房價見底了嗎？

這個問題在過去幾年房價軟著陸的過程中被反復提起。

每次有報告唱多、有數據反彈、有利好落地，就會有人問一遍。

尤其是今年春節以來，樓市有一波小陽春，經常能看到一些“某個城市出地王了”“某個樓盤開盤秒光”的新聞。

今年的4月10日，高盛發了一份報告，說上海和深圳可能引領中國房地產市場復蘇，這兩座城市或將在今年底觸底，復蘇時間比其他一二線城市提前6到24個月，從2025年底到2028年底房價上漲15%。

與此同時，3月以來上市房企2025年報密集披露，佳兆業、碧桂園、旭輝控股、禹洲集團等一批出險房企集體扭虧。

佳兆業一家凈利潤就超500億。

克而瑞統計，10家房企債務重組和企業重整收益合計超5000億元，受此影響盈利超千億。

高盛唱多，房企盈利，兩個信號對上了。

市場又開始被重新注意到，難道說，這次真的不一樣？

先說高盛的報告。

高盛核心判斷的邏輯是，自2024年以來土地投資效率確實在提高，實力較強的國企開發商現金利潤率和凈資產收益率都在提升，這些是事實。

但房企的盈利，需要拆開看。

5000億重組收益是什么？

就是欠債不用還了，或者少還了，會計上把免除的這部分債務計成利潤。

欠100塊，債權人同意只還40，剩下的60進利潤表。這60億確實是利潤，但不是經營利潤。

把它當成"房企又賺錢了"來解讀，屬于看財報只看了最后一行數字。

但完全說它是"財技"也不對。

債務重組談成了，意味著企業真的把有息負債降下來了，不用再和債權人相互耗著。

這對房企來說是松綁——三道紅線在年初實質性放松，監管邏輯從"強力去杠桿"轉向了"精準防風險、著力穩市場"。

房企如果一直被債務綁著手腳，就不會拿地，不開工，不參與市場。

只有債務出清，才談得上市場出清。這不是充分條件，但是一個必要的起點。

但這和"房地產市場回暖"是兩個概念。

房企能從債務泥潭里爬出來，意味著可以重新拿地、重新經營，這是供給側的改善。

而市場真正觸底，看的是需求側——有沒有人愿意進場買房。

判斷樓市需求可參考兩組月度價格指標：

每月中旬統計局發布 70 城房價指數（大中城市官方口徑），中指同步發布百城房價指數，覆蓋更廣城市。

70 城二手房回暖城市持續減少：3 月環比上漲 13 城，5 月降至 10 城。

中指 5 月百城二手均價同比下跌 7.99%，市場調整壓力仍存。

新房分化顯著，百城中 65 城房價環比下行，超六成城市以價換量，整體均價僅靠一線城市小幅托舉。

一線城市新房均價微漲，和"好房子政策"推高了價格結構有一定關系——不是老房子漲價了，是新入市的改善型產品本身定價更高，拉高了均值。

量在價先，是一句老話。

3月重點城市二手房成交量確實實現了正增長。但量的微弱反彈并沒有傳導到價。

住戶中長期貸款連續兩個月凈減少——4月凈減3408億，5月凈減571億。

提前還貸的速度已經超過了新增按揭，房貸余額進入收縮通道。

量是脈沖的，價是趨勢的，信用收縮才是本質的。

結合最近幾個月社零數據里的建筑裝潢材料的價格趨勢，結論并不模糊。

拋開數據不談，真正左右房價的核心問題還是就業。

今年城市中產的生存壓力肉眼可見。

互聯網大廠持續優化，各行業裁員傳聞不斷，應屆生就業困難。

中產是樓市最核心的接盤群體，這部分潛在買盤在萎靡，就沒有新的購房力量去承接存量拋壓。

就業就是買盤。

只有整體就業行情回暖，購房需求才能慢慢起來，這個邏輯鏈條不可能倒過來。

就業和收入預期不佳，自然就牽出了另一個核心問題：信用擴張。

判斷房地產是否真正觸底，居民信用擴張意愿是最本質的領先指標，比價格數據領先，比成交量數據領先，因為它直接反映人對未來的預期——愿不愿意背30年債務去買一個資產。

