上海
今年以來，國家層面一直沒有房地產類的利好消息。
但最近國務院公布了一個重磅的規劃，那就是城市十五五更新規劃。
我看很多專家、自媒體都在解讀這一政策，普遍認為這對中國房地產是一個巨大的利好。
也有朋友問我，十五五城市更新預計能帶動 15 萬億到 20 萬億的投資量，這不僅對樓市是重大利好，對整個宏觀經濟同樣有積極作用。
我認為，這份規劃的出臺確實對樓市存在利好，但利好程度不宜被夸大。
我們從地產股走勢就能看出來，規劃公布后的第一個交易日，地產股大漲，部分個股甚至漲停。
但可惜行情只是曇花一現，僅僅上漲了一天。
據此判斷，這項政策對房地產行業的實際影響其實并不大。
近兩三年，國家對城市更新的重視程度在持續提升，不過真正重磅的利好并非本次規劃，而是2025 年國務院發布的《關于持續推進城市更新行動的意見》。
今年這份十五五規劃，本質上是對去年指導意見進行重點細化與落地執行。
還有人提到，這份規劃明確了十五五期間的多項指標，能夠切實形成實物工作量。
這一點我并不否認，但大家一定要讀懂、吃透這些指標。
下面逐一說明，規劃共計十項核心指標：
第一項，城鎮危舊房改造：未來五年目標為 50 萬套（間），“十四五” 期間為 20 萬套（間），未來五年指標實現翻倍。
第二項，城鎮老舊小區新開工改造：未來五年計劃改造 11.5 萬個小區，“十四五” 期間為 20 萬個小區，本項指標直接減半，主要因為大部分小區已完成改造。
第三項，城中村改造：未來五年計劃改造 4000 個，“十四五” 期間為 4100 個，該項指標與上一個五年基本持平。
第四項，老舊街區、廠區改造：未來五年改造面積 1500 公頃，“十四五” 期間約為 900 公頃。
第五項，歷史建筑修繕：未來五年完成 1.5 萬處，“十四五” 期間為 0.8 萬處。
第六項，新建及改擴建體育場地：未來五年面積達 12.2 萬公頃，“十四五” 期間為 11.2 萬公頃。
第七項，改造提升城市公園綠地：新增面積 2 萬公頃。
第八項，城市地下管網改造：未來五年里程 36.5 萬公里，“十四五” 期間為 25 萬公里。
第九項，改造提升城市應急避難場所：共計 5 萬個。
第十項，城鎮房屋基礎信息數字化率：達到 95% 以上。
以上十項指標和 “十四五” 時期相比有增有減，而其中真正和房地產行業直接相關的，只有前三項。
第一項城鎮危舊房改造，屬于國家民生工程，改造對象須達到危房標準。
由政府部分出資協助業主開展危房改造，大多為原址拆舊建新，對房地產市場的拉動作用幾乎為零。
第二項城鎮老舊小區改造，并非拆除舊房重建新房，主要是修繕建筑、完善配套功能，且該項改造指標大幅縮減。
它對房地產行業影響有限，但經過修繕升級后，未來小區內二手房會相應提升附加價值。
第三項相對關鍵，也就是城中村改造，未來五年計劃改造 4000 個。
城中村改造大多采用拆舊建新的模式，會增加面向市場銷售的房源供應。
但即便這一和樓市關聯最緊密的指標，未來五年的改造數量也較此前減少了 100 個。
綜合來看，本次城市更新規劃中，涉及房地產新建體量的相關內容，對行業的拉動效果相較于 “十四五” 時期不僅沒有提升，反而出現小幅減弱。
更重要的是，國家出臺這份城市更新五年規劃，核心目的并非刺激、發展房地產行業。
主要有兩大目的：
第一是改善民生，老城、中心城區不少居民的居住條件和公共配套設施都較為落后；
第二是拉動經濟、提振 GDP，大量老舊城區存在存量資產閑置沉淀的問題，需要盤活利用。
除去和房地產相關的前三項指標，其余七項指標的戰略意義要遠大于地產相關內容。
比如老舊街區、廠區改造、地下管網改造等，從國家資金的扶持力度上也能看出側重方向。
舉例來說，2026 年作為 “十五五” 開局之年，國家單列 970 億元專項資金，用于危舊房、老舊小區改造；
同時安排 1600 億元超長期特別國債，專項投向地下管網等城市生命線工程。
通過以上解讀大家可以明確，城市更新規劃對樓市確實存在利好，但利好力度偏弱，對地產股的影響就更小了，大家別存非分之想。
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