上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛

近日，上海嘉定江橋一套二手房的交易糾紛，將頭部房產中介鏈家推上輿論風口。網傳上海鏈家經紀人操作房源低買高賣，賺取74萬元巨額差價，相關自媒體控訴視頻在短視頻平臺廣泛傳播。

隨著輿情持續發酵，事件陸續衍生出多個真假混雜的版本。對此上海鏈家已于6月10日發布回應稱“高度重視，已在內部展開調查，如查實有違規行為將從嚴從重處罰”。

今日，上海鏈家官方公眾號再次發布《網傳“吃差價”事件的調查通報》，完整還原交易過程，明確表示網傳“上海鏈家吃74萬差價”不實。同時為充分還原事實、接受社會監督，主動聯系提請屬地房管局和消保部門介入指導協調。

針對此事件中調查出的涉事經紀人在其他方面的違規，上海鏈家也直面問題，通報查實的違規行為，并對涉事員工、門店管理層作出嚴厲處罰。

上海鏈家真的吃了74萬差價嗎？

此次風波的源頭，來自上海一位業主史阿姨的房屋買賣。

網絡流傳版本指向上海鏈家經紀人“低價收、高價賣”的套利操作：史阿姨名下位于上海嘉定江橋一套約41平方米的房源，在鏈家經紀人撮合下，于今年6月以106萬元的價格簽約出售。但交易落地不久，史阿姨意外得知，這套剛簽約的房源，隨即被中介對外報價180萬元，前后價差高達74萬元。輿論據此猜測，鏈家經紀人試圖通過私下轉手，賺取巨額差價。

針對前述爭議，上海鏈家表示，公司內部合規監察部門調取了系統內完整的掛牌、成交記錄，并交叉對比涉事經紀人的獨立問詢記錄，與網傳“吃差價”的情況不符。

上海鏈家發布的調查通報顯示，該房源于6月7日在鏈家掛牌，同日江橋分行經紀人李某惠隱瞞是自己直系親屬購房，違規參與交易斡旋，購入該房源并完成簽約，并向業主支付20萬元定金。

交易簽約當日便突發變故。上海鏈家稱，在該房源三方簽約已完成，且成交客戶（李某惠親屬）無任何轉售意向的情況下，江橋分行經紀人吳某雄在得知有一位客戶想高價收購小區房源的情況下，對外虛構房源在售信息、編造價格（其網傳截圖中的195萬及180萬均無查實的數據出處或歷史成交信息支撐），該信息隨后被業主知悉。

通報顯示，6月10日，應業主要求，客業雙方協商一致解除合同，并完成定金退還，鏈家在交易過程中無收取任何傭金。此后，該房源在鏈家無二次掛牌、二次成交及傭金收入等記錄。

上海鏈家指出，經核查，該交易為三方簽約，經紀人李某惠、吳某雄均未利用居間服務從客戶支付給業主的購房款中賺取差價，就多方核實的情況來看，也無事實證明兩人之間有串通行為。上海鏈家未從中獲取任何差價收益，網傳“上海鏈家吃74萬差價”不實。

北京大學法學院教授薛軍表示，如果中介方公布的信息屬實，那么該房屋既沒有最終以106萬進行第一次的實際成交，短時間內也沒有以180萬在同一中介方的安排下第二次成交，不能理解為“吃了差價”，不適用“吃一賠十”的賠付規則。

薛軍認為，結合民法典和相關行業管理辦法，只有同時滿足三個要件，才構成法律意義上的中介“吃差價”。一、發生了實際的第一次的房屋交易；二、交易中介刻意隱瞞第一次交易中的真實交易價格，向后續的買方抬高報價，并且對交易相關方進行信息隔離；三、兩次交易均完成后，中介實際占有、截留買賣雙方房款之間的差額利益，并且該收益獨立于合法傭金之外。

七人因作業瑕疵被嚴處，上海鏈家升級親屬回避管理規定

雖然“吃差價”傳言被指不實，但鏈家的調查明確涉事經紀人在本次交易過程中存在其他方面的違規行為。

上海鏈家通報還原了輿情發酵期間公司內部調查還原的情況。上海鏈家坦承，在該房源交易中，經紀人李某惠未如實披露交易客戶親屬身份，違反公司親屬回避規定；經紀人吳某雄在成交客戶無任何轉售意向的前提下，虛構房源待售信息、虛報房屋價格，違規向客戶推介虛假房源。

由于嚴重違反公司中性市場觀原則、《三必做六禁止》要求，以及《職業道德行為守則》、《鏈家上海城市信用管理規定》，背離了鏈家誠信經營的原則，觸碰了品牌價值觀的底線，上海鏈家對相關人員進行了從嚴從重處理：

