房產作為“重資產”事關一個家庭幾代人的奮斗，一旦出現糾紛必然非常棘手。承諾的配套未兌現是否應賠償？合同到期仍不搬走，我該怎么辦？6月16日上午，半島問法熱線（0532-80889800）聚焦房產糾紛話題，泰和泰（青島）律師事務所孫可心律師和周杰律師在線接聽市民的來電，為市民排憂解難。

上午9時30分，熱線剛接通，周杰律師就接到了市民王先生的來電。

“我將一處商鋪出租給某文化傳媒分公司，租賃合同約定，若承租人逾期支付租金，出租人有權解除合同。同時約定，合同終止后，出租人有權自行收回房屋，產生的費用由承租人承擔。”王先生告訴周律師，后因承租人欠付租金，他發出解除通知。但到現在該文化公司未能及時騰空房屋且一直占有使用房屋。

“我現在是否可以強行收房？延期的損失是否也可以通過法律途徑討回？”王先生詢問。

周杰律師表示，王先生作為出租人在合同解除后有權收回房屋，但也負有一定的減損義務。

“您已經及時督促文化公司要求盡快騰退房屋并返還，但現在文化公司仍拒不履行騰退義務，您可根據合同約定行使自主收回房屋的權利，且有權主張該公司超期的占有使用費，以減少自己的損失。”周律師提醒，“簽訂租賃合同時要設置合理的騰退與收回條款同時，明確授權出租人在承租人逾期不交還時，有權采取自行或委托第三方更換門鎖、清點騰空屋內物品等措施，并事先約定好清場費用的承擔主體及標準。”

“在發送解除合同函件時，應同時明確通知承租人最終的交還期限，并聲明逾期將收回房屋，房屋內遺留物將按合同處理。期限屆滿后，應立即著手收回房屋。”周律師還建議房屋出租人及時啟動“減損程序”并全程留痕。

當天上午，孫可心律師接到了錢先生的來電。錢先生看中一個樓盤，開發商宣傳資料承諾小區會引入知名院校合作辦學的小學，周邊還有三甲醫院、度假酒店，500米內就有地鐵站和文旅商業街。“沖著這些配套，我以較高價格買了房，可交房入住后才發現，承諾的學校、醫院、地鐵、商業街全都沒兌現。”錢先生詢問，他能否要求開發商賠償損失？

孫可心律師認為，法律上，這類宣傳通常屬于“要約邀請”，不直接成為合同條款。“但開發商在預售階段對規劃紅線外的配套設施做虛假或夸大宣傳，違反了誠實信用原則下的‘先合同義務’，雖不構成違約，卻需要承擔締約過失責任，賠償購房人的實際損失。”孫律師表示。

孫律師通過錢先生的案例也對廣大市民進行提醒：“購房時有幾點值得注意。首先，不要輕信廣告，對于學校、地鐵、醫院這類關鍵配套，務必向規劃部門核實，并要求開發商將具體承諾寫入合同補充協議。其次，要養成留證的習慣，保存好樓書、宣傳單頁、廣告截圖和錄屏等，這些都是日后維權的直接證據。最后，如果已經入住多年而配套落空，不必只盯著解除合同，主張房屋差價損失往往更務實，法院會綜合考量房屋實際價值，作出相應判決。”

結合當天的來電咨詢情況，記者也將部分代表性案例進行了整理，律師也進行了細致的分析。

問題1：屋內共有水管漏水致樓下受損，業主與物業誰來擔責？

張先生是某小區住戶，樓下有一家服飾店。前段時間，張先生家中房頂位置的水管突然破裂漏水，水流滲漏到樓下服飾店內，導致店鋪的裝修和存放的貨品被水浸泡，造成了不小的經濟損失。漏水的水管雖然位于張先生房屋室內，但在自用水表的水閥之外，屬于樓棟全體業主的共有設施。現在樓下服飾店店主要求張先生和物業公司賠償損失，物業公司認為漏水管道在屋內，應該由業主承擔責任，張先生覺得管道屬于小區共有部分，不歸自己專屬所有、損失不該由自己擔責。他詢問律師，這種室內共有水管漏水引發的他人損失，責任到底該由誰來承擔？

律師說法：張先生，業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，同時承擔對應義務。而判斷管道權屬不以物理位置是否在業主室內為標準，而是依據利用獨立性和排他使用性判定，你家中水表水閥外側的水管，不屬于你專屬使用的設施，屬于樓棟全體業主共有部分。同時，根據規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、管理物業服務區域內的業主共有部分，保護業主及相關人員的人身和財產安全。這是物業服務企業的法定強制性義務，即便沒有書面物業服務合同，只要存在事實物業服務關系，該義務依然有效。因此，漏水管道作為小區共有設施，物業服務企業長期未履行主動巡查、養護、排查隱患的義務，未能及時發現管道破損隱患，是本次漏水事故發生、損失產生的根本原因，存在重大過錯，因此需要承擔主要賠償責任。而你作為該共有管道所在房屋的實際使用人，未能及時發現管道漏水異常并報修，未盡到合理的協助止損義務，對損失發生存在一定過錯，按照過錯責任原則，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任，你需要承擔相應次要責任。

