南京，作為昔日與廈門、蘇州、合肥并稱的"樓市四小龍"之一，曾在上一輪牛市中開啟跳躍式的房價增長，是過去房價超前透支城市潛力與購買力的典型城市。然而，自2021年市場見頂之后，南京樓市踏上了一段長達五年的深度調整之路。

本文將圍繞五大核心論點展開深度剖析，以翔實的數據呈現南京樓市五年來的真實軌跡，并客觀說明當前市場已出現的修復跡象。

房價高位回落——從高點到回歸

南京新房成交均價的運行軌跡，呈現出"先沖高、后回落"的典型特征。根據南京新房2021—2026年年度供求數據（物業類型：商品住宅），2021年新房成交均價為29581元/㎡，同比上漲13.7%；2022年進一步攀升至32123元/㎡的階段性高點，同比上漲8.59%。然而自2023年起，新房均價開始逐年回落：2023年降至29209元/㎡（同比-9.07%），2024年為28926元/㎡（同比-0.97%），2025年繼續下行至27753元/㎡（同比-4.05%），2026年截至統計時點已降至25534元/㎡。

二手房市場的下行更為持續且單邊。根據南京二手房2021—2026年年度備案成交數據（物業類型：商品房），2021年成交均價為30595元/㎡（同比+1.49%），2022年小幅回落至30003元/㎡（同比-1.93%），2023年降至28177元/㎡（同比-6.09%）。值得關注的是2024年，二手房成交均價大幅下跌至23631元/㎡，同比降幅達-16.13%，為五年間最大年度跌幅。此后2025年降至22270元/㎡（同比-5.76%），2026年進一步下探至20502元/㎡（同比-7.94%）。

這一價格回落軌跡，亦得到月度極值數據的佐證。根據數據顯示，南京近十年房價極差中，二手房最高價為36206元/㎡（2022年3月），最低價為20867元/㎡（2026年2月），高低落差顯著，直觀反映出二手房市場的深度調整幅度。

從圖中可見，新房均價在2022年觸頂后溫和回落，而二手房均價則呈現持續單邊下行特征，二者價差逐年擴大。

樓市深度調整——量價齊跌、庫存高企

新房成交量持續萎縮。 根據南京新房年度供求數據，新房成交套數從2021年的103208套（同比+22.73%），驟降至2022年的61729套（同比-40.19%），2023年進一步降至50738套（同比-17.81%），2024年僅34738套（同比-31.53%），2025年繼續滑落至24108套（同比-30.6%）。短短四年間，新房年成交量縮減至高峰期的不足四分之一。

二手房成交量同樣回落。 二手房成交套數從2021年的113110套，回落至2024年的98425套（同比+1.49%）、2025年的89927套（同比-8.63%），市場活躍度明顯下降。

供應端持續大幅收縮。 新房供應套數從2021年的117246套（同比+11.67%），逐年降至2022年56074套、2023年43305套、2024年22944套，2025年僅為18217套（同比-20.6%），供應規模的收縮反映出市場預期的整體趨弱。

庫存去化周期顯著拉長。 根據南京新房年度庫存數據（物業類型：普通住宅、別墅），以12個月口徑計算的去化周期，從2021年的8.1個月，逐步拉長至2022年的12.9個月、2023年的15.6個月、2024年的18.3個月，2025年進一步延長至24.4個月，2026年為24.6個月。去化周期接近翻三倍，意味著市場出清的過程仍在持續。值得注意的是，庫存套數本身已從2021年的66028套回落至2026年的47579套，反映出供應端"控增量、去庫存"的政策導向正在顯效，但成交端的疲弱使得去化周期仍維持高位。

板塊嚴重分化——核心區抗跌、外圍區領跌

在整體調整的大背景下，南京各板塊的表現呈現出嚴重分化的格局。

根據數據，2026年5月南京各區二手房均價及同比表現如下表所示：

從數據可見，核心區（鼓樓、建鄴、玄武、秦淮）價格仍保持3萬+水平，跌幅相對較小，其中鼓樓區以36173元/㎡領跑全市、同比僅下跌6.87%；而外圍區跌幅普遍較大，六合區同比下跌19.54%、浦口區下跌17.24%，呈現出明顯的"核心區抗跌、外圍區領跌"的分化態勢。

