法律法規均已有明確規定，但公示流于形式、收入去向不明等亂象卻一直存在

小區公共收益：為何仍是一筆糊涂賬

檢察日報全媒體記者 張雪瑩

◆小區公共收益不僅包含電梯、道閘、外墻廣告收入，停車經營收益，還涵蓋快遞柜、充電樁場地費，公共用房租金，共用設施設備報廢后的處置殘值等，品類繁雜卻常被業主忽略，業主更是長期處于“知其形、不知其權”的狀態。

◆現實中，許多物業公司在未經業主大會或者全體業主授權的情況下，單方面將公共收益直接用于填補自身物業費缺口、沖抵日常運營開支，或是隨意列支維修項目。這些做法實質上混淆了資金屬性，本質上是變相侵占業主利益。

◆公共收益屬于全體業主共有，單個業主維權面臨“集體行動的邏輯”困境——收益分攤到每戶金額有限，訴訟成本卻很高，導致人人有責、人人不管。而業委會多為無償履職，專業能力薄弱，部分還出現監守自盜、勾結物業公司分利的情況，業主自治監督體系形同虛設。

電梯間電子屏上滾動播放的廣告、小區道路上的臨時車位、樓道角落的快遞柜、小區外墻上的商業海報、車輛出入口閘機上的廣告……幾乎每個居民小區，這些隨處可見的經營性場景，背后都對應著實實在在的收入。根據民法典規定，利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，屬全體業主共有。

法律條文清晰明確，這本該屬于全體業主的“集體財富”，卻在現實中成了一筆算不清、查不明的“糊涂賬”。收入多少無人知曉，開支去向諱莫如深，賬目公示流于形式，業主反復投訴、民事糾紛不斷，部分物業管理人員甚至因侵占、挪用資金觸犯刑法……小區公共收益治理陷入權屬有法可依、落地卻步履維艱的尷尬境地。

為何白紙黑字的法律規定，難以照進現實？這筆近在咫尺卻拿不到的“集體財富”，究竟卡在了哪個環節？各地陸續出臺新規，能否破解治理頑疾？近日，記者就相關問題采訪有關實務人士及專家學者，拆解小區公共收益亂象背后的癥結。

現 象

看得見的經營，摸不清的賬目

“您知道什么是公共收益嗎？”

近日，記者帶著這個問題走訪詢問多個小區業主，得到的答案大多是否定的。不少業主面露疑惑，坦言從未聽過這個概念。

“那您平時乘坐電梯，留意過里面的廣告嗎？還有小區道路兩側的停車位、擺放的快遞柜，您知道這些都會產生收益嗎？”這一次，受訪者大多給出了肯定的答案。“電梯廣告天天看，進進出出都躲不開，想來肯定是要給錢的。”業主卞女士告訴記者，小區電梯間電子屏上常年滾動播放各類商業廣告，地面車位更是一位難求，但這筆錢究竟有多少？去了哪里？她和鄰居們并不清楚。

北京航空航天大學法學院副教授王琦表示，業主對公共收益的認知普遍存在兩個盲區，一是分不清收益范圍，二是不了解權屬。“不少業主想當然地認為，小區公共區域由物業公司管理，對應的收益自然就歸物業公司所有，不清楚民法典已明確規定，利用業主共有部分產生的收入，扣除合理成本后，全部歸全體業主共有。”

那么，哪些屬于業主共有的公共收益呢？

“共有權是公共收益的權利基礎，所以這一收益與小區的共有區域息息相關。”王琦介紹，小區共有區域包含電梯、樓道、大堂、外墻、屋頂、公共道路、綠地以及物業用房等，依托這些區域產生的經營收入均歸全體業主所有。日常最常見的就是廣告收益，電梯轎廂、出入口道閘、樓頂外墻投放的各類廣告，是絕大多數小區最穩定的公共收入來源。其次是停車經營收益，建筑區劃內公共道路、公共場地劃設的臨時停車位收取的費用，是不少大型社區公共收益的重要組成部分。