1、經紀人李某惠、吳某雄，因嚴重違紀及誠信問題，予以辭退，永不錄用。

2、該門店店總盧某杭、運營總監徐某，因對門店員工違規交易、失職瀆職問題監管缺位，對盧某杭予以黃線違規處罰，一年內不得晉升，取消當年獎項評定；對徐某予以公司四級違規處罰，自處罰之日起半年內，不得晉升職位、職級及參與評優。

3、對于其他兩位經紀人及交易管家均給予相應處罰。

為了杜絕此類事件的再次發生，上海鏈家表示將升級一項管理規定：員工本人及直系親屬購買公司代理房源，簽約前須簽署《鏈家員工購房告知書》，明確披露身份、嚴格執行親屬回避規定。

風波逐漸厘清背后，一個現實疑問依舊未解。在網絡自媒體與史阿姨的對話中提及，上述房源解約的第二天，便有買家以188萬元接手了房源。參考多個房產中介顯示的該小區公開掛牌價格，小區掛牌房源主流均價在3萬元/平方米左右，史阿姨的房子位于頂樓6樓，按照市場規律頂樓價格一般低于中間樓層。而上述房源在解約后迅速以高價成交背后，究竟是何種原因？目前仍沒有答案。

第三方中介平臺信息

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上海一中介吃26萬差價 業主在交易中心網簽才發現被坑

“原本以為房子只賣了150萬元，直到在交易中心網簽時，才知道賣了176萬元。”

今年3·15消費者權益保護日期間，市民俞女士和余先生向解放日報·上觀新聞“民聲直通車”求助，稱他們近日委托中介出售閔行一套房產時遭遇了“套路”：為了吃掉26萬元差價，中介分別與買賣雙方簽訂了不同性質的協議。而為了讓“套路”滴水不漏，中介不僅與買賣雙方使用了不同的“話術”，竟然還分飾兩角，在與上下家接觸時使用了不同的主體……

眼下，申城房地產市場交易熱度持續攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差價”是否違法違規？在信息不對稱的情況下，購房雙方如何防范？

一套房“賣”出兩種價格

俞女士是房子的賣家，她告訴記者，他們家在閔行區鶴北二街坊有一套近80平方米的房子，登記在母親周女士名下，一直閑置有出售意愿，也一直收到中介打來的問詢電話。去年年中，小區西門口的“好年華”中介再次來電，勸說俞女士“市場價差不多了”。俞女士同意將房子正式掛牌。

金平路33號“好年華”中介，后面就是鶴北二街坊小區

此后，中介多次以“6樓沒電梯不好賣”“周邊什么行情，別人的成交價你看了嗎”“現在有下家要了，但是下家不好說話，得降點價格”等不同話術，不斷勸說俞女士降價。俞女士也不斷讓步，掛牌價從一開始200萬元，逐步降至150萬元。事后，俞女士才醒悟，這個過程就是中介在不斷地“PUA”她，以壓低價格。

今年2月7日，中介聲稱有買家確定要房，并約俞女士見面簽署協議。面談中，“好年華”中介負責人胡某再次提出買家要求價格再降一點至140萬元。俞女士當場翻臉，見她態度堅決，胡某佯稱“要和買家商量下”，離開一會返回后同意150萬元成交。當天，俞女士與“好年華”中介簽訂了協議，胡某當場向俞女士轉賬了10萬元，聲稱這是買家支付的定金。事后，俞女士與買家余先生復盤得知，當天余先生尚未確定要買入這套房子，胡某的“與買家商量”“買家付了定金”都是在表演。俞女士稱，定金也實為胡某自掏腰包支付，為的是將價格打下來后“低價鎖房”。

不同尋常的是，俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協議，而是一份“托底協議”。協議中稱，扣除1萬元中介傭金后，俞女士的房屋銷售實際到手149萬元，并約定“若實際成交價格高于保底成交價，溢價部分作為乙方獨家委托服務報酬”。

俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協議，而是一份“托底協議”

而買家余先生這邊的經歷則是另一個版本：余先生告訴記者，看中俞女士這套房子后，盡管反復要求降價，但中介“好年華”稱賣家堅守底價176萬元。其間，余先生曾要求與俞女士直接面談商量價格，中介則以“上家出國了”等理由推脫，不讓雙方碰面。3月2日，余先生才同意176萬元的交易價格，并與中介簽訂了“居間協議”，同時與賣家簽訂“房地產買賣協議”。而為了不讓買賣雙方見面使得差價過早“暴露”，“居間協議”和“房地產買賣協議”上，房屋的售賣人都寫著“胡某代”的字樣，并非由俞女士的母親親自簽署。