下圖按2026年各區二手房均價由高到低排列，直觀呈現南京樓市的板塊價格梯度。

板塊分化同樣體現在成交量層面。2025年各板塊成交量分化顯著：南部新城成交量同比-53%、西善橋-57%、燕子磯-66%、鐵心橋-60%、城南中心-65%；而部分板塊則逆勢增長，如江心洲、河西北、百家湖、五塘。這種冰火兩重天的成交格局，本質上是資源價值重估的結果——優質供給與改善型項目集中的板塊更受市場青睞。

從金融屬性回歸居住屬性——范式轉換

南京樓市的五年變遷，本質上不是一次周期性的波動，而是一場深刻的范式轉換。

范式轉換的內涵。 正如相關材料所闡釋的，當前樓市調整"不是周期性的波動，而是范式的轉換"——房地產正在回歸其本質，居住屬性是第一位的，金融屬性將被控制在合理范圍內。對南京這樣的城市而言，轉變意味著房價單邊上漲時代結束，未來房價將呈現分化態勢：核心稀缺資源仍有保值能力，而大量同質化、透支預期的樓盤將面臨價值重估。買房不再是無腦賺錢的捷徑，而是一項需要專業判斷、理性計算和風險承受能力的復雜決策。

投資需求退潮。當前房地產市場投資需求幾乎消失殆盡，"房住不炒"得到落實，客戶買房回歸居住屬性。改善需求成為主流，購房者更看重居住品質、性價比與得房率。回歸居住屬性并非否定住房的經濟屬性，而是要求只有建立在居住屬性基礎上的房地產活動才能實現合理經濟價值。

房企戰略轉向。 在行業轉型浪潮下，南京房企發展方向清晰明確：從高周轉、高杠桿、高負債的傳統模式，轉向穩健經營、風險可控，把穩交付、提品質作為發展基礎；以管理紅利替代規模紅利；從單一開發升級為開發、運營、服務多元協同；最核心的是"產品至上，聚焦居住價值"，真正回歸房子的居住本質。南京被業內評為全國住宅產品力最具競爭力的城市之一，露臺、架空層、私梯入戶、四代宅等品質升級層出不窮，一場供給端的品質革命正在上演。

購房邏輯的轉變。 據好房點評網發布的2025年四季度南京比鄰冠軍榜顯示，南京房地產市場呈現兩大顯著特征：其一，"居住實用性"與"高得房率"成為跨越剛需與改善的通用法則，購房者正從"為虛高公攤買單"向"看重實際使用面積與生活便利性"轉變；其二，"低密生態"與"品牌信任"成為高端改善與資產配置的雙重護城河。該榜單觀察到，購房邏輯正從單純的"地段論"向"地段+生態+品牌"的綜合考量轉變。這一轉變，正是房地產回歸居住屬性在購房需求端的真實映射。

政策端的引導。 "房七條""好房子"建設等政策，正持續推動行業回歸居住本質。結合住宅層高不低于3米等品質標準，以及為換房家庭提供的相關支持，政策導向清晰地指向"努力讓人民住上更好的房子"這一終極目標。

調整已進入尾聲，修復正在路上

五大論點環環相扣：房價高位回落是泡沫擠出的必然；樓市深度調整是市場出清的過程；板塊嚴重分化反映資源價值重估；學區房神話破滅是教育與房產解耦的標志；房地產回歸居住屬性則是終極方向。

當前市場已現修復跡象。據中國房地產業協會點評，2026年2月南京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，由跌轉漲，漲幅并列70個大中城市首位；二手房價格環比降幅連續收窄。南京在持續深度調整后已顯現"超跌特征"，改善型需求穩步釋放，核心地段項目相比去年同期已實現約10%的同比正增長，市場呈現點狀復蘇特征。房地產回歸居住屬性的大方向不會改變。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機協作綜合使用行業SKILLS寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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