計數據，扣除央企后，深圳A股超千億市值的上市公司數量，超過北京、上海成為全國第一，且高度集中在深圳灣、前海灣。

過去十年，移動互聯網紅利托舉了上一代傳統豪宅；而未來十年，深圳最大的紅利來自AI。

AI時代的新資產錨，正在從深圳灣一路向西，遷移到由前海灣、企鵝島和寶中串聯而起的新海岸線上，并孕育出了更高級的資產形態：

它將超級海景、超級生活方式與超級產業外溢，完美疊加在了同一個灣區界面上。

其一、超級海景：不可復制的雙重稀缺性

前海灣的海景，本質上有三重稀缺。

第一重稀缺，是一線城市核心區的海景。

北上廣深四大一線城市里，北京是內陸城市，沒有海景；上海的核心資產更多集中在黃浦江兩岸，核心區并不靠海；廣州珠江新城看的是江景；真正把核心城區、AI產業和海景資源放在一起的城市，只有深圳。

第二重稀缺，是極其罕見的“內灣形態”。

深圳核心區或許還有其它海景資產，但大多是風浪較大的外灣。而前海灣是典型的內灣形態，水面如鏡。那種靜謐、平和，同時又被頂級城市資源緊緊包圍的姿態，放眼全國都極為罕見。

第三重稀缺，是它接近國際頂級灣區的海景氣質。

真正高級的海景，是海面、天際線和城市燈火共同構成一幅畫面。香港維港如此，新加坡濱海灣如此。前海灣把內灣水面、前海總部、企鵝島和寶中天際線放在同一個視野里，這種復合景觀更加珍貴。

實景圖

其二、超級生活方式：深圳面向未來的城市會客廳

中國一線城市的基礎設施水平，本身已經進入全球第一梯隊。而前海灣所在的區域，更是深圳面向未來的城市會客廳。

128米高的“灣區之光”摩天輪，是前海灣極具識別度的地標。放在全球看，地標旁的資產擁有更強辨識度和關注度，所以更能穿越周期。如倫敦眼旁的地標資產，其價格是同區域非地標資產的1.8倍。

