上海
財聯社6月11日訊（編輯 楊斌）在公募REITs試點開啟五周年之際，首批商業不動產REITs確定將于一周后上市。考慮到商業不動產REITs今年開閘，機構預測今年公募REITs新增發行規模將接近千億元，供給壓力較大，還需關注需求端增量政策的變化
2021年6月，中國公募REITs開啟試點，9單基礎設施REITs于當月成立并上市交易。截至最新，我國公募基礎設施REITs已累計上市82單，總規模（含首發與擴募）超過2200億元，業態覆蓋產業園、保租房、高速公路、清潔能源、消費基礎設施、市政環保、數據中心、水利設施等八大板塊。
從節奏上來看，公募REITs試點初期上新節奏較快。2021年上市11單、2022年13單，2023年伴隨二級市場調整，當年僅有6單上市。2024—2025年，公募REITs發行常態化，市場進入快速擴容階段，年發行數量都在20單以上。2026年，市場繼續保持穩步擴容態勢，4單項目已發行上市。
中證鵬元的研究指出，REITs發行節奏與一二級市場的走勢緊密相關，REITs市場應當高度重視融資和投資的協調。結合境內資本市場歷史經驗，過快的供給擴張極易超出市場承接能力，引發破發、流動性不足等問題。
在公募REITs試點開啟五周年之際，首批商業不動產REITs即將迎來上市。匯添富基金6月11日發布上市交易公告，旗下匯添富上海地產商業REIT基金將于2026年6月18日在上海證券交易所正式上市交易。同日，國泰海通資管發布上市交易公告，旗下國泰海通砂之船商業REIT確定于6月18日在上海證券交易所掛牌上市。
除上述兩單外，首批成立的四只商業不動產REITs還包括中金唯品會商業REIT、中信建投首農商業REIT。四只產品合計募資規模超過200億元，另兩單項目都可能于近日發布上市交易公告。
6月以來，REITs市場持續調整。中證REITs全收益指數已連續4日下跌，6月已累計下跌超1.2%，年下跌幅度超過3%。
興業證券宏觀固收團隊認為，在一季報多類資產基本面情況承壓的背景下，商業不動產 REITs、基礎設施REITs 的供給壓力成為近期抑制市場上漲的重要因素。首批商業不動產詢價順利結束，仍需重點關注第二批次商業不動產的注冊發行進度，留意第二批次供給對二級市場流動性帶來的壓力。
目前，商業不動產REITs累計申報已達20單，總申報規模超700億元。從審核進度來看，紫金華住安住商業REIT、北京國資商業REIT、星河集團商業REIT和華潤置地商業REIT等4單處于深交所已問詢階段；上交所12單項目均處于已反饋階段，規模在10億元至140億元區間，是未來中長期商業不動產REITs市場持續供給的主力。
中證鵬元研究認為，2026年在商業不動產REITs試點推動下，市場供給增量可能顯著高于往年水平。在保守情形下，測算2026年公募REITs新增發行規模也將接近千億元。考慮到當前二級市場有較大回撤壓力，全年指數可能繼續下探，建議全年發行規模保持適當增速，維持在600億上下可能較為理想。
興證宏觀固收團隊認為，需要關注需求端增量政策的變化，包括納入滬深港通標的、納入公募基金投資范圍、掛鉤 REITs 指數的基金產品等。6月15日，中證 REITs 全收益指數成分券調整。可根據一級市場上新規模和進度，在二級市場逐步配置基本面良好、指數權重高的個券。
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