圖為3月2日余先生與“好年華”簽訂的“居間協議”和“房地產買賣協議”，上面房屋售賣人都寫著“胡某代”的字樣

3月6日，“好年華”約上下家前往閔行區房地產交易中心操作過戶，俞女士這才見到了余先生。當天，兩名“好年華”工作人員各自領著俞女士和余先生，盡量不讓雙方有單獨交流的機會，并在窗口擺弄好網簽協議后，催促雙方盡快簽名。網簽結束后，雙方這才說上了話，當得知俞女士房子才賣150萬元后，余先生又驚又氣，但為時已晚。中介也不再回避買賣之間存在差價。

《民法典》第九百六十二條規定：“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。”《房地產經紀管理辦法》中進一步明確，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”的行為。俞女士和余先生認為，“好年華”的操作是法規明確禁止的“吃差價”行為。

中介“吃差價”涉嫌違法

為了避免被坐實“吃差價”，“好年華”在操作時動了不少腦筋：在和上下家分別簽訂“托底”和“居間”協議時，“好年華”使用了不同的身份。居間協議上，居間方是“好年華”中介。但“托底”協議中，乙方則是一家名為“芳蘊”的中介。俞女士簽約時曾質疑，胡某的解釋是“芳蘊”和“好年華”實際是一家。但在紙面上，操作買賣雙方的是兩家不同的中介，差價產生于中介之間。

在完成首筆房款轉賬后，中介還要求和俞女士、余先生簽訂一份“補充協議”，明確余先生在支付尾款時需要將其中的26萬元單獨轉給中介方，而不是給買方。

俞女士向交易中心申請調閱了網簽合同，發現寫入網簽合同的價格是150萬元

圖為在中介的要求下，俞女士的母親和余先生與中介簽訂的“補充協議”

看似天衣無縫，但業內人士指出，中介的操作仍然有多個“漏洞”。買家余先生簽訂的居間協議中約定房價是176萬元，而網簽合同中又寫著150萬元，這已構成典型的“陰陽合同”。而在賣家俞女士這邊，使用“托底”協議取代居間協議，操作是否合規也值得商榷。

3月17日，記者前往金平路33號“好年華”中介采訪，一直守到中午近12時也沒等到中介開門。記者撥打胡某電話也一直被轉至AI語音留言。等待期間，記者前往附近的另一家中介詢問，中介工作人員調取了系統內的資料，顯示這家中介幫俞女士房子掛牌的價格為250萬元，且今年1月剛剛維護過信息。得知目前已經以150萬元價格售出，中介工作人員表示難以置信，搖了搖頭欲言又止。記者本想隔天再去“好年華”蹲守胡某。豈料，17日下午，胡某主動打來電話，語氣強硬地表示“不接受任何采訪”“一切按照合同處理”……

附近另一家中介工作人員調取了系統內的資料顯示，他們幫俞女士的房子掛牌的價格為250萬元

82平方米的房子中介標出的價格是220萬

金平路33號“好年華”中介處，隔著玻璃門可以看到鶴北二街坊小區82平方米的房子中介標出的價格是220萬。但俞女士的房子最終僅賣出150萬。

簽了所謂的合同，是否就能讓中介逃避“吃差價”之嫌？記者咨詢了上海易居房地產研究院副院長嚴躍進。他認為，中介和賣家簽訂“托底”協議的操作乍看沒什么問題，且看上去對房東有利。中介的這種操作，動機明顯不是以促進成交為導向，而是以最大化價格差作為經營導向，帶有欺詐屬性。操作中，中介肯定會刻意打壓賣家房價，提高買家價格，將價格差做大。

嚴躍進指出，中介用兩個不同的公司來操作，其實是想把買賣交易分割，規避監管。但本質上還是一筆交易，中間形成了兩個不同價格，違背了房價要統一的原則。一筆交易出現了價格不一樣的陰陽合同，也違反了中介公司的基本規范。

法院的判例更能說明問題。2023年4月，“上海高院”公眾號公布了上海二中院審理的一起案件。案件中，中介以“訂購協議”形式，先從賣家處購得房屋，并約定中介可以“轉賣”取得溢價，最終中介加價7萬元售出。法院審理認為，該模式屬于中介公司“吃差價”行為，違背了中介人的如實報告義務，造成了購房人的損失。根據《民法典》規定，中介公司不得請求支付中介報酬，并應當賠償損失。最終法院二審判令中介公司向買方人賠償7萬元。可見，不管中介采取何種方式掩飾，一套房買賣中存在價格差就是“吃差價”的行為。

眼下，房地產交易熱度回升。嚴躍進提醒市民操作房屋買賣時要留心，遇到中介不讓買賣雙方見面談價格的情況時就要警惕，同時應盡量選擇正規中介來提供服務。如果發生類似問題，市民可就中介違規行為向房管部門進行投訴舉報，以維護自身合法權益。