摩天輪之下，歡樂港灣與約168萬平方米濱海文化公園，給高樓林立的城市中心，留出了一片真正向海而開的舒展空間。

實景圖

全國最大的戶外水上舞臺歡樂劇場，讓演出、燈光、潮聲與夜色自然交匯；濱海藝術中心持續上演高規格劇目，把藝術現場帶入日常。

再往生活深處看，萬象前海、壹方中心，構成了深圳西部成熟的高端商業界面；瑞吉、JW萬豪等星級酒店，則把國際化服務、商務會客與城市度假感，嵌入了日常半徑。

約2公里濱海長廊，把散步、跑步、觀海、會友這些普通生活，變成了一種可以每天發生的城市享受。圖書館、青少年宮、體育館，則在海灣之外，依次鋪陳出另一重豐盛。

毫不夸張地說，今天世界前海灣的生活方式，就是世界級的生活質地。

其三、超級產業外溢：承接AI時代最大風口

除了極致的景觀與生活，前海灣還牢牢抓住了AI時代的超級產業紅利——物理AI和智能體。

騰訊企鵝島已經啟用，具身智能港正式落地，前海灣、大鏟灣、寶中這一帶，正在從城市界面兌現，走向產業生態兌現。

實景圖

這三大超級維度的疊加，直接催生了深圳樓市的現象級熱銷。

作為世界前海灣內灣的核心資產，深圳觀潮在近期上演了兩開兩捷的火爆行情：

4月26日首次入市，222套房源去化率高達約95%，單日銷售額突破60億元。

5月23日加推8單元，僅有的40套198㎡和257㎡大平層四房房源，一經推出直接售罄。

示意圖

市場之所以高度認可深圳觀潮的價值，因為大家看到了AI的發展趨勢，看到了深圳未來十年的新資產錨。

目前，深圳灣新房的最高備案價已經達到了39.86萬元/㎡。

假以時日，隨著企鵝島與具身智能港產業紅利的全面兌現，深圳觀潮的價值完全有可能比肩甚至追平深圳灣頂流豪宅。

03

世界前海灣的頭等艙

當世界前海灣成為深圳未來十年的財富新錨點，深圳觀潮就是這條海岸線上最前排的價值承接者。

今年6月，深圳觀潮將加推2/9/10單元，全系新品建面約143-536m2，包括最后一棟建面約257/333㎡頭排瞰海大平層。

本次加推之后，項目200㎡以上大平層將正式絕版。

這意味著，前海灣頭排大平層，即將進入最后的窗口期。

示意圖

懂行的人都知道，深圳觀潮腳下的這塊地，指標有多奢侈。

在寸土寸金的世界前海灣，這塊地的容積率只有3.4，限高80米，而且無限價、無配建、沒有“70/90”的限制。

開發商終于不用為了迎合政策去做 “高低配”，也不用為了塞進更多住戶而犧牲社區的舒適度。它天生就是為了純粹的大平層和高凈值圈層而生的。

更別提，它是近十五年來，前海灣距離海岸線只有大約300米、東南向頭排永久無遮擋的絕版拼圖，以后也不會再有。

面對這樣天賦異稟的土地，如果在產品上按部就班，那就是一種暴殄天物。

好在，我們在深圳觀潮身上，看到了一種近乎偏執的產品營造力。

作為新規首批項目，華潤和招商將項目整體抬高12-19米，搭配錯落排布的樓棟布局直接做到了最大百米樓間距，舒適度直接拉滿。

示意圖

市面上的灣心項目能看海的不夠低密純粹，夠低密的缺了全維配套，有配套的又少了直面灣海的氣勢。唯獨深圳觀潮，把三大優勢全拿捏。

項目最大亮點，是深圳觀潮打造的“超級城市底盤”。

整整約8萬平方米的立體空間里，生活被極為巧妙地鋪展開來。

每一層都有專屬意境，還預留與城市慢行系統連接的條件。

一層是煙火漫街，直接連通外部區域配套，把高端商業的便捷舒適，穩穩納入項目內部，出則繁華、入則靜謐。

一層園林實景動圖

二層是靜謐游園，濱海立體垂直園林帶來沉浸式自然包裹感，漫步其間滿是治愈氛圍。隨處可見精致景觀小品，不經意的轉角都能邂逅小驚喜，真正做到一棟一島一花園，戶戶擁有私享景觀。

二層蔚藍寶石效果圖

三層是壯闊觀海，打造度假感滿滿的天際甲板，海心島盛景與無垠灣海盡收眼底，把游輪甲板的觀景體驗，搬進日常居家生活。

三層潮汐貝母水盤效果圖

約5500平方米的雙主題會所及泛會所，采用動靜分區規劃，社交會所、運動會所分置兩旁，互不打擾。除了恒溫泳池、健身房、茶室這些標配，開發商極其罕見地把專業級的籃球場和室內網球場規劃到社區里。

會所實景動圖

等到推開家門，那種新規頂豪震撼感會更加直白。

由于全部標配了獨立電梯廳，新規之下的實際空間使用率逼近了驚人的95%到100%。

尤其是頭排的觀海大平層，建面約333㎡4+1房三套間戶型，占據前海灣頭排C位，擁有約21米L型環幕陽臺，270°無遮擋海景視野，前海灣的壯闊波瀾、灣區之光摩天輪的璀璨光影，全部納入你的私人視野。

在前海灣這片寸土寸金的土地上，頭排海景宅地已經徹底斷供，未來再也不會有這樣的產品了。你買的不是房子，是對這片世界級灣區頭排景觀的永久占有權。

站在這面巨大的玻璃幕墻前，波瀾壯闊的前海灣和城市天際線，就像被切下了一幀絕美的切片，成為了你家客廳里昂貴的巨幅掛畫。

示意圖

而建面約257㎡環幕瞰海大宅，擁有約18米南向四開間寬境，約10米開間瞰海大陽臺、主臥約9.5米雙面景觀大落地窗。

將前海灣海景、灣區之光摩天輪、騰訊企鵝島天際線三重世界級盛景盡收眼底。約3.3米奢適層高，全屋采用嘉格納等全球頂奢品牌。對于3500萬+追求一線海景的客戶來說，建面約257㎡灣海頭排戶型絕對的必看選項。

示意圖

真正的頂豪質感，往往藏在那些看不見的地方。

加厚樓板、全系標配三玻及四玻中空夾膠系統窗、大金三管制中央空調、全屋三重凈水、甚至連埋在墻里的水管，都全部換成了316L不銹鋼材質……再加上深度接入華為鴻蒙系統的智能化中樞，從大門到家門，人臉無感通行，安全感直接拉滿。

示意圖

最后，在這個近乎完美的產品之上，華潤置地又給它加了一道“護城河”。

作為深圳灣、前海灣的深度運營者，華潤把周邊自家的優質配套權益也打包給了購房者：萬象黑金卡、文化廣場觀展權益、歡樂劇場、萬象影城和冰場特權。

AI時代，財富的配置邏輯正在發生變化。真正能沉淀財富的，仍然是綁定核心城市、核心產業和稀缺資源的資產。

深圳觀潮站在前海灣頭排，是超級海景、超級生活方式和超級產業外溢完美疊加的資產。

6月，深圳觀潮將加推2/9/10單元，包括最后一批建面約257/333㎡頭排瞰海大平層。

前海灣的時代剛剛開始，但頭排席位已經不多了。對真正看懂趨勢的人來說，這樣的窗口，值得認真把握。