江蘇
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李某是A小區的業主，其與物業公司簽訂的物業服務合同中明確約定：業主有權無條件使用小區電梯、門禁、車庫智能系統等公共配套設施，物業公司不得將物業費繳納與這些設施的使用權限綁定限制。
2024年1月，A小區業委會在未召開業主大會、未征得全體業主同意的情況下，擅自通過內部決議，授權物業公司將小區側門門禁與物業費繳納情況掛鉤——按時交物業費的業主可正常開卡進出側門，未交物業費的業主則不予開通。
李某因認為物業公司履職不到位，未繳納物業費；物業公司依據業委會的授權，禁止李某從側門出入。雙方因此產生糾紛，李某遂訴至法院，維護自身合法權益。
法院審理認為，根據《無錫市物業管理條例》第十三條規定，業主委員會成員不得違反業主大會議事規則，或未經業主大會授權，與物業服務人簽訂、修改物業服務合同。本案中，業委會未召開業主大會，僅通過內部決議就變相修改了物業服務合同，該行為違反法律規定，形成的決議對業主李某不具有法律效力。
同時，李某作為小區業主，依據建筑物區分所有權相關規定及物業服務合同約定，依法享有使用小區公共配套設施設備的權利，物業公司不得以李某未繳納物業費為由，限制其使用側門門禁，該行為已侵犯李某的物權。
最終，在法院的協調下，物業公司主動為李某開通了小區側門門禁，承諾將采取合法合規的手段催繳物業費，不再將物業費繳納情況與開通門禁關聯。
物業服務的本質是服務而非管理，物業服務企業與業主之間是平等的合同關系，雙方應依法履行各自義務。
業主應當按照物業服務合同約定，按時足額繳納物業費，不得無故拖欠；但物業公司催繳物業費必須遵循合法途徑，可依據民法典相關規定進行催告，或通過訴訟、仲裁等方式維權，絕對不得以未交物業費為由，限制業主使用小區公共配套設施、妨礙業主正常進出，侵犯業主的物權。
法官提醒
該案既警示物業服務企業需恪守服務本質、依規履職，不得本末倒置，也引導業主依法維權、誠信履行合同義務，對化解物業與業主矛盾、構建和諧有序的社區關系具有重要意義。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第二百七十一條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十八條下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第九百三十九條建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
來源：濱湖法院
編輯：趙偉
審核：朱紅金
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