問題2：單方出售共有房屋，另一方能否主張買賣合同無效？

李先生和張女士是夫妻，婚后共同出資購買了一套房產。之后在李先生不知情，也沒有書面同意的情況下，妻子私自和購房者王先生、中介公司簽訂了《房屋買賣合同》以及補充協議，約定將這套房屋出售給王先生。李先生得知整件事后十分不解，作為房屋共有權人，從頭到尾都沒有同意過賣房，也沒有親自簽署任何售房文件，妻子是擅自處分夫妻共有房產，這份買賣合同應該是無效的。但中介公司卻說，簽合同當時張女士出示了他們的身份證、結婚證原件，還有李先生的委托書復印件，并且中介還當場通過妻子的電話和他核實過賣房事宜，確認同意售房。李先生現在準備起訴主張合同無效，想咨詢律師，在本人未親自簽字的情況下，法院會認定這份房屋買賣合同無效嗎？

律師說法：李先生，依據《中華人民共和國民法典》的相關規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效，這就是法律規定的表見代理制度。根據你的描述，購房者和中介公司在簽訂合同時，已經核驗了你與妻子的身份證、結婚證原件，留存了你的授權委托書復印件，并且中介公司還當場通過電話向你核實了售房意愿、夫妻關系等關鍵信息，已經盡到了房產交易中善意第三人應盡的全部審慎核查義務，完全有充分理由相信妻子是經過你同意、有權代表夫妻雙方共同出售房屋，你妻子的簽約行為構成合法有效的表見代理，對應的法律后果應當歸屬于你們夫妻雙方，買賣合同不存在無效情形，因此你主購房合同無效的訴訟請求，法院大概率不會支持。需要明確的是，法律重點保護不動產交易安全與善意買受人的信賴利益，即便最終查實你事前未實際知情、未事后追認售房行為，也不會否定已經成立并實際履行的房屋買賣合同效力。不過你無需擔心自身權益受損，若你妻子確實存在擅自處分夫妻共有房產、單方處置夫妻共同財產的過錯行為，給你造成了財產損失，你可以另行向妻子主張損害賠償，要求其對你的財產損失進行彌補，這是法律賦予你的合法救濟途徑。

問題3：房貸斷供致開發商代償，開發商有權解除購房合同收回房屋嗎？

張先生幾年前和開發商簽訂了商品房買賣合同，購買了一套商品房。支付首付款后，剩余房款向銀行辦理了按揭貸款。因為購買房屋后一直沒能辦理下來不動產權證，開發商為此筆房貸向銀行提供了階段性連帶保證擔保，也就是房貸擔保人。雙方在購房補充協議中專門約定，如果張先生逾期償還銀行按揭貸款，導致銀行扣劃開發商款項代償的，開發商有權解除購房合同、收回房屋，同時追究張先生的違約責任。后來張先生因為資金周轉緊張，多次出現房貸逾期還款的情況，近期銀行已經向開發商發送相關通知，直接從開發商的保證金賬戶中劃扣了拖欠的全部貸款本金及利息，由開發商完成了代償。現在開發商找到張先生，要依據合同約定解除購房合同、收回房屋，還要求他承擔對應的違約賠償責任。張先生詢問律師，合同里這種“斷供即可解約”的條款是否合法有效？開發商是否有權解除合同、收回房子？

律師說法：張先生，結合你的實際情況以及我國現行法律法規、司法裁判規則來看，你們購房補充協議中的解約條款合法有效，開發商在已代為代償的前提下，依法有權解除你們之間的商品房買賣合同、收回房屋，并向你主張違約責任，你目前確實面臨極大的法律風險。需要重點說明的是，你不要誤以為已經支付首付、償還部分房貸就可以保住房屋，你的持續逾期還貸行為不僅會造成個人征信嚴重受損，在開發商依法解除合同后，你會面臨購房合同終止、房屋被開發商收回、同時還要承擔合同約定違約金的局面，最終大概率出現已經支付的房款無法全額返還、房屋也無法保留的“錢房兩空”的不利后果。建議你盡快主動和開發商協商溝通，籌措資金清償開發商的代償款項及相關違約金，爭取協商撤銷解約流程、繼續履行購房合同，最大程度降低自身經濟損失。

（半島全媒體記者 蔣凱 宋泓睿）

來源：大眾新聞·半島新聞