除此之外，各類場地與設施占用收益同樣體量可觀。北京市中聞律師事務所權益合伙人鉗磊補充道，快遞柜、自動售貨機、凈水機、新能源充電樁等便民設施的場地占用費，小區公共配套用房的對外租金，通信運營商搭建基站、布設管線繳納的場地使用費，都屬于公共收益。“還有一些容易被忽略的小額收入，比如共用設施設備報廢后的處置殘值、公共收益存款利息、第三方違規使用公共區域產生的違約金與賠償金等，同樣歸全體業主共有。”

“但很多業主直到產生糾紛，才后知后覺意識到自己的權益被侵害。”西南政法大學民商法學院副教授杜江涌表示，公共收益覆蓋居民生活方方面面，可由于宣傳缺位、信息不透明，絕大多數業主長期處于“知其形、不知其權”的狀態。這種認知上的偏差，也為后續收益被截留、賬目混亂等問題埋下隱患。

多位受訪業主的反饋也是如此——大家能直觀看到小區公共區域被商用，卻從未見過完整的收支清單。

事實上，從國家法律到地方性法規，都對公共收益公示作出了明確要求。記者梳理發現，民法典第943條明確規定了物業服務人應當定期將業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開；《重慶市物業管理條例》第61條將“物業管理區域公共收益收支情況”明確為應當按照規定及時公開的事項……

“雖然這些條文保障了業主的知情權與監督權，但理想的規定并未落到實處。”鉗磊告訴記者，現實中，絕大多數物業服務合同，只對物業公司的收費標準、基礎服務內容作出約定，對于公共收益的來源、歸集方式、結算規則、公示要求、使用范圍等關鍵內容，要么一筆帶過，要么只字不提。

更值得警惕的是，形式上的公示不等于真正的透明。在一些新聞報道中，有的小區即便按照要求張貼了收支信息，也刻意模糊賬目、簡化內容，核算下來，大多顯示收支平衡，有些甚至出現賬面虧損的情況，公示結果不僅不清不楚，還讓業主滿腹狐疑。

這種“走過場”式公示，引發了大量糾紛：4月20日，據上觀新聞報道，僅今年4月1日至7日的工單中，上海地區與小區公共收益相關的投訴就超過150條，其中有近三成涉及公共收益賬目模糊、公示逾期等問題；“領導留言板”上此類問題也比比皆是，寧夏、河北、福建、安徽等多地業主在反映小區物業違規亂象中都提及了長期隱瞞、侵占公共收益的情況。

風 險

叢生的亂象，高發的違法犯罪

一紙模糊的公示、一筆去向不明的收入，讓眾多小區業主心里始終疑惑重重。

“業主的焦慮并非空穴來風。”杜江涌直言，撥開“收支平衡”“略有虧損”的表面說辭，從收益入賬，到資金存放，再到費用支出，小區公共收益整個資金鏈條處處暗藏風險，各類違規行為層出不窮，投訴、訴訟乃至違法案件屢見不鮮。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條明確規定，業主可以請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況。但當業主試圖查賬、維護自身權益時，首先就會遭遇多重現實阻礙。

杜江涌指出，信息不對等是第一道壁壘。小區公共區域的經營合同、收費標準等核心資料全部由物業公司掌握，普通業主完全不知情，連基本的收支線索都難以梳理。面對查賬訴求，物業人員常常以“內部資料”“商業秘密”為由拒絕配合，或僅提供籠統匯總表，不提供原始合同、發票、銀行流水等關鍵憑證。

“摸不清真實收入背后，瞞報、截留情況嚴峻、多發。”中國社會科學院法學研究所副研究員栗燕杰告訴記者，不少物業公司在賬目上動起手腳：對于快遞柜、臨時攤位租金等體量小、關注度低的收入，物業往往直接隱瞞不入賬；針對大額合作項目，則可能通過簽訂“陰陽合同”、拆分合同的方式做低賬面金額，私下截留差價。

實踐中，相關爭議和案例并不少見。如2025年10月《今日說法》欄目披露的一起發生在江蘇昆山的案件中，一小區物業公司被解聘后帶走了約162萬元公共收益，物業公司與全體業主圍繞墊付成本等產生爭執，后經核算并調解，原小區物業返還公共收益100余萬元。同年12月31日，四川省住房和城鄉建設廳也披露了多起物業公司服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題的典型案例。