4月和5月的數據已經給出了答案：住戶中長期貸款連續凈償還，房貸余額在收縮，居民存款仍在高位。

主動去杠桿、修復資產負債表的行為沒有停止。

即便利率降至歷史低位，居民的首要目標也是償債而不是借貸。

這種狀態，日本當年走過一遍，路徑并不陌生，區別只在于我們是否愿意承認它正在發生。

在沒有信用擴張支撐的背景下談"大底"，邏輯上走不通。

把視野拉高到整個宏觀面，有一些結論更是顯而易見的。

5月社零同比轉負至-0.6%，疫情以來在正常發展時期第一次破位。

固定資產投資同比下降4.1%，民間投資下降7.1%，制造業投資年內首次轉負。

只有出口維持著超預期的強勁。

這種外熱內冷的結構性分化，對房地產市場構成了實實在在的約束。

房地產是典型的順周期重資產行業，短期需求根植于居民收入預期、就業穩定性和財富效應。

消費和投資都不景氣的時候，居民對未來收入的預期必然偏弱，就不可能做出人生中最大的一筆單筆支出。

而且有一個順序不能搞反：先有收入預期修復，再有房地產銷售回暖。

試圖跳過這個傳導鏈條，讓房地產率先逆轉來拉動經濟，是一廂情愿。

房價的底不是價格本身的底，是就業和信用的底。

而且即便復蘇，也不會有V型大底。

受限于人口規模、人口結構以及分配機制改革的滯后，房地產市場大概率走的是一個極度分化的"磨底和重構"行情。

核心城市的高品質房子會率先觸底，以點帶片溫和回升。

但缺乏基本面和人口支撐的三四線城市，出清過程會非常緩慢，陰跌會拉得非常長。

問題是，核心城市才有幾個？

預計到2050年中國人口將降到10到11億，約15%的現有住房需求會消失。

還有就是市場最近多了一個詞，叫"遺產房"。

上一輩過世后留下的城市房產，過去子女多會持有觀望等升值，現在不少選擇第一時間掛牌出售。

這批房子以前因為老人健在而被鎖在市場之外，現在正在集中釋放。

一邊是接盤力量不足，一邊是存量房源加速流入，供需結構上這個變化不是靠幾份唱多報告就能對沖的。

供需失衡是長期趨勢，不是周期性的。

最后說幾句不討喜的建議。不是對市場做預測，只是提供一個思考框架。

第一，未來房地產沒有投資價值。是消費品，和車一樣。按消費品思路買房，兼顧保值。買的時候就預期它會貶值。

第二，未來最可怕的不是買貴了，是賣不掉。

有些房子是真正意義上的有價無市——偏遠地段老破小、物管棄管的小區、超高層住宅。選房優先考慮二線以上城市、核心地段、總高20層以下、物管負責、房齡年輕的房子。預算不夠，寧缺毋濫。

第三，不要試圖精準抄底。

滿足前面要求、自己沒有經濟壓力就可以買。不要創造需求。

確實有改善居住、不愿租房、孩子上學、結婚需要、裝修自由這些真實需求，就按需求買。

沒有這些需求，不要硬找一個理由說服自己上車。

這點對買車、買手機也一樣。

第四，網上上永遠有人說"永遠不要買房"，也永遠有人說"趕緊抄底"。

兩種極端都沒意義。那些斬釘截鐵說永遠不要買房的人，大多數根本不是交易主體，不參與市場交易就不會對價格產生影響，不管持什么觀點都是打嘴炮。

你自己的需求、現金流和月供能力，才是唯一值得聽的參考系。

熊市不言底。

基本面沒有改善之前，任何人造利好和唱多言論都不能替你承擔月供。

地板下面有地下室，地下室下面也許還有十八層地獄。

這句話我是在說炒股，但放在這里，也差不多。

但這個話反過來說也成立：

當所有人都不再問“房價見底了嗎”的時候，底也許就真的不遠了。

全文完，感謝閱讀，既然看到這里了，如果覺得不錯，請點贊轉發在看吧。

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