賬目混亂、資金管理不規范，也給物業公司工作人員違法犯罪留下了可乘之機。

今年4月，上海市閔行區檢察院辦結一起小區物業公司經理職務侵占案。檢察官王紅欣介紹，該案被告人是小區物業公司經理，利用經手物業費、建筑垃圾清運費的職務便利侵占錢款，同時借助對接充電樁合作的工作權限，長期非法占有充電樁公共收益。按照約定，該部分收益本應由第三方公司收取后，與小區業主委員會進行分成，屬于全體業主的公共收益，由物業公司代為收取。但被告人將自己的個人賬戶留給合作方，在長達三年的時間里，持續截留、侵占這筆款項。究其原因，一方面是充電樁收益關注度低，業主普遍疏于留意；另一方面是業委會日常事務多由物業公司代為處理，疏于核查賬目，這筆代收的公共收益就此落入監管盲區，最終演變為刑事案件。

除了收入端、存放端的違規操作，擅自用公共收益沖抵物業費、抵扣維修開支的操作，同樣值得警惕。鉗磊進一步解釋，根據《物業管理條例》等規定，小區公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。但現實中，許多物業公司在未經業主大會或者全體業主授權的情況下，單方面將公共收益直接用于填補自身物業費缺口、沖抵日常運營開支，或是隨意列支維修項目。這種做法實質上混淆了資金屬性：物業費是業主針對基礎服務支付的對價，公共收益是全體業主的共有財產，二者權責、用途完全不同，隨意對沖抵扣，本質上就是變相侵占業主利益。

追 問

問題根源在哪里

明明國家法律、地方性法規都對公共收益作出了清晰約束，可各類亂象依舊屢禁不止。對此，記者采訪發現，規則難以落地，是行業現狀、業主自治、多方監管等多重現實問題交織的結果。

“很多問題從小區交付之初就已埋下了隱患。”王琦表示，目前國內絕大多數小區都沿用“建管不分”的模式，前期物業公司由房地產開發商直接選聘，業主在購房、收房階段基本沒有選擇物業公司的權利。從入駐開始，物業公司就手握小區公共區域、經營性設施的管理權，而業委會往往遲遲無法組建，業主群體缺少有效的制衡力量。與此同時，法律只籠統允許物業公司扣除“合理成本”，卻沒有在全國層面劃定統一的范圍和比例，讓不少物業公司鉆了空子，肆意虛增開支、壓縮業主應有收益。

信息壁壘與舉證難題，也是橫在業主維權路上的一道高墻。杜江涌對此深有感觸。“業主自始至終都處于信息弱勢，而根據‘誰主張、誰舉證’的原則，普通業主既沒有渠道調取完整證據，也不具備專業的取證能力。且公共收益屬于全體業主共有，單個業主維權面臨‘集體行動的邏輯’困境——收益分攤到每戶金額有限，訴訟成本卻很高，導致人人有責、人人不管。”同時，杜江涌還指出，即使小區組建成立業委會，也并不能消除相關風險。“業委會多為無償服務，專業能力有限，面對經驗豐富的物業公司仍處于弱勢。更有個別小區還出現業委會監守自盜、與物業公司合謀分利的情況。”

監管層面的權責模糊、力量不足，同樣是治理的一大痛點。栗燕杰告訴記者，住建、街道、市場監管等多個部門，都對小區物業服務、公共收益負有一定監管職責，但各部門之間權責劃分不夠清晰，執法力量有限，很難對轄區所有小區開展常態化巡查。“實踐中，大多是接到業主投訴后才被動介入處置，事前預警、事中管控基本缺失，如今的監管模式，小問題日積月累成了大麻煩。”

探 索

治理路徑在何方

記者檢索后發現，面對公共收益治理的諸多頑疾，全國各地近年來紛紛出臺新規、探索創新管理模式。

栗燕杰介紹，近年來，浙江、安徽、廣西等地通過修訂物業管理法規和配套文件，明確要求公共收益單獨建賬、定期公示、引入第三方審計，并將收支數據接入住建部門監管平臺。上海、河南更是出臺專項管理文件。今年4月施行的《上海市住宅小區公共收益管理辦法》提出，建立公共收益監管賬戶制度，落實專戶專儲、公開透明原則，還細化了公示規則與收益使用比例。

“天下之事，不難于立法，而難于法之必行。規則落地是一個任重而道遠的事情。”杜江涌直言新規推進可能面臨多重現實阻礙：老舊小區信息化水平不足，強制分賬大幅增加物業公司運營成本，引發企業抵觸；第三方審計的費用承擔主體尚無統一標準；部分政府監管平臺僅具備數據匯總功能，缺乏智能預警能力，無法實現動態監管。

面對落地困境，業內專家從不同維度給出解決方案。從合同訂立與源頭管控角度，北京市盈科(濟南)律師事務所股權高級合伙人霍慧清提出，要把監管要求前置到物業服務合同中，建議各地推廣使用標準化的管理規約和物業服務合同，并將單獨建賬、專戶管理、定期公示、審計要求等硬性條款全部納入，明確違約責任與追責方式。尤其針對前期物業服務階段、暫未成立業委會的小區，通過合同約束倒逼物業公司履職。同時住建部門要強化合同備案與事后履約督查，避免合同條款淪為一紙空文。“約定相關條款是確保‘業主共有’這一實體權利能夠轉化為實際收益的程序保障。只有在合同中把賬算在明處，才能在源頭上斬斷伸向公共利益的‘黑手’。”

立足行政管理與屬地監管視角，王琦主張搭建多部門聯動的常態化屬地監管體系，由住建部門開展季度賬目抽查與年度專項審計并公示結果，將公共收益管理納入社區考核，壓實街道、社區監管責任，依托數據共享實現線上動態監管。

栗燕杰也持有類似觀點，在他看來，僅依靠民事法律規則、業主自主維權，成本高、耗時久，難以根治公共收益亂象，必須提升行政執法密度與力度，強化信用懲戒機制，完善物業行業信用體系，將前述違規行為記入信用檔案，通過市場準入限制、聯合懲戒等方式提高其違法違規成本，以剛性監管守住資金安全底線。

“想要從根源上杜絕物業公司、業委會以至于任何可能接觸這部分利益的個人截留、混賬、暗箱操作，還需要從物業服務運行機制上進行革新。”針對現有管理體系的痛點，長期關注物業服務實踐的舒可心認為，可以參考信托制物業模式。他介紹說，這種模式依托信托法律關系，重構資金管理邏輯：業主大會作為資金的所有權人，以委托人的身份設立一個獨立的信托基金，并確立全體業主為該基金的受益人，物業公司是受托人且要受信托法的規制，需要開設獨立于自有資金的銀行賬戶管理該基金。由此，每個業主基于信托關系中的受益人法律地位，可深度參與對物業公司從資金管理到日常服務事項的全過程監督。據悉，該模式已在多地試點。四川省成都市武侯區火車南站街道就憑借“信托制”預防化解小區物業矛盾工作法，獲評全國“楓橋式工作法”單位。

“錢怎么花，手機小程序上全看得見。這類信托制物業模式下，資金獨立存放、支出需經決策程序、賬目全程透明，能夠繞開傳統物業模式中的諸多難題，重構業主、業委會與物業公司之間的信任關系。”舒可心表示。

王琦認為，應當客觀看待這一創新模式，信托制物業并非放之四海而皆準，其落地成效高度依托成熟的業主自治體系與規范的治理架構。在業委會缺失、業主參與意愿低、自治能力薄弱的小區，模式運行效果會大打折扣。與此同時，資金全公開、線上化管理、常態化監督，也對小區數字化建設和專業運營能力提出了更高標準。在他看來，信托制物業是破解公共收益治理難題的有益探索，但必須結合小區實際情況因地制宜，同時加快補齊法律法規與監管體系短板，為模式落地筑牢制度支撐。

面對小區公共收益這一“共有財產治理的現代化命題”，杜江涌感慨，“厘清一本‘民生賬’，考驗的是基層治理的智慧與擔當，絕非單一制度、單一模式就能一勞永逸。”他表示，希望各地能在實踐中不斷磨合完善，兼顧可行性與長效性，讓每一筆公共收益都置于陽光之下，切實保障業主合法權益，持續夯實基層治理的根基。